首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産価値の高い優良マンション,港区,ザ・パークハウス愛宕虎ノ門

(写真はイメージです)

 

ザ・パークハウス愛宕虎ノ門

 

売主・三菱地所レジデンス 東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩3分
全103戸 2012年2月完成 13階建 借地権

 

オフィス街のコンパクトマンション

 

リーマンショックの少し前あたりから、東京の都心エリアにはいわゆる「コンパクトマンション」が大量に供給されるようになりました。

 

コンパクトマンションとはシングルやDINKS、子育てを終えたシニア世代など少人数で暮らすことを想定し、専有面積がおおむね30~50㎡程度、1LDK~2LDKタイプの間取りが主流のマンションのことを指します。ワンルームマンションよりも広さにゆとりがあり、ファミリータイプ並みの設備や仕様を備え、居住性を重視したデザイン性の高さを持っています。販売価格が同スペックのものより安く、立地も都心の駅地下に多いため資産性が高く、売却時や賃貸への転用が容易とされます。

 

用地がうまく仕入れられれば、タワー以外は何でもコンパクト……。今ではすっかりそんな感じになってしまいました。時々、港区のブランド立地では100㎡クラスを中心とした邸宅仕様も見かけますが、そういうものはほぼ例外で、便利な立地にあるマンションはほとんどが30~60㎡台までのコンパクトです。

 

そもそも、20年前なら「狭小型」と呼ばれており、シングル女性向けが中心でした。しかし今では、シングルなら女性でも男性でも高齢者でも、すべてがターゲットです。この物件も、およそシングル女性が「いいな、住みたいな」と思えるようなロケーションではなく、完全にオフィス立地です。確かに、便利は便利です。東京メトロ日比谷線の「神谷町」駅から徒歩3分ですから。

 

でも、一人暮らしの「楽しさ」や「ウキウキ感」が沸いてくるようなところとは思えません。ビジネス、という視点ならいいでしょう。1週間に60時間以上働くような「ワーカーホリック」のみなさまにはちょうどいいマンションかもしれません。

 

さて、このマンションには立地的にちょっと驚くべき難点があります。東側に、4~5階レベルの高さで擁壁が設置されています。その上は・・・なんと、お墓。東向き住戸の5階以上は「お墓ビュー」になっているはずです。

 

このマンションの住戸は、西向きと東向きで、真ん中に内廊下が走っています。これを新築時には「ホテルライク」と称していました。

 

南側にはちょっとした高さの「マエタテ」があり、中層階より下は日照に影響がありそうです。もっとも東と西向きなので南面にはさほどの開口は設けていないと思いますが。

 

このマンションで注意すべきは、敷地が「普通借地権」であることです。多分、隣接するお寺が底地権を持っているのだと思います。普通借地権は定期借地権と違って、契約満了時に更新を拒否する正当な理由が地主側になければ借地人の希望によって更新されます。このため、80年くらいは敷地が利用できます。そのあとの更新ができれば、「半永久」といっていいかもしれません。しかし、土地が他人のものであることは確かです。土地分の固定資産税は不要ですが、ずっと地代を払い続ける義務もあります。

 

持つにも貸すにも苦労しない利便性

 

そういった点で、所有権のマンションよりも25~30%安くていいはず。しかし、新築分譲時の販売価格は所有権とさほど変わりませんでした。ただ、新築販売時にはマンション価格が今よりも低迷していたので、現状では新築時よりも3割程度の値上がりをしている状況で、坪単価の目安は400万円ちょっとです。

 

このマンション、立地だけをみると「暮らしの夢」は薄いのですが、交通利便性は抜群です。なので、売るにも貸すにも苦労がなさそうな物件です。若くてバリバリ働いている時期に購入して、自分で住まなくなったら賃貸に回す、ということも現実的です。ただし、お墓ビューの住戸は避けるべきですね。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、港区の優良マンション

≫ 麻布台パークハウス

≫ ベイクレストタワー

≫ シティタワー品川

≫ パークコート六本木ヒルトップ

 

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