首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

江東区の優良マンションBEACON Tower Residence

(写真はイメージです)

 

BEACON Tower Residence

 

売主・有楽土地 他 有楽町線 「辰巳」 徒歩9分
全440戸 2009年2月完成 RC一部S 41階

 

「辰巳」駅最寄りなので、資産価値がやや脆弱

 

このマンションは、豊洲駅へ徒歩12分、辰巳駅へは徒歩9分。どちらかというと辰巳駅に近いのですが、豊洲の方が駅としてはメジャー。だから「豊洲物件」のように捉えられる場合もあります。でも12分は遠いですね。しかし、本来は「辰巳物件」。「辰巳」は「豊洲」に比べてやや劣ります。年配者には「あしたのジョー」のイメージでしょうか。

 

このマンションの大きなメリットは『イオン』に近いことですね。豊洲のタワーマンションは『ららぽーと』が身近な生活圏です。しかし、『ららぽーと』は、どちらかというと「ハレ」の世界。非日常の華やかさを備えた施設です。比べて、『イオン』は日常にべったりした感じです。どちらが住まいの近くにあった方がいいかと考えると、『イオン』のほうではないでしょうか?

 

もちろん、考え方や価値観は各個人で異なるので、『ららぽーと』で毎日楽しみたい、という方もいるでしょう。でも、「食事はすべて外食」という方はすごく少数派のはずです。『ららぽーと』のおしゃれなレストランを毎日利用するのも、お金がかかります。やっぱりスーパーで食材を買って家で作る、というスタイルがたとえタワーマンションに住んでいても、もっともスタンダードな日常ではないでしょうか。

 

そう考えれば、このビーコンの立地は悪くないと思います。何といっても、イオンまで徒歩2分です。近隣では江東区の認定こども園や高齢者施設ができました。まあ、その分タワーマンションも建ちましたが。

 

ビーコンは、銀座から見て3つめの島である豊洲から、もうひとつ橋を渡った「4つめの島」に立地します。その分、海に近い、という好ポジションを確保していますね。ただ、海に近いからといって、マリンスポーツを楽しもう、というのはありません。

 

タワーマンションのメリットのひとつは眺望。ビーコンの南側は、すこし陸地が続きますが、その向こうは海です。首都高の向こう側には曲がりなりにも東京湾が広がっているはず、なのです。

 

ただ、南側には「東雲キャナルコート」があって、眺望を大きく阻害しているのだろう、と考えられます。そのあたりは、実際に検討住戸をご覧になった時にご確認ください。「辰巳の森緑道公園」や、その向こうに広がる東京湾。そう言った風景が見える住戸はそれなりに高い評価がありそうです。

 

間取りは使いやすそう

 

新築販売時に間取りプランを見た限り、平凡だけれど使いやすそうに思えました。「THE TOYOSU TOWER」のように、斜めの部分をリビング・ダイニングとし、他の居室をそれなりに上手にレイアウトしています。普通ですが暮らしやすい。間取りはシンプルなレイアウトの方が使い勝手がよいものです。

 

新築販売時の平均坪単価は250万円であったと記憶しています。実は、リーマンショック直後の販売でだいぶ苦戦しました。値引きもありましたね。ですので、実質的には240万円前後であったのではないかと推定しています。それに比べて、現在の相場観はその横ばいか微妙に下落しました。参考相場価格は3,434万~1億7,511万円。参考相場単価は㎡あたりが58万~124万円、坪あたりが191万~409万円でした(編集部注:2018年6月22日現在)。

 

2013年以来の湾岸ブームでやや評価は上がったのですが、ここ1年くらいで揺り戻した感じですね。ただ、予算重視の方にとっては悪くない選択肢だと思います。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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