首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産価値の高い優良マンション,江東区ブリリアマーレ有明

(写真はイメージです)

 

ブリリアマーレ有明

 

売主・東京建物ほか  ゆりかもめ「有明テニスの森」 駅徒歩5分 
2009年3月竣工 全1085戸 RC一部S 33階

 

契約後に「値引きは無理か?」との相談

 

このマンションは、竣工直前になって私のところに多くの相談が寄せられました。2008年にリーマンショックが勃発し、マンション市場も不安定化した頃です。2009年の4月頃から引渡しが始まるのですが、その頃には新築販売時と比べて周辺エリアの相場観が2割程度下がっていました。だから「引渡しを受けたくない」という相談が殺到したのです。

 

2007年頃、マドンナを使って広告をしていましたね。あれにだまされて契約をした方々が、引渡しを控えて「あれ、ちょっとおかしいぞ」と思い始めたのです。じわじわと周辺のマンションの値段が下がり始めているのに、自分たちが契約した額は元のまま。

 

そうなってから「今から値引き交渉できますか?」という内容の相談が多くて、私も困りました。残念ながらというか当然ながらというか、それはできません。いったん契約した以上、それは双方に義務の履行(お金の支払いと物件の引き渡し)を生じさせています。契約を自分の都合で解約するには、手付金を放棄する必要があります。

 

ところが、このマンションは価格がそれなりに高額でしたから価格に連動する手付金の額も半端ではありませんでした。少ない方で500万。多い方は1000万円以上・・・。それを放棄しなければ解約できないのですから、結構大変なことだと思いました。結局、かなり多くの方が解約されたのではないでしょうか。

 

竣工してからも販売は続きました。2010年の終わり頃までやっていたように記憶しています。お隣の「スカイタワー」の販売が始まっても、まだやっていましたね。だからそれなりに値引きをしていた模様です。それで何とか完売に持ち込んだのでしょう。

 

売主は東京建物、プロパスト(株)、伊藤忠都市開発(株)ですが、典型的な「プロパスト」仕様ですね。プールやバーがある豪華施設が売り。「届けたいのはホテルライクな暮らしではなく、ホテルそのものの高揚感とラグジュアリー」という宣伝文句どおりです。

 

確か、プロパストの有明シリーズでは最後の物件だったと思います。「マーレ」というのはプロパストのブランドでした。プロパストはその後倒産したので「マーレ」ブランドは消滅しています。再生したプロパストも「マーレ」は使っていませんね。

 

派手さを好む層には需要あり

 

中古としての価格はリーマンショック後の大不況で低迷が続きました。新築時の平均坪単価は260万円超だったと思いますが、2012年頃の市場価格は坪単価160万円前後まで低迷しました。救いは2013年の東京五輪の開催決定。中古も一気に跳ね上がりました。

 

2015年頃は坪単価300万円に乗せていたと記憶しています。今は新築時の分譲価格近辺まで下落してきています。東京五輪の開催や終了を待たずに下落傾向となってきました。ノムコムによると、参考相場価格は2,947万~2億8,204万円、参考相場単価は㎡あたり62万~174万円、坪あたりは204万~575万円でした。そろそろ築10年です。豪華施設もやや色あせてきました。世間の湾岸を見る目も厳しくなってきています。

 

ただ、こういう豪華施設が備わったマンションを好む層は一定数、存在します。また、今後はこういう豪華施設をウリにしたマンションは開発されにくそうです。タワーマンション自体に懐疑的な見方が広がり、管理費にはね返ってくる豪華施設はメリットとはいえなくなる風潮が生まれてきたからです。

 

あと、このマンションは管理でも特徴があるようです。管理組合のあるリーダーは、このエリアの「組合コミュニティ」の中ではそれなりに知られた人物のようです。それが資産価値にどう響くかは分かりませんが。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

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