首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産価値の高い優良マンション,キャピタルゲートプレイス・ザ・タワー

(写真はイメージです)

 

キャピタルゲートプレイス・ザ・タワー

 

売主・野村不動産、三井不動産レジデンシャル 有楽町線「月島」駅徒歩1分
全702戸(事業協力者住戸207戸含) 2015年7月 53階建て

 

湾岸エリアの「横綱」級タワー

 

月島は東京湾岸の埋立地としては佃に次ぐ古さを誇ります。陸になったのは明治期。すでに街並みも、下町としての熟成感があります。

 

月島は、中央区の湾岸である晴海、勝どき、月島の中では最初に地下鉄が通りました。地下鉄有楽町線の「月島」駅が開業したのは1988年。その便利さは、お隣の「勝どき」とは比べようもありませんでした。今は「勝どき」にも都営地下鉄大江戸線が通ったので、それなりに便利。でも「月島」の方が、街の格としては「勝どき」よりも上位にありそうです。

 

その「月島」駅から徒歩1分というのが、この物件。今、中央区の湾岸エリアに存在するいかなるタワーマンションよりも立地としては優れた条件を備えていると、私は考えています。

 

場所としては2003年に竣工した『アイマークタワー』のすぐ南側。ただ、この建物はガチの真南ではなく、少しずらしてアイマークのほぼ南東。タワーマンションの命は眺望ですから、まあ、それなりに配慮をしたのでしょう。アイマークの住民からすれば「いずれは」と覚悟していたことですが、あまり愉快ではないと思います。また、こちらでも見合いになる住戸の資産価値は落ちます。だって、バルコニーの向こうの視界がいきなり塞がれるのですから。

 

今はその南西に『ミッドタワーグランド』という32階のタワーマンションが建設中ですが、このマンションの南西側の眺望を著しく阻害しそうです。

今後、月島エリアではこれら以外のタワーマンションも出てきそうです。とにかく立地を高く評価できるので、再開発の話がまとまりやすいからです。

 

このマンションで気になるのは、本稿でたびたび申し上げていることですが、全703戸中221戸、単純計算で3割強という塊が事業協力者住戸ということです。つまり、管理組合において重要事項を決定する「4分の3決議」をひっくり返すに十分な票数を事業協力者が持っているわけです。

 

港区に、これと同じような「タワーマンション+複合開発」の物件がありました。やはり、元の地主さんたちが管理組合を支配し、年間数億円という管理費や修繕積立金予算を好きなように使っていました。たとえば、1階ホールに置かれているグリーンや鉢物の花は割高価格で地権者の生花店から仕入れることが慣例化していたのです。そういった悪癖が、このプロジェクトに起こっていないとも限りません。中古での購入には、管理組合の総会議事録を十分に確認して、そうしたことがないか読み解くべきですね。

 

さて、このマンションの新築販売時に最も注目されたのが売出価格です。
2013年販売の第1期322戸の平均坪単価は、330万~340万円あたりだったそうです。
今では考えられない低い水準ですね。当時としても「駅徒歩1分」という条件がほとんど考慮されず「普通の価格」と市場には映ったようです。

このため、もちろん私も「注目のタワーマンション」として取り上げていました。「駅徒歩1分」というのは、それだけ高い資産の安定性があるからです。

 

月島ポテンシャルはこんなものではない

 

現在、中央区や江東区の湾岸エリアでは数多くのタワーマンションが存在していますが、地下鉄の駅から「徒歩1分」で表示できるのは、ここと『勝どきビュータワー』(都営大江戸線「勝どき」駅より)です。「どちらを買えばいいのか?」と聞かれたら、私はこの物件を推します。

 

タワーマンションは限られた敷地を有効に生かして多くの床面積を取ることに存在する理由があります。このマンションは、700戸以上の住民に「月島駅エレベーター直結」という特権を与えていることにおいて、どこにも負けません。

 

現在、中古での流通はあまり多くありません。この局地バブルが膨らむ直前の新築分譲であったので、買われた方は自分で実際に住むという実需が多かったのだと想像できます。相場観としては坪単価400万円台前半から中盤でしょうか。ノムコムによると、参考相場価格は4,697万~2億3,915万円。㎡あたりの参考相場単価は99万~210万円、坪あたりでは327万~694万円だそうです(編集部注:2018年5月25日現在)。今後のこのエリアのポテンシャルはこんなものではないはずです。まだ検討できる範囲内だと思います。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、中央区の優良マンション

≫ ブリリアウェリス月島

≫ 東京ミッドベイ勝どき

 

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