パークコート赤坂檜町ザ・タワー

 

売主・三井不動産レジデンシャル 「六本木」駅 徒歩7分
全322戸(事業協力者34戸・地権者125戸含) 2018年2月完成 地上44階地下1階

 

資産価値の高い優良マンション,パークコート赤坂檜町ザ・タワー

(写真はイメージです)

 

局地バブルの勢いに乗ったタワーマンション

 

ここ数年、赤坂エリアでは小ぶりな物件の新築マンション供給が続いていました。
2015年の夏にこの物件が売り出された時、本格的なタワーマンションが赤坂エリアに登場したのは7年ぶりくらいのことだったと記憶しています。そして、2015年というのは今の局地バブルが燃え盛り始めた頃でした。

 

このタワーは、ちょっと立地が中途半端ですね。
都営地下鉄大江戸線 六本木駅 徒歩7分
東京メトロ日比谷線 六本木駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 乃木坂駅 徒歩3分

 

以上は新築時のオフィシャルページの概要に表示されていた交通スペック。アドレスは「赤坂9丁目」なのですが、「赤坂」駅の表示はなし。ミッドタウンの北西側隣地にあたります。
新築時のオフィシャルページには「FACING TOKYO MIDTOWN」なんて大きく打ち出されていました。ミッドタウン敷地内にある檜町公園の緑を中心に、都心とは思えない静かな住環境には魅力を感じる人も多いでしょう。

 

このマンションは地下鉄を毎日利用して通勤するような暮らしをなさる人は住まないのでしょうか。ただ、千代田線を利用する人は「乃木坂」駅徒歩3分で便利ですね。でも、日比谷線や大江戸線、その他の路線を使う人には不便。ミッドタウンを傍に見ながら六本木まで歩きますか?

 

つまり、このタワーマンションに住みたいと考えるのは、仮に交通利便性をにらむのなら、千代田線利用者に限定されるような気がします。それは、何年か後に売却する場合も同じです。「どこに住んでいるの?」と聞かれた場合、このマンションなら赤坂でも六本木でもなく「乃木坂」と答えるべきですね。アイドルグループ「乃木坂46」は今、大人気ですから、ぜんぜん悪くありません。近くには新国立美術館もあります。でも、赤坂や六本木に比べればちょっと地味ですね。

 

タワーマンションの需要者は、総じて派手好きです。また、外国人比率も高くなります。「アカサカ」や「ロッポンギ」は外国人にも名が通っています。しかし「ノギザカ」は、わりあい知られていません。歓楽街ではないですから。そういう点で、資産性はやや弱いかもしれません。

 

坪単価1,233万円はどう動く

 

このマンション、2018年の2月に完成したばかりです。新築販売は2年ほど前に終了。販売期間1年程度で完売した人気物件。その当時「バカみたいに高いのによく売れている」と思った記憶があります。 ここでは第1期販売時に表示されていた価格を紹介しておきます。

 

販売戸数:152戸
販売価格:1億5560万~15億円
最多販売価格帯:1億9000万円台(20戸)
間取り:1LDK(4戸)、2LDK(37戸)、3LDK(111戸)
専有面積:57.61㎡(4戸)~203.96㎡(1戸)
バルコニー面積:7.20㎡(1戸)~25.78㎡(5戸)
管理費:月額 8,580円~3万390円
全体管理費:月額 1万3,140円~4万6,500円
修繕積立金:月額 3,860円~1万3,670円
全体修繕積立金:月額 3,050円~1万810円
引渡時一括:124万3,800円~440万6,400円

 

グロス価格はすべて億越え。坪単価は892万円から2,431万円。平均坪単価は600万円どころではありませんね。800万円台でしょう。「バブルもここに極まれり」という感じでした。

2018年5月17日の時点で、レインズの成約例はひとつも出ていません。売り出し中なのは6物件で、平均坪単価は1,233万円でした。さて、この水準で相場観が形成されるのでしょうか。注目ですね。ノムコムでも、「マンション集計データの準備中のため、相場価格をご提示できません」とありました。

 

地権者の多さは気になるところ

 

あとひとつ、このマンションで気になることは、地権者住戸と事業協力者住戸を合わせると、全戸数の半分近くに達すること。それでも事業が成立してしまっているところがすごいのですが、問題は管理体制です。もう完全に元の地権者に主導権を握られます。そして、それは数十年にわたって覆せないでしょう。

 

そうすると何が起こるのか? マンションの管理というのは、ある種の利権です。管理費と修繕積立金を合わせると、年間2億数千万円になるはずです。その使いみちを決めるのは管理組合で、管理組合を実質的に牛耳るのは理事長です。

 

備品の購入は旧地権者が経営している会社を優先させる、修繕工事の一部を事業協力者経営の会社に発注する…。そういったことが日常的にはびこると、不良品の導入や施工不良が横行しやすくなってしまい、区分所有者たちの利益を損ねることになりかねません。

 

管理組合の運営は基本的に多数決の原理に従います。旧地権者たちは、再開発事業で団結していますから、これを切り崩すことはほぼ不可能です。したがって、彼らが管理組合を利権化した場合には、抑えようがないのです。このマンションを検討する場合は、そういう懸念も十分にご理解ください。

 

しかし、こういうマンションは港区を好む富裕層には受けがいいですね。さほど派手ではなくて、しかもタワー。眺望もよさそうです。それでいて、赤坂や六本木は徒歩生活圏。つまりは、かなり便利。いかにも玄人好みな条件を備えています。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、港区の優良マンション

≫ パークリュクス白金高輪

≫ グローバルフロントタワー

≫ パークホームズ品川 ザ・レジデンス

≫ パークホームズ南麻布 ザ・レジデンス

 

●ご存じですか? 不動産売買の仲介手数料は半額以下になることを

東証一部上場企業グループの不動産流通システム(REDS)は、不動産売買の仲介手数料を半額から最大無料としつつも、お客様からの満足度の高いサービスを実現しています。

広告宣伝費などのコストを徹底的にカットしつつ、資質と経験を兼ね備えたベテランスタッフの運営でサービスの質は高め、お客様に利益を還元しています。

業界の常識を覆すREDSの新たなビジネスモデルは、「ワールドビジネスサテライト」「とくダネ!」などのテレビ番組をはじめ、各メディアでも紹介されています。    平日・土日祝日も営業中(9:00-19:00)です。お気軽にお問い合わせください。フリーダイヤルはこちら0800-100-6633


  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る