首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

優良マンション,資産価値,東京ベイシティタワー

(写真はイメージです)

 

東京ベイシティタワー

 

売主・住友不動産 都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
全171戸 2014年9月完成 30階建て

 

駅遠で、産業道路沿い…

 

このマンションのある現場に行くと、思わず「ここは人が住むところか?」といいたくなります。交通スペックもさえません。

 

都営浅草線「泉岳寺」駅から徒歩11分
JR山手線「田町」駅から徒歩13分
都営三田線「三田」駅から徒歩15分
JR山手線「品川」駅から徒歩17分

 

山手線の外側で、産業道路といっていい「海岸通り」沿いです。しかも、どの駅に行くにも10分以上歩かなければいけません。一番近い「泉岳寺」駅へは「高輪橋架道橋」なんてところを通って11分。この高輪橋架道橋というのが、何とも寂しいトンネルなのです。薄暗くてジメっぽいところを延々と歩くのです。1年に1回くらいならまだしも、ここを毎日歩くのはちょっと普通の感覚ならとても耐えられませんね。かといって、JRの田町駅までも13分とはけっこう遠いですね。

 

だから、新築分譲時にはこういう場所で171戸ものタワーマンションを開発・分譲しようという住友不動産の「蛮勇」に驚かされました。

 

山手新駅で一気に資産価値向上か

 

しかし、山手線の新駅ができることで、このあたりは今後、首都圏でも有数の注目エリアとなりそうです。仮開業は2020年、本開業は2024年とされています。新駅ができると同時に、約13ヘクタールという敷地で恵比寿や秋葉原をしのぐ大規模駅前開発も同時に行われます。このマンションは駅から何分の表示になるのかはまだ分かりませんが、まず1桁(9分以内)は間違いないところ。そうなれば、資産価値は一気に跳ね上がる可能性があります。

 

新築時分譲価格の平均坪単価は320万円前後と推定されます。驚いたことに、当時としてはかなりお高めでしたが、わりあい短期で完売。山手線の新駅効果を見越した富裕層が動いたのかもしれません。実は、山手線の新駅効果を望めるマンションは意外と少ないのです。

 

現在、流通市場ではそこからさほど値上がりしていません。せいぜい1割程度。ノムコムによると、2018年5月時点での参考相場価格は4,046万~1億2,561万円。参考相場単価は1㎡あたりでは85万~181万円、坪単価では280万~598万円とありました。つまりは、まだ「おいしいお魚」が泳いでいる可能性があるのです。ただし、期待通りの新駅効果が現れるかどうかは保証の限りではありません。

 

計画の中身を見ると、住戸の向きは明解に「西向き」と「東向き」。同じ間取りがストンと縦に並んでいる単純な構造です。間取り自体はなかなかのものです。

ただ、ここは今のところ、港区最果ての地です。住環境も劣悪とまでは言いませんが、相当によくありません。タワーマンションならではの眺望も・・・期待薄でしょうね。高層階だと、日の出や日没が拝めるとは思いますが。

 

そういうハンディキャップが影響しているのか、港区内ではめずらしく値上がり幅の薄いマンションです。新駅効果がどう出るのかが注目されます。効果が出れば、もちろん値上がりが期待できます。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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