首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年　東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

（写真はイメージです）

ザ・レジデンス三田

売主・野村不動産、三井不動産レジデンシャル　

大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分

252戸（非分譲住戸77戸含む）　2014年11月完成　24階建て

時間がたっても陳腐化しないデザイン性

このプロジェクトは「シャトー三田」という、ちょっといい感じマンションの建て替え事業として、野村不動産と三井不動産レジデンシャルが手掛けました。全252戸のうち非分譲が77戸ありましたから、単純に想定すると地権者率が30%。まずもって、管理組合は旧地権者が実質的に支配されていそうな感じです。

そうなると、新しく購入された方々にとっては不利なことがいろいろ起こることがよくあるのですが、このマンションの場合はどうでしょうか？　私の知っている港区内のあるタワーマンションの例で言うと、管理組合は結成直後から再開発組合の理事長たちがほぼ完全支配。管理組合となあなあの関係を築いて好き放題なことをしていました。

たとえば、管理組合が発注する工事や備品は、すべて旧地権者のお店や関連会社で、それも、かなりの割高価格でした。このプロジェクトも、そんなことにはなっていないことを願うばかりです。

外観のフォルムデザインがかっこいいですね。私は個人的にこういう建物のデザインはけっこう好きです。ちょっとだけとんがっていますが、基本はスタンダード。こういう外観フォルムなら、20年後でも30年後でも陳腐化しません。

ただ、少し気になるのはガラスウォールを多用しているところ。住戸の向きは南が中心で、東西北にもそれぞれにあるようですが、南向きにしろ西向きにしろ東向きにしろ、かなり日照は強く部屋の中に入ってきます。そういうのがお好きな方はよいのですが、そうでない方は・・・・

上品な雰囲気で資産価値はすこぶる安定

間取りは普通でした。うまく柱型が処理できたものとそうでないタイプに分かれていたという記憶があります。共用施設についてはごく普通。余計なものは何もありません。むしろ、こういう上品なマンションにはプールやジムなどゴチャゴチャした施設は似合わないのでちょうどいいでしょう。

現地は「綱の手引坂」といわれる通りに面した場所。前の通りはそれなりの交通量がありますが、マンションに住む分にはまず気にならないレベルだと思います。静かで開放的なところといっていいでしょう。

交通スペックは〈大江戸線「赤羽橋」駅徒歩6分〉と〈都営三田線「芝公園」駅徒歩8分〉。他の駅へは徒歩10分以上です。これだけなら、あまり優れているとは言えません。港区内としてはかなり平凡な条件になります。

しかし、このマンションには独特の上品さがあります。そのあたりは富裕層に高く評価されると思います。

新築分譲時の平均坪単価は500万円前後ではないかと推測できます。現在はそこから1.5割程度値上がりした水準で相場観を形成しています。ノムコムによると、2018年5月時点での参考相場価格は8,899万～4億815万円。参考相場単価は1㎡あたり147万～279万円、坪あたりだと485万円～922万円でした（編集部注：2018年5月10日現在）。

今、このマンションと同じような物件を新築で分譲するとすれば、坪単価は600万円を下回ることはなさそうに思えます。資産価値はすこぶる安定した物件なので、わりあい安心して買えるはずです。

榊淳司（住宅ジャーナリスト）

1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』（イースト新書）、『マンション格差』（講談社現代新書）など。