首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

優良マンション,プラウド千代田淡路町

(写真はイメージです)

 

プラウド千代田淡路町

 

売主・野村不動産 JR山手線 「神田」駅 徒歩5分
全109戸 2016年11月完成 地上13階 地下1階建

 

最強の交通利便性

 

このマンションがあるのはJR神田駅から北西へ5分ほど歩いたところ。一応は山手線の内側になります。それだけで資産性には有利なポジション。「千代田淡路町」と聞くとなんだか住宅地を連想しますが、このマンションがあるのはなんてことはない、神田の雑居ビル街です。しかし、この場所の交通利便性は抜群です。私が今まで調査した中でも、ここが一番かと思えた場所です。

 

新築分譲時のオフィシャルページには12駅14路線が紹介されていました。
●「淡路町」駅 徒歩2分[東京メトロ丸ノ内線]
●「小川町」駅 徒歩2分[都営新宿線]
●「神田」駅 徒歩4分[東京メトロ銀座線] 、徒歩5分[JR山手線、中央線快速、京浜東北線]
●「新御茶ノ水」駅 徒歩7分[東京メトロ千代田線]
●「岩本町」駅 徒歩7分[都営新宿線]
●「秋葉原」駅 徒歩7分[JR山手線、京浜東北線、中央・総武線]徒歩9分[つくばエクスプレス線]徒歩12分[東京メトロ日比谷線]
●「御茶ノ水」駅 徒歩10分[JR中央線快速、中央・総武線]、徒歩12分[東京メトロ丸ノ内線]
●「大手町」駅 徒歩12分[東京メトロ丸ノ内線、半蔵門線、千代田線、東西線、都営三田線]
●「新日本橋」駅 徒歩12分[JR総武線快速]
●「末広町」駅 徒歩12分[東京メトロ銀座線]
●「神保町」駅 徒歩13分[東京メトロ半蔵門線、都営三田線、新宿線]
●「三越前」駅 徒歩14分[東京メトロ銀座線、半蔵門線]

 

日常的に無理なく使える徒歩9分以内だけでも6駅ありますね。まあ、銀座線の「三越前」駅へ14分かけて歩くのなら、徒歩5分の「神田」駅から地下鉄に乗るでしょうけれど。

 

立地のよさから絶対に売れる。投資向きか

 

しかし、場所のステイタス感は「まったく」といっていいほどありません。「こんなところに住むのか~」という感じですね。一杯飲むにはとても便利なマンションだとは思いますが、それを楽しみにここを買う人がいるのかどうかはやや疑問です。それだけに、ここに「プラウド」というのは、ミスマッチ感がありました。

 

敷地は南北に縦長。したがって、東向き住戸が中心です。ところが、東側には8階建てと9階建てがあります。下層階住戸の居住性は悪そうですね。選ぶのなら、なるべく上層階です。ファミリータイプは南向きになっているようですが、南には13階建て。ビルに「囲まれている感」も満点に近い立地。なんとも「夢」のないマンションだと思いました。ご検討なさるのなら、そんな条件をしっかりとチェックしてください。

 

しかしこのマンション、交通利便性だけは抜群なので、他の悪条件を凌駕しています。場所柄、賃貸需要は旺盛にありそうです。「住まなくなったら貸す」ということには心配ないはずです。しかし、売却となったら他の物件と競合します。ただし、これだけ便利な場所ですから絶対に売れます。したがって、このマンションの資産性は高く評価すべきです。

 

新築で販売されていたのは2015年の中後半。短期間で完売しました。現在は中古市場にわりあい多くの売り物が出ています。しかし、レインズ(不動産業者専用の土地建物売買情報サイト)を見る限り1年以内の成約は5住戸。成約額の坪単価は400万円前後ですね。新築時とほとんど変わらず、といった印象です。

 

こういうマンションは、市場が下落期に入った時に検討すべきです。安定的な賃貸経営が実現するタイプの物件だからです。自分で住むため、ということではあまりリアリティが感じられません。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、千代田区の優良マンション

≫ ブランズ四番町

≫ ザ・パークハウス グラン三番町

 

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