首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。

 

住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。各メディアで健筆をふるう榊氏は辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

中古マンションの資産価値,優良マンション,ブランズ四番町

(写真はイメージです)

 

ブランズ四番町

 

売主・ 東急不動産 東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩3分
全165戸(うち事業協力者取得住戸32戸) 2014年2月完成 地上15階建て 

 

「市ヶ谷駅徒歩3分」はかなり希少

 

番町物件には基本的に「市ヶ谷」最寄りと「半蔵門」最寄りがあります。
「半蔵門」最寄りも悪くないのですが、やはり便利なのはJRと地下鉄3路線が使える「市ヶ谷」でしょう。商業施設もよく集積しています。

 

また、不動産の資産価値的に「市ヶ谷」徒歩3分という立地はかなり希少です。
ただ、マンションのできる場所は、やや高台にあります。敷地の形状が少し変わっていることもあり、住棟に達するには接道から60メートルの通路を歩く必要があるため、実質的には徒歩4分以上かかると考えていいでしょう。

 

また、総戸数は165戸ですが地権者住戸が32戸ありました。たぶん「旧四番町ハウス」の方々かと思います。なので、実質販売戸数は130戸余りということになります。気になるのは32戸の地権者が、管理組合内でどういう存在になっているのかということ。新しい区分所有者との対立構造になっていないことを願うばかりです。

 

駅近で競合2物件に優位か

 

では、資産価値について考えましょう。2013年の夏ごろ、新築販売は最終期「5戸」となっていました。
推計される坪単価は365万~555万円あたりで、平均で400万円台中盤ではないかと推測されました。今から考えると、かなり安い水準です。

 

しかし、その当時はお隣にあった「ザ・パークハウス四番町」と同水準。2013年と言えば、まだアベノミクスが海の物とも山の物とも分からない時期です。リーマンショックの痛手からはまだ抜け出しきっていなかったと記憶しています。

 

その後、日銀の異次元金融緩和政策などもあって、都心のマンション価格は一気に高騰。現状、このマンションの相場観は坪単価600万円台の半ばに達しています。だいたい1.4倍近くまで上がってしまった感じですね。ただ、レインズ(不動産業者専用の土地建物売買情報サイト)を見ると、この1年以内の成約は3住戸。高騰した価格をしっかりと固めた、とまでは言い切れない状態です。今後、下落期に入ると、新築時の価格を当面の底値とした展開になりそうです。

 

さて、このマンションの間取りは南向きが中心でした。敷地形状がやや変則であること以外には、目立ったデメリットはありません。築浅の中古としては、お隣の「ザ・パークハウス四番町」や、三番町の「ザ・パークハウス グラン」とも今後ずっと競合していくことが予想されます。しかし、この3物件の中ではこの物件がもっとも市ヶ谷駅に近いので、資産価値は最も安定していると思われます。

 

若干気になるのは、この物件も15階建てで乾式壁が多用されている点です。オフィシャルページには階高などが表示されていなかったので詳しいところまで分かりませんが、ご検討される方は詳細な分析が必要です。

 

施工は市川のタワーマンションで鉄筋不足をやらかしたゼネコン、清水建設です。そこもちょっと心配。東日本大震災のとき、影響を受けた新浦安のマンションの中で、隣に比べてボコボコ液状化していたのが他ならぬ清水建設施工の物件でした。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、千代田区の優良マンション

≫ プラウド千代田淡路町

≫ ザ・パークハウス グラン三番町

 

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