首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。

 

住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。各メディアで健筆をふるう榊氏は辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。この連載では、マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

優良マンション,ザ・パークハウス グラン三番町

(写真はイメージです)

 

ザ・パークハウス グラン三番町

 

売主・三菱地所レジデンス 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩5分
全148戸 2014年8月完成 地上15階建て

 

番町の希少な大規模マンション

 

いわゆる千代田区の「番町」アドレスに100戸以上のマンションが供給されるなどということは、そうそうありません。ところが、2013年の年央に2物件が同時に出てきました。それがこの「ザ・パークハウス グラン三番町」と「ブランズ四番町」の2物件です。

 

「番町」物件なら一見「市ヶ谷」駅の最寄りというイメージが強いのですが、こちらのマンションは東京メトロ半蔵門線の「半蔵門」駅へ徒歩5分の立地です。「市ヶ谷」駅へは徒歩10分と、やや遠い場所にあります。

 

敷地面積が3430㎡を超えていますから、番町物件としては大きいですね。形状は南北に長い長方形。東に道路。西にはビル群があります。建物の真ん中に内廊下を置き、左右に住戸を並べた計画です。

 

したがって、住戸は必然的に東向きと西向きが中心になっている模様。
そして、西向きはやや北振りになっているはず。
西向きの低層階は窓の外がマエタテに阻まれている可能性もあります。
また南向き住戸も設定されており、今のところ窓の外には抜けがありますね。

 

三菱地所レジデンスの最高ブランド

 

住戸面積は60.68㎡~134.78㎡ で、間取りは1LDKもありますが、基本的には3LDKと本格的なファミリー居住向け。都心居住の正統を貫こうとしていますね。「ザ・パークハウスグラン」というのは、三菱地所レジデンスの最高峰ブランドだそうです。

 

15階建てですから、いずれの向きも上層階は開放感がありそう。ただ、15階建てというのは、往々にして階高が低い場合があるので要注意。また、タワーではなく15階なのに乾式壁を使いすぎのように思えます。必要以上にコスト圧縮をしすぎているという疑いを抱かざるを得ません。

 

そして、戸境壁のお互いの居住スペースが接する部分にまで乾式壁を使われると、結構影響が大きいことがなによりの問題のように思われるのですが、どうでしょうか。そのあたり、検討する住戸ごとに慎重にチェックする必要があります。

 

分譲当時に間取りをチェックしましたが、よく工夫されていると感じました。さすがデベロッパーの社内設計の中では「業界随一」と定評がある三菱地所設計が手掛けた計画であると思いました。外観も、単調な建物の割には変化を付けてデザイン性を高めています。「番町にふさわしい」、といってはほめ過ぎかもしれませんが。

 

また、このマンションは敷地の広さを生かして駐車場用のスペースをたくさん取っています。全148戸に対して96台分というのは、この場所にしてはかなりのもの。使用料は月々3万8,000~4万2,000円だとか。さほど高くありませんので、車の好きな人にとっては、それなりの魅力ではないかと思います。

 

20年後でも落ちない資産安定型

 

さて、資産価値について考えましょう。
新築時の第1期1次「10戸」は、販売価格が8,630万~1億6,700万円。坪単価に換算すると407万~523万円ですね。平均坪単価は400万円台後半と推測できる売り出し価格でした。
現状、西向き住戸の相場観が坪単価500万円台半ばで、南向きは600万円台中盤。新築時より2~3割ほど、資産価値が上昇した感じです。

 

これは明らかに資産安定型のマンションです。新築時の坪単価400万円台後半というのが当面の底値となりそうです。今後、マンション市場はなだらかな下落に入りますが、20年後でも坪単価200万円台まで落ちているとは考えにくいでしょう。

 

現在の周辺エリアでの築浅中古マンションの相場観は、ここ数年で坪単価500万円を軽く超える水準まで上がってきました。この「番町地区」は、非常に人気が高く、落ちることがないエリアです。

 

したがって、「とても気に入った」のなら、少々高くても検討に値する物件といえます。まあ、めったに出ない規模であったことは確かですから。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、千代田区の優良マンション

≫ プラウド千代田淡路町

≫ ブランズ四番町

 

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