セミナーQA

 

セミナーで参加者様からいただいたご質問と、講師の榊氏からのご回答の一部をご紹介します

 

 

参加者A様 「(専任媒介契約で販売を依頼した)業者に物件を囲い込まれてしまったように感じたので、別の業者にレインズに掲載されているか確認してもらったら、載っていませんでした。業者のウェブサイトには出てはいたのですが、報告もしてこないし、催促してもなかなか連絡もない状況でした。このように、業者がやるべきことをやっていなかった場合に、契約期間である3ヶ月が経過していなくても、違約金なしで契約を打ち切ることは可能ですか?」

 

深谷 「このようなケースで違約金や広告費を請求されたというケースは聞いたことがありません。彼らは義務を果たしていませんので、電話1本でやめても大丈夫です。現在はレインズも「ステータス管理」ができます。つまり、登録された不動産売却物件は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類のうちいずれかで設定されていて、依頼主でも状況が把握できるようになっています。ただし、業者によって、この3種類のステータスの変更方針はさまざまですのでご注意ください」

 

榊氏 「媒介契約は自由ですので、単に『嫌になった』という理由でやめても大丈夫です」

 

 

参加者B様 「東京五輪の後に選手村の建物がマンションとして市場に出ると、どのような影響がありますか?」

 

榊氏 「報道によると約1万4,000戸が市場に出てくると言われています。比率は不明ですが分譲と賃貸、両方あります。市場に供給される戸数が一気に増えるので、市場としてのメリットは何もないでしょう。ただ、あのエリアは安いエリアとなるので、高いエリアとの棲み分けができることにもなるので、マンション市場全体が大暴落することまではならないと思われます。しかし、影響は避けられず、ある程度の下落にはつながるでしょう。

 

 

参加者C様 「売りに出している物件が囲い込まれていることが判明したら、どこに通報すればよいですか?」

 

深谷 「東京都内の不動産会社であれば、都庁都市整備局が担当部署です。国の担当部署は、国土交通省土地・建設産業局不動産業課になります。囲い込みについて覆面調査を行い、データを時系列で整理した告発記事がビジネス誌に掲載されたことがあります。でも、行政は動きませんでした。業者が何かの処分を受けたという話も聞いたことがありません。手口も巧妙になっていますが、別の業者に頼んでレインズを調べ、かなり突っ込んでいって、根比べをしたら観念することはあるかもしれません。

 

榊氏 「囲い込みは証拠を掴むのが難しいため、囲い込みをやったからという理由で処分されたケースはこれまでなかったと思われます」

 

参加者C様 「渋谷区役所が建て替え中であり、上が住居用になるそうですが、資産価値は一般のマンションと同じでしょうか?

 

榊氏 「定期借家(契約期間に定めがある借家契約)のマンションは定借のマンションなりの評価をされる。ちなみに豊島区役所の上にも同じように住居ができましたが、区役所の上という付加価値がある分、周りより高く評価されていました。ただ定借ということはいずれゼロになるので、20年、30年で価値がかなり減っていくと思われます」。

 

 

参加者D様 「私は新宿から小田急線で30分くらい下った各停駅から徒歩2分くらいの築10年くらいのマンションに住んでいます。仕事の状況が変わったので、都心エリアでの住み替えを考えています。『2018年が最後の売り時』とおっしゃいましたが、それは住み替えの場合も同じでしょうか?」

 

榊氏 「今お住まいの家を売るなら、先に新しい家を探す必要があります。2018年はまともな値段で売れますが、都心で物件を買うとすると最低でも同じくらいかかります。そのため、得でも損でもないといえます。何年か待てるのであれば、今お住まいの家は賃貸に出すという選択肢もアリではないでしょうか。ただ、賃貸に出して家賃収入が安定するかどうかは、物件しだいです」

 

 

参加者E様 「相続した土地を所有しており、駐車場にして貸し出しています。2018年に土地も売ってしまったほうがよいのでしょうか? 税金やコストを差し引いた収入が売り価格の何%なら持っていたほうがよいのでしょうか?」

 

榊氏 「お持ちの駐車場が10年、20年先まで安定して見込める場所であり、4~5%で回っているのであれば、持っていても悪くないでしょう。ただ、5年後、10年後の収入が見込めないと感じられるのであれば、売ったほうがよいでしょう。結局は立地しだいです」

 

参加者E様 「代替地を買うのであれば、2019年とか2020年まで待ったほうがいいですか?」

 

榊氏 「用途が駐車場ですので、急ぐ必要はなく、待てるのであれば待ったほうが良いでしょう。今お持ちのの土地をすぐ売って、安定した頃に買うという選択肢もあるかもしれません。

 

 

参加者F様 「台東区の築13年のマンションに住んでいて、売却を検討しています。フローリングがところどころ剥がれているなどけっこう痛んでいます。風呂場は普通でしょうか。なので、売却前にリフォームを考えていて、ネットで検索すると業者がたくさん出てきます。業者の見極め方のポイントを教えてください」

 

 

榊氏 「築13年とは微妙な年数なんです。実際に見てみないとハッキリしたことは言えませんが、築13年だったら、きれいにクリーニングして売るパターンが多いです。フローリングが痛んでいるのはごまかせますが、キッチンの油汚れが取れないとかだったら、別の方法を考えなくてはいけないかもしれません」

 

深谷 「リフォームをやって売却がうまくいったケースは実際、あまりありません。業者もビジネスなので、売主様が得するように売るポイントをアドバイスするのではなく、自分たちが儲かるような提案をしてきます。ただ、そういう業界の事情よりも、居住している物件をリフォームする場合、家財道具を動かしたり先に引っ越したりしないといけないなど様々なロスがありますし、タイミングも難しくなります。このロス分をリフォームをすることで販売価格を上げて取り返すのは至難の業です」

 

榊氏 「リフォームは500万円までは許認可が不要です。リフォーム業者を選ぶのは難しいので、トイレやお風呂を替えるくらいなら、ホームセンターに依頼したほうがよいでしょう」

 

深谷 「トイレの便器は新品にするだけでも意味はあります」

 

 

参加者G様 「世田谷に住んでいますが、関西に引っ越しをする予定です。自由ヶ丘とか二子玉川は都心に比べて暴落しやすいと聞いたこともり、こちらの家を売ったほうがよいことは理解しました。引っ越し先の関西では、買うのではなく賃貸のほうがいいでしょうか?」

 

榊氏 「賃貸がいいかどうかは、引っ越し先の場所などによりますので、答えづらいですね。一般的には、20~30年にわたって住むのであれば買ってしまうことをおすすめしますが、十数年であれば賃貸でよいでしょう。二子玉川はバブルで実力以上の値段がついているので、早く下がる可能性があります。自由ヶ丘は人気エリアなので、下がるのはまだ先になりそうです」

 

 

(おわり)

 

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