榊淳司氏講演動画「マンションを早く売るためのマル秘テクニック」(11分)

 

お持ちの住まいを有利に売却するためのテクニック的なことをお話しします。

 

親が住んでいた家を相続して、売るかどうかを迷っている方の中もいらっしゃると思います。将来、自分が住む予定があるとか、近くに大学があってそこに息子を住まわせる予定があるとかなら、持っていてもいいと思います。でも、そういう具体的な予定がないなら、売れやすいのはもう2018年が最後です。郊外の物件だと、今でも売却まで至るのはかなり難しいと思われるほどですから。

 

今すぐ売ろう。高値は無理だとしても

 

不動産売却

 

売却価格の設定も、無理な高値に挑戦しないことです。「スーモに1億2,800万円で出ているから、うちは1億3,800万円で出してみよう」という理屈も2、3年前にはありましたが、もうそういう流れではありません。売り物件は山のようにあって、成約しにくくなってきたというのが現状です。

 

荷物は業者を呼んで処分してでも売り切る

 

みなさんが最も気になっているのは、「荷物の整理ができていないから、売り出しにかけられないのではないか」ということでしょう。自分でできないなら業者を呼んできて、必要最低限のものだけ残し、あとは思い切って処分してください。産廃業者を調べて呼べばいいだけの話です。荷物はダンプ1台5万円くらいに加え、人件費もかかるので、それなりのお金はかかります。でも、かかっても数十万円程度です。そうやってでも2018年のうちに売るべきです。

 

住みながら売りたいという人もいます。住みながらでも売れなくはないですが、空っぽにして売るのと比べて、困難さはかなり高くなると思います。空にしたほうが売れる確率が2、3倍は高まりますし、しかも高い値段になるかもしれません。「家具をつけたほうがいい」なんてことを言う専門家もいますが、それはアメリカの話であって、日本では空っぽにするが一番です。

 

ただし、投資用物件は別です。投資用の場合は、賃貸に回していて入居者がいるわけですから、オーナーチェンジになるだけなので、利回りが5%とか6%になっていれば売れます。

 

リフォームはした方が売れやすい

 

売却に当たっては、リフォームはしておいたほうがいいと思います。

 

購入をする立場のことを先に考えた方が分かりやすいでしょう。私は購入を考えている人に「どういう買い方が一番いいですか?」と質問をされたときに、ズバリ、「ボロボロを買ってください」とアドバイスしています。具体的には、築15年くらいのボロボロが一番いいです。なぜかというと、住み方が駄目でボロボロになっているだけで、本当はまだ新しいからです。見た目がボロボロだと、安くなります。

 

そういう物件に当たることはあまりないですが、もし見つけたら買い叩いてください。たとえば3,500万くらいなら「ボロボロじゃないですか」って指摘して、2,900万くらいで買えばいいのです。購入後にご自身でリフォームしたらいいのです。

 

再販業者というのがいまして、そういうボロボロの物件を買い取ってリフォームして売るのを専門にしている再販業者が存在します。3LDK、70㎡のボロボロのマンションがあったとします。お風呂、キッチン、トイレ、洗面、全て取り替えたとします。フローリングだけはきれいに磨くだけですませて、クロスはみんな張り替えてというふうにすると、再販業者がやると費用は200万円くらいです。200万でピカピカに見える程度にはできるのです。みなさんでも頑張ったらたぶん300万円くらいでできると思います。

 

3,500万円で売り出されているマンションを2900万円で買い叩いて、300万かけてピカピカにリフォームしたら3,200万円。つまり本来よりも300万円、安いわけですね。築15年だったら、家の中はボロボロでも共有施設はそんなに悪くないですから、そういう買い方が一番、賢いのですね。

 

こうしたことから逆に考えると、売却物件はリフォームしたほうが高く売れるといえるのです。特にバスルームは築15年くらいが分かれ目ですが、取り替えたほうがいいくらいに劣化しています。ユニットバスの交換費用は100万円くらいしますので、みなさん躊躇されます。しかし、100万円をかけてでもリフォームしたほうがいいです。その分、高く売れますから。

 

買主の立場になると、自分で取り替えると100万円かかるうえに、業者に発注したりなどの手間暇を考えたら「200万くらいは安くしてもらわないと」と売主に要求したくなるのは当然でしょう。だからリフォームはしてください。

 

紹介写真は自分でキレイに撮影

 

きれいなビジュアルを用意することも大事です。業者さんが写真を撮ってくれますが彼らはプロのカメラマンではありません。写真撮影に自信のある方は、自分のマンションや周りのいい写真を撮って「これ使ってください」って業者に渡すとよいでしょう。

 

みなさんが買う立場だったら、きれいな写真が並んでいる物件のほうが好きですよね。「周りにこんな素敵なお店がありますよ」とか「外観はこんな素敵ですよ」とアピールするような写真を撮るとよいでしょう。部屋の窓から富士山が見えるマンションであれば、晴れた日に美しい写真を撮っておく。こういう気配りは業者ではできません。夕景の写真も訴求力があります。とにかく、きれいなビジュアルを用意しましょう。

 

瑕疵担保責任はつけない

 

このほか、やや専門的なことですが、瑕疵担保責任というのがあります。瑕疵担保というのは、たとえば引き渡してすぐに引越しして、でも蛇口をひねったらお湯が出てきませんでしたという、売買したときにはわからなかったけども、故障していたということを指します。その責任を売主が負うのが瑕疵担保責任のことで、個人間取引では普通ありません。

 

再販業者はボロボロのマンションを買って、リフォームして、一般のエンドユーザに売ったら2年間は、瑕疵担保責任をつけるのですが、個人が個人に売った場合、本来はつきません。しかし、仲介業者によってはなぜか、1週間とか3ヶ月は責任を持つよう要求してきます。そういう時は断ってください。世の中には瑕疵担保責任をつけないでも売ってくれる仲介業者はいくらでもあります。

 

入居者が途切れないなら売らないのも得策

 

売らないで賃貸に出すのはどうか、という話もあります。3,000万円で売れる物件を売ってしまうか、月に5万円の家賃を稼ぐのか、迷われるかもしれません。現金3,000万の使い道があるのだったら売ってもいいでしょう。

 

でも使い道が何もなくて、毎年60万が入ってくるのであれば、売らずに賃貸にする方がよいのではないでしょうか。場所が良くて、空室になっても次の入居者がつきやすいならなおさらです。2018年が売り時だと言いましたが、そういうマンションだったら持っていてもいいのです。なぜなら現金3,000万円を手に入れたところで、毎年60万円の利子がつくような金融商品はありませんから。

 

無価値な不動産は2018年中に売り切ろう

 

ただマンションは確実に老朽化していきます。何十年か後に価値はほぼ0になります。ですから、どこかでは売らなければいけないと思います。

 

自分が相続を受ける立場もあれば、子供に引き継ぐ立場もあるのですね。困るのは全く財産価値がないのに、管理だけしなければいけないような不動産を相続する場合、あるいはさせる場合です。今の民法では財産を全て放棄するか、全て相続するかのどちらかです。

 

「残したら大変だろうな」と思うような物件は、今からどんどん始末しましょう。もし「自分がもらったら嫌だな」と思う物件があれば、親をたきつけてどんどん売らせましょう。最終的に苦労するのは自分です。

 

2018年は最後のチャンスの年です。売却を真剣に考えて頂いて、いい業者さんを選んで、行動に移しましょう。

 

=終わり

 

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