榊淳司氏講演映像(3)ー今年はもっても来年以降は? 売れる人は売るのがよし(9分)

 これからの不動産市況ですが、結論から言えば2018年は維持できるでしょう。不動産の価格は基本的に経済成長に連動します。経済成長している間は、不動産の価格は上がります。経済規模が拡張しているわけですから、不動産への需要は高まるからです。会社はオフィスを借りますし、人は都会に住まなきゃいけないし、倉庫とかお店とか、賃貸物件の需要は出てきます。そうすると価格も上がっていきますね。

 

2018年、不動産市況は維持される

 

 

2018年は今のところ、全く景気が悪くなる要素がありません。日経ニュースによると、この3月に決算を迎える一部上場企業の7割が増益ということです。これはあのバブル以来ですね。あのバブルを超えるかもしれないくらいに、2018年は好景気です。だから市場は安定します。

 

ただ不動産市場に関しては非常に危ういところもあります。1億3800万円で出し続けているけども買い手がつかないということは、簡単に言えば需要がないということです。中古マンションを買う人というのは、「値上がりするから買おう」と考えているような人はほとんどいなくて、自分が住むためにマンションを買う人がほとんどなんですね。

 

2、3年前だったら、「買っておいたら上がるから」という投資家の方が買っていましたが、外国人を含め今そういう人たちほとんどいなくなりました。今、買おうとしている人は本当に住むことを求めている人。そういう人は高く買いたくないと思っているので、1億3800万では売れないんです。

 

このため、住まいの中古市場では売る側が実需を正確に把握し、適正価格で提供することが流通を促進するでしょう。そうでなければ、在庫がふくれあがっていく状況は変わりません。

 

危険がいっぱい2019年の不動産市況

 

不動産市況

 

2018年は北朝鮮問題がない限りは大丈夫だと思っていますが、困っているのは2019年です。巷では「2020年の東京五輪までは下がらない」と考えてらっしゃる方が多いようです。しかし私は、2019年は危ないと見ています。

 

まず、政変で安倍政権が揺らぐようなことになれば、世の中は不安定になります。今は自民党一強で政治が非常に安定しています。政治が安定しているというのは経済にはいいこと。みなさん安心して買い物をするからです。1億円のものでも2億円のもので、決断しやすい雰囲気になっています。

 

政治が不安定になると、みなさんの心もどこかで揺らぐので、高額なものを買う決断が遅れます。そうすると不動産の大きな取引は成立しにくくなります。だからそういう面では安倍政権が続いたほうがいいのかもしれません。

 

空き家問題でより不安が広がるか

 

2番目に、ここ数年で話題となった空き家問題の存在です。4年くらい前に「全国の空き家率が13.5%になった」というニュースが駆け巡りました。これだけ人口を抱えた東京でも11.5%にも上りました。調査は総務省が5年に一度、行っているのですが、前回は2013年に調査したものを2014年に発表していました。今は2018年ですから、スケジュール通りだとすれば今ちょうど調査をしており、来年2019年9月ごろに発表になると思われます。

 

私は、次回は15%を超えると思っています。というのは、2013年の調査の時は、東日本大震災の津波で東北地方の住宅が何十万戸か流出しているんです。その後、造っている最中だったんですね。それだけで、0.2%くらいは押し下げたと思っています。なので、本当は2013年の時に、13%台後半、あるいは14%を超えていたのではないかと思うのですが、今回は今のところそれがありません。さらに、日本の人口が毎年40万人ずつ減っているので、15%や16%という数字になることもありえると考えています。

 

そういう数字が発表されると「日本は空き家だらけだ」とメディアが取り上げます。野村総研というところが、2028年になったら25%だとか、2033年が30%といった予想を出しているんですが、それを見ると、かなりひどい数字で、あと20年後くらいには、4軒に1軒が空き家という数字が出ているんです。

 

そういう数字も絡めて新聞記事、テレビのワイドショー、雑誌などのメディアがあおると、世間のムードは「やっぱり住宅って下がるのかな」となってしまいます。「やっぱりオリンピックの向こうは下がるんじゃないかな」と。実際に下がるとは思いますが、そうやってムードが悪くなって、今のような調子ではなくなってしまうんですね。

 

日銀総裁の交代、消費増税で幕

 

日銀総裁の話に戻りますが、黒田さんが続投したとしても、過去に総裁を2期続けて任期を全うした人はおらず、おそらくは途中退任ではないかとも言われています。仮に来年の今ごろに退任したとして、日銀出身者が日本銀行総裁になったとしたら、間違いなく金融緩和は終わりです。

 

その頃になると、日米の金利差が2.5%を超えていると思います。今でも実質金利は長期金利で2%の差があり、それが本来は円安につながるはずですが、なぜか円高になっているという状況です。世界の経済はつながっていますから、日米の金利差が3%とか4%もあることを受け入れられるような情勢じゃないんです。だから上げざるをえなくなると思うんですが、それが来年あたりにあるのではないでしょうか。

 

決定的なのは、来年10月に消費税率が10%になることです。このまま今の好景気が続くと、10%引き上げを延期する理由がありません。安倍首相は「リーマンショック級の事件があれば延期する」と言っていますが、それに匹敵するのは北朝鮮有事くらいです。ビットコインなんかいくらはじけてもたいしたことありません。なので、北朝鮮有事やそれに準じるような事件が起きなかったとすれば、延期する理由がなくなってしまいます。法律も変えなければいけないので、今年いっぱいくらいで決断をしないと延期はできません。私はかなりの確率で10%になると思っています。

 

過去2回の消費税の引き上げ後には、必ず景気の後退(リセッション)が起きました。不動産市場で言えば、主に春に新築マンションの駆け込み需要が発生していっぱい売れますが、10月1日以降は反動減と言いまして、全く売れなくなります。新築マンション市場ってそんなに大きくないですが、消費増税後は確実に売れなくなります。怖いのは売れなくなるというムードというか空気のほうですね。

 

今は1億3800万円という超高額で出ていても誰も不思議に思わず「買う人がいればいいんじゃないの」という空気です。これが、「なんでそんなに高い値段で出しているんだ」という空気になって、「9800万でしか売れないよ」と100人中90人がそう思い始めたら、本当に9800万になります。それがマーケットというものです。

 

2018年は最後の売り時。今、売ろう

 

消費税が上がったら、駆け込み需要の反動減がきて、ほぼ確実に2019年の後半に、局地バブルは終わると思っています。ということは、今年は最後の売り時ということですね。売るなら今、売りましょう。私は2016年くらいに全て売りました。ちょっと早かったかもしれませんが、2016年から今までで上がったわけでもないので、間違ってはないと思っていて、チャンスは今年いっぱいまで続くと思っています。

 

今年だったらまだ1億3000万円で出していれば、1億2800万円で買う人が出てくるかもしれないんです。でも、来年の10月を過ぎたら、そういうことはなくなると思います。今でも1億3800万円では売れなくても、1億2800万円だったら買う人がいるかもしれないし、1億1500万円であれば確実に売れるという世界です。「2000万円も引いてくれるなら買いましょう」と普通は考えますからね。

 

不動産を買いたい人は一定数います。「今は高すぎるが、下がったら買ってもいい」くらいの人がいるんですね。これが市場の実態なので、今だったら売ることはできます。ただ多少は安くしないと駄目です。ずっと「1億3800万だ」と意地を張っていたらやっていたら、たぶん売れません。多少の妥協が必要です。

 

まずは自分のマンションの正しい相場を知りましょう。スーモではわかりません。アットホームでもわかりにくいです。本当の相場なんて誰もわからないですが、一番近いのは不動産業者専用の情報端末であるレインズだと思っています。レインズは不動産業者しか見られません。信頼できる業者に調べてもらうのが最善の策です。

 

(4)に続く

 

●ご存じですか? 不動産売買の仲介手数料は半額以下になることを

東証一部上場企業グループの不動産流通システム(REDS)は、不動産売買の仲介手数料を半額から最大無料としつつも、お客様からの満足度の高いサービスを実現しています。

広告宣伝費などのコストを徹底的にカットしつつ、資質と経験を兼ね備えたベテランスタッフの運営でサービスの質は高め、お客様に利益を還元しています。

業界の常識を覆すREDSの新たなビジネスモデルは、「ワールドビジネスサテライト」「とくダネ!」などのテレビ番組をはじめ、各メディアでも紹介されています。    平日・土日祝日も営業中(9:00-19:00)です。お気軽にお問い合わせください。フリーダイヤルはこちら0800-100-6633


  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る