マンション管理とは、地味な分野である。しかし、分譲マンションを所有している限り、いつかは必ずマンション管理に関する何らかの問題が、自分にも降りかかってくると思った方がいい。

 
 

知っているようで知らないマンション管理

 
そもそも、マンションの管理組合とはどんな組織なのか。町内会のマンション版か、それともPTAや学校の生徒会のようなものなのか。残念ながら、そういったほとんど責任を伴わない類の組織ではない。分譲マンションの管理組合は、時に犯罪の舞台となることさえある。本来なら、緊張感を持って運営しなければいけない組織なのだ。  
 
どちらかと言うと、市区町村といった地方公共団体に近い。管理組合とは「小さな村」だと考えればいい。われわれ日本人が市民や町民、村民、あるいは特別区の区民として果たしている義務や与えられた権利があるように、マンションの区分所有者にも義務・権利があるのだ。
 
  マンション管理
(写真はイメージです。本文の内容とは関係がありません。)
 

 

マンションは地方公共団体と同じ構造?

 

  まず、我々は所得に応じて税金(所得税)を払っている。同様にマンションを区分所有している人たちは、住戸の面積に応じて管理費や修繕積立金を払っている。いずれもそこに住む以上、義務である。  
 
市区町村の首長や議会の議員は選挙で選ばれる。一方、マンション管理組合の理事や理事長は、選挙で選ぶ場合もあるが、だいたいは住戸番号順の持ち回りだ。よほど大規模なマンションでもない限り、10年も住めば一度は理事になる順番が回ってくるだろう。そして、理事長はだいたい「理事の互選」によって選ばれる。  
 
実は、「マンション管理の憲法」ともいわれる区分所有法では「規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任できる」となっている。  
 
ただ、多くの管理組合では、国交省が公開している「マンション標準管理規約」をベースにした管理規約を採用している。そこには「理事の互選」によって理事長(区分所有法では「管理者」と記されている)を決める、という項目がある。  
 
けれども、問題の多い管理組合では、特定の人物が長期にわたって理事会を支配しているケースが多い。この場合、彼らは管理規約の中に「理事の選任には立候補を妨げない」といった規定を後から盛り込み、自分たちは毎年立候補するようにしている。
 
一般の区分所有者から見ると「熱心なあの人たちに任せておけばいいじゃない。その分、自分がやらなくていいし」くらいの感覚で受け止める人が大半だ。  
 
しかし、こういった理事長選出・解任の方法には問題が多いと私は考えている。その理由は、理事長が悪意を持って理事会や管理組合を支配し、自らへの利益誘導を図る恐れがあるからだ。   そしてこのような場合、これを他の理事もしくは一般の区分所有者が調査して事実を究明したり、あるいは理事長を解任したりする手続きに関する定めがないのが現実なのだ。  

 

マンション管理組合と行政の違い

 

  管理組合の運営というものは市区町村の行政と同じく、利権構造を有している。  
 
市区町村の場合、その財政規模に応じて予算を組んで執行する。各種の災害対策や道路・水道などの補修、公立学校の整備、福祉施設への補助金交付など、行政の予算は幅広い分野に支出される。ただ、市長や村長、あるいは役所の幹部や権限のある担当者が、特定の業者が受注できるように便宜を図った上で、発注代金の一部を自分に還流させるような事件が、全国津々浦々で日々発生している。だから、その防止や摘発のための刑法や地方行政法といった法律が細かく整備されている。  
 
ところが、マンション管理組合の場合は、そういった理事長の悪意による犯罪行為が行われているという疑惑が生じた時に、その解任について定めた法規は区分所有法のみである。  
 
第三十四条3項で、全区分所有者の5分の1以上で集会(総会)の招集が請求できると定められており、第二十五条1項により、集会の決議によって管理者を解任できるとされている。 だが、調査に関する方法などを定めた条項は一切ない。  
 
仮に理事長が管理組合の予算を横領している疑いが濃厚になっても、一般の区分所有者にできることはただ1つ。それは、全区分所有者の4人に1人以上の賛同者を集めた上で総会を招集し、そこで理事長解任決議案を賛成多数で可決して辞めさせることだけだ。しかし、これはかなり困難なことだ。  

 

本当にあったマンション管理組合の怖い話

 

  私がコンサルタントとして関わったある管理組合では、理事長が6年もの間、不正を働いている疑いが濃厚であった。しかし、状況証拠はあっても物的証拠はない。その理事長は体制側だから、自分に不利な証拠は一切開示しない。市長の疑惑を追及する市民団体に市役所が協力しないのと同じ構造だ。  
 
そこで、前述の第三十四条3項と第二十五条1項に基づき、理事長解任を主な議案とする総会を招集した。すると、その理事長は自らが議長になれることを悪用して、何も知らない区分所有者が「議長一任」の項目に丸をつけて提出した委任状を行使。反対多数で自らの解任決議案を否決してしまった。   そのとき、管理組合の予算で雇われた弁護士も同席し、理事長が理事長解任を議案とする総会の議長を務めることは「法律的に何ら問題ない」と説明した。確かに区分所有法を全文熟読しても、それは違法とは書いていない。  
 
つまり、今の区分所有法は、管理者(理事長)の悪意を全く想定していない「欠陥法規」なのだ。マンションの管理というのは利権であり、その運営は政治である。  
 
誰もがヴィンテージと認める1000戸以上の某大規模マンションが都心にある。建物が完成してから30年以上が経過しているが、多くの人が「ここに住みたい」と思うであろう魅力を備えている。   しかし、このマンションの全体管理組合では、少数の理事が長期にわたり独裁的に運営を続けている。そのことで様々な問題が噴出していることが業界関係者の間では割とよく知られている。だが、1000人以上の区分所有者の大半は、自分たちの管理費や修繕積立金が、少数の人間によって恣意的に使われている現実を理解していないと思われる。  
 
つまり、汚職まみれの市長や市議会・市役所の幹部が支配している自治体において、市民の多くがそのことに無関心であるようなものなのだ。市民団体を形成して疑問の声を上げる人々はごく少数。よほどのことがない限り、一般市民の支持は集まらないと言える。  
 
マンションの場合はコミュニティが狭いので、疑問や反対の声を上げるとかなり目立ってしまう。「どうせ今払っている管理費の範囲でしょ」と考えて、「関わらないでおきたい」という立場を選ぶ人が大半なのだ。  

 

所有するマンション管理は他人任せにしない!

 

  しかし、目をそらしていても現実は現実だ。自分が区分所有するマンションの管理組合の運営に関心を持たないということは、市民が、市の行政に疑問を抱かないことと基本構造は同じ。違うのは、そのことによる悪影響がどの程度自分に及ぶか、ということだ。  
 
スキーリゾートに立地する某マンションで、16年間理事長を務めていた人物が修繕積立金を7億円以上も横領していた、という事件が2015年に発覚した。1戸当たり百数十万円の被害額だ。そのマンションは、その後、資産価値がみるみる落ちていった。  
 
市長の汚職は、警察やマスコミ、あるいは市民団体が気付けば発覚してしまうことがほとんどだが、一人一人の市民が受ける損害は軽微なものといえる。一方、マンション管理組合で不正があると、各区分所有者は1000万円前後の資産価値下落という損害を被ることになる。その影響は甚大だ。  
 
だからこそ、各区分所有者は管理組合の運営を他人任せにせず、積極的に関与すべきなのだ。忙しくてそういう時間が取れないのなら、せめて議事録や予算案、決算を熟読するくらいの関心は払うべきだろう。  
 
一市民が背負う責任は数万分の1だが、マンションの区分所有者としての責任は、そのマンションの戸数分の1。果たすべき責任は重く、利害関係が深いことを忘れてはならない。  
 

榊 淳司(住宅ジャーナリスト) 1962年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『マンション格差』(講談社現代新書)など。

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