不動産の開発業者が指折り数えて待っている制度変更がある。それは、2022年の「生産緑地法」の期間満了。これによって彼らは、ほぼ無尽蔵に事業用地を取得でき、ビジネスチャンスが大きく広がると考えているのだ。

 
一方、宅地が大量に供給されるため、大都市近郊の住宅価格は暴落に近い下落に導かれる、という予測を行う専門家もいる。実際のところ、どうなのだろうか?
 
まず生産緑地法とは何か、ということから説明していこう。
 
生産緑地
(写真はイメージです)
 
皆さんは、世田谷区や練馬区、杉並区などの完全に市街化した街を歩いていて「こんなところに畑があるのか!」という「発見」をした経験がないだろうか。そういう畑は、ほとんどが500㎡以上の規模だったはずで、それが「生産緑地」だ。
 
こうした生産緑地を所有しているのは、地元の農家。彼らは周辺の元地主と違って、先祖伝来の所有地を守り続けている。
 
その土地は、かつて市街化区域に指定された。だから固定資産税も、農地とは比べ物にならないくらいに高い。要は、行政が地主たちに「あなたの土地を早く売ってしまいなさい」と促しているのが市街化区域なのだ。
 
しかし、土地を売りたくない地主もいた。ただ、農業を続けたくても宅地並みの固定資産税を払っていては採算が合わない。相続しても宅地並みの相続税がかかる。だが自分の土地は農地として守りたい。そんな「土地を売りたくない農民」の救済のためにできた制度が「生産緑地法」である。
 
保護する条件が以下の4つ。
 
•面積が500㎡以上
•農業を続ける
•農地以外への転用は原則不可
•農地として売却する場合は農地法に基づく
 
これらの規制を受けることで生産緑地に指定されると、固定資産税や相続税は農地並みに軽減される。つまり「農業を続けるなら、固定資産税や相続税は農地並みに軽減してあげるよ」というのが生産緑地法なのだ。
 
この生産緑地法は1991年に成立し、1992年度からスタートした。ただし時限立法であり、制度適用は30年間と決まっている。だからこの法律の期間満了は2022年。これが「2022年問題」と呼ばれるものだ。
 
このような制度であるから、生産緑地は大都市圏に集中していて、ボリューム的にはほとんどが首都圏にある。
 
国土交通省が公開している資料(※)によると、世田谷区で104.6ha、練馬区で202.2 haなど。東京都全体では3521.3haとなり、東京ドーム(4.6ha)約765個分の面積だ。ちなみに、練馬区だけで東京ドーム約43個分、世田谷区は東京ドーム約22個分となる。
 
(※)出典:「国土交通省 §2 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況

 

2022年の期間満了後、これだけ広大な土地の課税区分が、いきなり農地並みから宅地並みに変更され、同時に農地以外として売却可能となるのだ。
 
分かりやすく言うと、多くの地主は土地を売却するしかない状況に追い込まれる。宅地並みの固定資産税など払えないだろうから。土地を買うのは、大抵が不動産開発業者だ。彼らは購入した土地にマンションや一戸建てを建てて分譲するだろう。
 
仮に、世田谷区内の生産緑地の半分がマンションとして開発された場合、70㎡の住戸が約7500戸できてしまう。これは現在、首都圏で1年間に供給される新築マンションの総量とほぼ同じだ。東京都全体だと70㎡のマンションが実に50万戸分以上となる。
 
もしも、予定通り2022年に生産緑地の期間満了を迎えたならば、不動産業界は大変なことになりそうだ。大量の開発用地が一気に市場に出てきてしまい、大都市郊外の住宅地では土地の価格が大暴落するだろう。
 
もちろんその影響で周辺のマンション価格も下落するだろう。日本経済に与えるダメージも相当なものとなるはずだ。
 
さはさりながら、そんなことが本当に起こるとは思っていない。いきなり2022年に期間満了となり、社会に大混乱が起きても誰の得にもならない。だから、それまでに再び政府は法律を整備して、混乱を避けようとするはずだ。現にそういう動きも出てきているという。
 
そもそも、市街化地域の指定と生産緑地法の制定は、市街地開発へのアクセルとブレーキを同時に踏むような政策で、矛盾が大きかった。その矛盾が「なぜこんなところに畑が?」という情景になって表れているのだ。
 
とはいえ、その矛盾を解消するために、わざわざ大混乱を招くようなハードランディングを選ぶ必要はないだろう。
 
例えば、次のようなソフトランディングの政策を選択すれば、混乱はさほど拡大せずに済むかもしれない。
 
•申請があれば5年以内の延長を認め、その間の売却を可能にする
•農業を続ける限り5年ごとの延長を認める
•生産緑地の宅地化には、開発業者に農地開発税を課す
 
ちなみに、市区町村別に単体で最も生産緑地が多いのは京都市だ。その面積は681.5 haで、東京ドーム148個分、70㎡のマンションが約9万7千戸分だ。
 
京都市は、今でも近郊エリアに田んぼや畑が多い。ただ、京都市の生産緑地は東京とは違い、それほど違和感なく街並みに溶け込んでいる。それをいきなり期間満了にしてしまうと、それこそ古都は大混乱するだろう。
 
あの街は人口があまり変わらず、都市景観も急激に変化しないところが魅力なのだ。この際、かなり思い切った特例を設けて、生産緑地を守る方向で舵を切るべきではなかろうか。
 
榊 淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『マンション格差』(講談社現代新書)など。

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