中野区のタワーマンションはJRの「中野」駅と「東中野」駅近辺に集中しているのですが、これまでの供給はさほど多くありませんでした。新宿に近いという立地条件が際立っているエリアだけに、今後はタワーマンションの供給が増えることも予想できます。また、価格面では新宿よりもある程度抑えられているので、合理性で選ぶのであれば今後狙い目のエリアだと言えます。

 
タワーマンション
(写真はイメージです。本文の内容とは関係がありません。)
 

中野サンクォーレタワー

 

売主/中野四丁目東地区市街地再開発組 JR中央線「中野」駅から徒歩3分
全144戸 1994年11月竣工 地上26階建
 

中野の中心的なエリアに立地

 
中野サンプラザや中野区役所のある、いわば中野区の中心的なエリアに立地。
JRの「中野」駅からは徒歩3分と、ほとんど距離を感じさせませんね。
書店や大手スーパーマーケット、アスレチックジム、生活雑貨店、飲食店や郵便局の出張所などが入っており、この敷地内だけで生活を完結させることが可能です。
 
中野に住む方には、最も利便性の高いタワーマンションかもしれません。
 
ただし、築23年とやや年月を経てはいます。さらに、元来複合再開発が目的だったようで中古マンションとしての流通住戸も多くはありません。
管理組合も、再開発組合の流れで運営されている可能性大です。
 
しかし、こういうマンションの資産価値はかなり安定していると考えられます。
 
何よりも「中野区の中心的エリア」という立地の価値が揺らぎません。
区役所の移転でもない限り、中心性は不動のものでしょう。
もちろん、駅からの近さという利便性も半永久的です。
 
もうかなり昔のことなので新築時の分譲価格は分かりませんが、現在、中古マンションとしては坪300万円あたりが目安。今後も、坪単価200万円を割るような下落は考えにくいですね。
 
管理さえしっかりしていれば、築50年までの資産価値は安定しているはず。築23年というのはタワーマンションとしてはかなり老舗です。
 
しかし、このマンションの場所と利便性の安定感は、まさにヴィンテージと呼ぶにふさわしいもの。
 
「住む」というマンション本来の目的においては選ばれるべき物件かと思います。
 

クラッシィタワー東中野

 
売主/住友商事 JR中央・総武線、都営大江戸線「東中野」駅から徒歩1分
全244戸 2015年3月完成 地上27階・地下1階建
 

東中野駅前のランドマーク

 
JRと大江戸線の「東中野」駅から徒歩1分……
というよりも、駅の真上に建っているような感じのタワーマンションです。
マンション1~2階部分には日常生活の利便性を支える食品スーパーマーケットの「スーパーサミット」、衣料品販売の「コルモピア」が入っています。
 
このマンション、場所が良いだけにお勧めできる要素も多いのです。
ずっと私の「お勧めのタワーマンション」のレギュラー入りでした。
ただ、中野エリアはまだまだ開発の余地があり、駅近物件が出る可能性があります。
 
それにしても「東中野駅徒歩1分」というのは、しばらくないかもしれませんが。
 
かつてのオフィシャルページ概要によると、全体の間取りと面積は以下の通り。
 
間取り  1LDK・2LDK・3LDK
専有面積 46.03㎡~114.80㎡
 
このような場所ですから、コンパクトなものから100㎡超までごった煮のように住戸を詰め込んだ「全244戸」ということなのでしょう。
また、事業協力者住戸があってもおかしくない場所なのですが、どうやらそれはなかった模様。ひと安心ではあります。
 
真ん中にエレベーターを置いて、それをグルリと取り囲むように住戸を配置する、タワーにはよくあるタイプ。
開口部が多く取れ、角部屋の魅力も高まるのですが、どうしても「北振り」の間取りが生まれてしまいました。
しかし、タワーなので上層階になると北振りプランでも十分に明るいはず。
 
逆に南向きや西向きはまぶしく、部屋が暑くなることが多いですね。
 

東中野自体は便利で暮らしやすい場所

 
この物件は、ほとんど「場所の利便性」が最大の資産価値。
今のところ、周囲に大きな建物もなさそうなので、開放感もそこそこ。
東中野は都心に近くて、交通利便性も抜群。とても便利で暮らしやすい場所ですが、ただし、多くの人が「住みたい」とあこがれる住宅地ではないだけに評価が少しだけ難しいところです。
 
まず、JRの駅から徒歩1分というのは、資産性としては「別格」です。
「駅歩1分」を含めた評価すれば、山手線内側・文京区の「平均より少し上」くらいではないかと思います。
 
ちなみに2014年当時の「第1期 140戸」の時の販売価格は「3,820万円〜1億6,180万円」
 
坪単価でいうと274万円から465万円くらいです。
 
ちょっと読みづらい感じですが、平均は300万円台前半ではなかったでしょうか。
 
まあ、当時としては妥当なラインで売り出していたといえます。
最近の相場観は、すでに坪単価400万円を超えています。
 
新築時に購入した人は、値上がり益を得て売却したか、含み益を享受しています。ただし、売却された方はさほど多くないご様子です。
 
そもそもJRの駅へ徒歩1分というのは、資産性がかなり安定しています。
「新宿のうるさい所に住みたくない」「中野が好き」という富裕層はけっこういるはず。そういった支持を集めて早期に完売した物件でしょう。
 
また、こういう物件は「売りやすい」「貸しやすい」という条件を備えていますので、いざという時にも安心できます。そして、まだ築2年。
そういった面で、十分に検討の範囲内に入るのではないでしょうか。
 

中野ツインマークタワー

 
売主/野村不動産、三井不動産レジデンシャル 
JR中央線「中野」駅から徒歩2分
全234戸 2012年08月完成 地上29階建
 
駅2分とはいえ、「旗竿敷地」
 
旗竿立地というのは、敷地の道路に面した部分が狭く、そこから細長い回廊のような部分を経て、広い敷地につながっている土地のことです。
つまり、旗と竿(さお)のようなカタチをしています。
 
このマンションは「中野」駅徒歩2分ということですが、敷地形状は旗竿立地に近いですね。中野通りに面しているのは、ほんのわずか。
そこを通ってマンションのエントランスに導かれます。
 
敷地の他の部分が面している道路もありますが、徒歩2分の順路はこの部分になります。不思議に思うのは、よくこういう接道でここまでの容積率が確保できたということ。
角地でもなければ、前面道路の幅がやたら広いわけでもありません。
 

ライブラリーマンション

 
販売されていたのは東日本大震災が起こる1年前の2010年頃。
当時は、まだマンション内にライブラリーを作るケースは稀でした。
まあ、維持費のかさむプールや大浴場を作るよりもマシですが、そんなにニーズがあるものなのでしょうか?
 
また、蔵書も整えるといいますが、それは管理費で買うのだと推測できます。
このような管理費の使い方を良しとする人々は
入居者の何割くらいいらっしゃるのか、やや疑問でした。
 

「2本建て」のタワーマンション

 
なぜ2本にしたのでしょう?
2本にすると、お見合いになる住戸が発生したはずです。
 
そのあたりは住戸プランで工夫をしているのでしょうが、板状でもいいから1本にすべきではなかったでしょうか?
私としては、外見のカッコヨサに走って、居住性を犠牲にしているようにしか思えません。
 

間取りは何とか合格点

 
間取りはよくできているほうだと思います。
柱型の処理もそれなりに上手になさっています。
収納の取り方も、自然な感じに仕上がっているのではないでしょうか。
ただ、2本建てになっているので、向き合う住戸の処理をどうされているのか、購入を検討される方は注意すべきだと思います。
 
新築時の販売価格は、坪単価にして300万円台の中後半。
当時は「高い」という印象がありましたが、今の中古価格はこれを超えています。
ちょうど真ん中あたりの13、14階住戸で坪単価400万円台の前中盤あたり。
ここ数年の局地バブルでこのマンションも値上がりしました。
 
「駅徒歩2分」は評価できるのですが、どちらかというと駅の「裏側」です。
賃貸で運用するのなら有利な条件ですが、立地の評価では前述のサンクォーレには及びません。
10年後には、サンクォーレとの差がかなり縮まっているような気がします。
 
榊 淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『マンション格差』(講談社現代新書)など。
 

●ご存じですか? 不動産売買の仲介手数料は半額以下になることを

東証二部上場企業グループの不動産流通システム(REDS)は、不動産売買の仲介手数料を半額から最大無料としつつも、お客様からの満足度の高いサービスを実現しています。

広告宣伝費などのコストを徹底的にカットしつつ、資質と経験を兼ね備えたベテランスタッフの運営でサービスの質は高め、お客様に利益を還元しています。

業界の常識を覆すREDSの新たなビジネスモデルは、「ワールドビジネスサテライト」「とくダネ!」などのテレビ番組をはじめ、各メディアでも紹介されています。
 
 平日・土日祝日も営業中(9:00-19:00)です。お気軽にお問い合わせください。フリーダイヤルはこちら0800-100-6633

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る