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津司 徳義つし のりよし

お住まい探し、マンション管理士としての助言はこんな感じです!

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最終更新日:2020年6月24日
公開日:2020年6月20日

手数料最大無料】REDSマンション管理士・宅建士津司徳義(つし)です。

見学予定物件がまた契約予定になり直前で内見できなくなってしまいました。

内覧予定物件の管理はどうだったんですか?」とお客様から連絡が来たのでメールでお答えした内容です。

以下私の返信です。※ブログ掲載用に「!」「写真」など使っています。

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●●様

結論は非常に良い物件でした!

資料の随所からマンション管理に関する積極的な姿勢が伺えます。
細かい判断材料などはお会いさせていただいた時にご説明します。

また管理費が非常に低額で記載が間違えであるかと思うほどでした

一般に管理費と修繕積立金はランニングコストとして総額しか意識されませんが、その構成割合の見極めは非常に重要です。

 

 

約8割ほどの物件で管理費が高く、修繕積立金が安いという設定ですが本物件の設定割合は素晴らしいです。

管理費が高くなる主因は組合(住人)が支払う管理業務委託料の中に管理会社の利益が含まれているからです。

一方修繕積立金はマンションの資産価値の維持には欠かせない大規模修繕工事のための必須費用です。

本物件は昨年時点で約8000万円の積立金がストックされており、第1回目の大規模修繕工事には全く問題がありません。

国交省のデータでは12年に1回必要な大規模修繕時に資金ショートし、組合が借入や一時金の徴収をするマンションが約20%あるとの指摘がされています。

管理組合(住民)が管理会社に丸投げをしているような物件では割高な管理費を払い続けている反面、必要な修繕費の徴収ができていない物件が多くなる傾向があります。

今回の物件ほど管理面で安心できる物件は希少ですが、実は管理の良し悪しには一定の地域性があり今回探されているエリアは管理に対する意識の高いエリアですので前向きに進みましょう。

具体例を出すと●区、●区、●区等は管理意識の低い物件の多いエリアで同じ規模の物件でも管理費18000円、修繕積立金5600円などという住民を欺いたような金額の設定がされている場合が多いです。

一般に●区、●区などは意識が高く●区は両極端などの地域性があります。

お気に入りになった物件の将来の安心感、デメリットはマンション管理士という管理のプロの立場から今後もご助言させていただくのでご安心ください、引き続きよろしくお願い申し上げます。

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以上がメールの返信内容です。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

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