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REDSの仲介サービスの特徴(その2)―絶対に囲い込みはしない(2)

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最終更新日:2022年5月3日
公開日:2022年3月28日

仲介手数料の2重取りをしたい不動産会社が引き起こす背信

このような囲い込みが起こる理由は、不動産会社が仲介手数料の2重取りして、より稼ぎたいためです。売却の受任をした不動産会社の担当者が、購入希望のお客さんも、自分たち(担当者自身やその営業所や不動産会社)で見つけて、売却のお客様と購入のお客様の両方の手数料が欲しい、ということになります。ですが、売主様にとっては早期、高値の売却機会を損なう、まさに背信行為です。

担当者や、担当者が所属する不動産会社、その店舗では、お客様の利益よりも自分たちの売り上げ成績が優先されてしまっているために、お客様の利益をないがしろにする行為が、残念ながら不動産業界ではまかり通ってしまっています。

なぜ、こうした悪質な行為が禁止をされずにいるのかですが、

1)不動産会社、業界のルールが甘く、事実上、黙認されている。
2)国が法規制していない。(罰則などがなく甘い)

といったことが考えられます。

本来であれば、業界が自主的にガイドラインを設定して取り組むというのが望ましい姿だと思いますが、それが図れないことは大変残念な状況です。

しかし、この囲い込みを問題視し、改善を求める動きは数年前に政治の側でもありました。

自民党の中古住宅市場活性化小委員会では、2015年(H27年)に「中古住宅市場活性化に向けた8つの提言」という提案をしています。この提言の冒頭に挙げられていたのが、「『囲い込み』の解消に向けたレインズルールの抜本的改善」というものでした。その内容を紹介します。

背景として、
「宅地建物取引業者の中には、売主・買双方から仲介手数料を得ること目的して、正当な理由なく他の業者への物件紹介を拒否するなどのいわゆる『囲い込み』を行う者が存在するとの指摘がある」
とし、
「中古住宅の流通活性化を図るためには、その前提となる不動産取引の透明性・安全性・信頼性の不断の向上を図ることが必要であるが、上述のような『囲い込み』行為は、レインズに本来期待されるマッチング機能の発揮を通じた依頼者の利益の極大化、ひいては不動産取引の透明性・安全性・信頼性を損なうものであることから、改めてレインズの利用のあり方についての抜本的な改善策が必要である」
と指摘しています。

レインズとは、不動産会社のみが利用できる物件情報のデータベースで、宅建業法上で物件情報の登録が義務付けられているものですが、この提案では、<早急に取り組むべき事項>として、
「他の事業者への紹介ができない状態にあるか否かをシステム上に客観的に明示させるとともに、売主が自らの物件の登録状況を確認できるようにする仕組み(ステータス管理機能)をレインズシステムに導入する」
としています。

実際に、この提案を受けて、翌2016年からレインズでこうした「ステータス管理機能」が導入されています。

また、同提案では、<中期的に実現すべき事項>として
「ステータス管理機能の導入によっても『囲い込み』等の発生に改善が見られない場合に、違反者への処分・罰則の強化を検討する。(宅地建物取引業法の改正(次期通常国会を視野に検討。関係政省令の改正を含む。以下同じ。))」
と述べられています。

が、残念ながら結果としては、まさに「ステータス管理機能」によっても改善がされない状況がその後も続いています。2015年からすでに7年が経とうとしていますが、「違反者への処分・罰則の強化」を図る動きにはつながっていません。

国が法規制をすれば解決する、と思われるかもしれません。消費者保護の観点からは当然そうすべきと思いますが、残念ながらそうはなかなかならないのが現実です。そのためには、もう少し政治に働きかけを行うような政治力が必要かもしれません。

売却依頼の相手を選ぶ際に最も気を付けるべきこととして、この囲い込みを絶対にやらないと断言し、その約束を守っている不動産会社であることが第一の条件といえるのではないでしょうか。

 

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総クチコミ数:71(2022年5月25日 現在)

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