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仲介手数料最大無料の不動産流通システム（REDS）宅建士の荒 芳弘（アラ ヨシヒロ）です。
住宅高騰続く？「日本一住宅ローンに詳しい男」に聞く
コラム
2022年1月15日 2:00（日経新聞）
住宅ローンの歴史的低金利が続き、2021年10月には首都圏の新築マンションの平均価格が、バブル期である1990年同月を超えて過去最高を記録した。住宅価格の高騰は2022年も続くのか。住宅ローン減税の控除率が引き下げとなるなか、22年の住宅市場の見通しは。テクノロジーを利用して最適な住宅ローンを提供するiYell（イエール、東京・渋谷）で社長兼最高経営責任者（CEO）を務め、全国の金融機関の住宅ローンを毎日注視し、「日本一住宅ローンに詳しい男」と呼ばれる窪田光洋氏に見通しを聞いた。
──住宅ローンは歴史的な低金利が続いています。改めて近年の傾向を教えてください。
「住宅ローンには『基準金利』と『優遇金利』があります。ベースとなる基準金利はこの十数年、ほとんど変動していません。多くの銀行が、変動金利の基準金利を現在は2.475%に設定しています」
「一方、世の中で『金利が下がっている』というのは、この基準金利から『優遇』する幅が大きくなっていることを指しています。金融機関のいわゆるキャンペーンですね。優遇幅が大きくなると消費者は当然、安く借りることができる」
「10年前の優遇金利は1.5%程度でした。それが今は2.0%が当たり前の状況になっている。基準金利の相場は2.475%ですから、実際の金利は0.475%になります。私の知っている限り、21年12月下旬時点で最も低い金利は0.285%です」（編集部注:インタビューは21年12月21日に実施した）
「2022年にローン金利は100%上がらない」
「金融機関はマネーの貸出先に困っており、住宅ローンか国債くらいしか選択肢がない。国債は金利が安過ぎるので、なんとか消費者に住宅ローンを借りてほしい。その結果、この数年で優遇金利は過当競争になっています」
「どの銀行も金利の限界に突入していて、これ以上、金利が下がることはないでしょう。きょうもある金融機関の幹部と打ち合わせをしてきたのですが、『これ以上は絶対に下げられない』と言っていました」
──逆に、22年にローン金利が上がる可能性は？
「あくまで予測なので断言したくはないのですが、22年に限ってという条件付きでは『100%ない』とみています。シンプルに言えば、貸したい人が多ければ金利は下がり、借りたい人が多ければ金利は上がる。22年はまだ前者のフェーズです」
──金利以外の面で、住宅ローンの近年の傾向は？
「21年は金利競争より保険競争の側面が強かったように思います。金利を限界まで下げているので、それ以外の部分で競争が激しくなっている状況です」
「例えば以前の団体信用生命保険は『亡くなった場合に住宅ローンを弁済する』という保障制度でしたが、最近では『がんになった際に弁済する』『三大疾病にかかった場合に弁済する』といった保険が登場しています。金利は同じでも保険の充実度で差別化を図っているのが実情です」
（中略）
窪田光洋（くぼた・みつひろ）氏
iYell社長兼CEO
青山学院大学経営学部卒業。2007年、SBIホールディングス入社。SBIモーゲージ（現アルヒ）にて最年少執行役員に。16年5月に住宅ローンテックベンチャーiYellを設立。同社社長兼CEOに就任。マイホーム購入の要となる住宅ローンビジネスを展開。住宅ローンの業務効率化アプリ「いえーる ダンドリ」は2000社以上の住宅事業社に導入され、多くのユーザーに最適な住宅ローンを紹介し続けている。「日本一住宅ローンに詳しい男」の異名を持つ
（聞き手は日経クロステック 島津翔氏）［日経クロステック2022年1月4日付の記事を再構成］
また、日経新聞に気になる記事がありました。
逃げ道ふさがるマイナス金利、三菱UFJ銀行に6年ぶり適用
金融政策
2022年1月17日 14:00 (2022年1月17日 22:06更新)
三菱UFJ銀行が日銀に預けている当座預金の一部にマイナス金利が適用されることが17日、わかった。2016年の制度導入当初を除き、大手行に適用されるのはほぼ6年ぶり。銀行業績への直接の影響を和らげるために適用範囲を絞ってきたが、超低金利環境の長期化で行き場を失ったマネーが預金に積み上がり、新型コロナウイルス禍で支給された給付金などが拍車をかけた。マイナス金利が続けば、手数料の徴収など預金者が負担を迫られる可能性もある。
（中略）
三菱UFJ銀行は21年12月中旬～22年1月中旬までの当座預金がマイナス金利の適用条件に触れた。すでに地方銀行や信託銀行、ゆうちょ銀行などにはマイナス金利が課されているが、三菱UFJ銀を含む3メガバンクは市場運用や海外での大口融資に資金を回すことで当座預金に資金を積まず、マイナス金利の適用を回避してきた。
ここにきて三菱UFJ銀がマイナス金利の適用条件に触れたのは、長引く低金利に加え、コロナ禍の影響を背景に想定以上のペースで預金が積み上がったためだ。全国銀行協会によると、大手5行の預金残高は21年12月時点で前年同月比3.4%増の427兆円と、貸出金の増減（1.3%減）を大きく上回る預金が流入した。
結果として、前述の通り「金融機関はマネーの貸出先に困っており、住宅ローンか国債くらいしか選択肢がない。国債は金利が安過ぎるので、なんとか消費者に住宅ローンを借りてほしい。」ということです。
今後、住宅ローンの内容が、保険の充実度で差別化を図っていく方向にありますので、住宅ローンを借りる際は、いろいろ吟味する必要がありそうです。
また、既に住宅ローンを借りている人は、借り換えを検討されてはいかがでしょうか。
最後に、不動産の購入、売却を検討されているお客様は、ぜひ弊社（REDS）にご連絡をいただければと思います。
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