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荒 芳弘あら よしひろ

来年も不動産の価格は、高値で推移すると思われます。

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公開日:2021年12月28日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

日経新聞に気になる記事がありました。

 

新築マンション、活況に3つの懸念

首都圏の発売戸数、22年は4.6%増の見通し

2021年12月21日 23:50

 

以下の内容です。

 

首都圏の新築マンション市場が活況だ。不動産経済研究所(東京・新宿)は21日、2022年の発売戸数が21年比4.6%増の3万4000戸になる見通しだと発表した。新型コロナウイルスの感染拡大前の19年(3万1238戸)を2年連続で上回る格好だ。ただし、販売の実態をつぶさにみると、消費者と開発事業者それぞれが抱える懸念が浮かび上がる。

 

1つ目の懸念は、都心部の物件は高額化が進み、一般消費者にはますます「高根の花」になっている。富裕層しか手を出せない物件が増えている。

トータルブレインによると、港や千代田、渋谷区で21年1~10月に売り出された物件の平均価格は1億5000万円を超え住戸の面積も拡大が続く。

開発業者はこれまでの地価高騰や入札競争などでかさんだ土地取得費、資材高など建築コストの上昇を価格転嫁する。特に富裕層に人気のある都心マンションは高騰が続き、一般の消費者が手を出しにくい「億ション」が急増している。

マンションの平均価格と会社員の平均年収の推移をみると、21年1~11月の平均価格は6476万円と20年前から2000万円超上がった。一方で平均年収は433万円(20年)で増えていない。東京23区内の平均価格は8327万円だった。平均年収は国内全体の数字だが、単純計算すると23区内のマンションは年収の19倍だ。

 

 

それでも、東京の物件価格は世界的には高くない。日本不動産研究所(東京・港)によると、東京都港区元麻布地区の高額物件の単価を21年10月時点で100とした場合、香港が211.6、ロンドンが181.4だった。ニューヨークやシンガポールも東京より高い。国内所得水準が伸びない現状の深刻さが際立つ。

 

2つ目の懸念は、若年層が主な購入主体となる郊外のファミリーマンションの住戸面積が狭くなってきている。

トータルブレインによると、郊外マンションの価格は上がっていない。21年1~10月の埼玉県の新築マンションの平均価格は4704万円で、20年の4715万円から微減だった。神奈川県の横浜・川崎エリアは5428万円で、20年の5749万円から下がった。

郊外でも用地取得費がかさみ、建築コストが上昇する事情は変わらないが、それを価格転嫁してマンション価格が上がってしまうと、売れ行きに響きかねない。このため、開発事業者は住戸面積を縮小することで販売価格を抑えている。土地取得費がかさんだ際などに開発事業者が採る一般的な販売戦略だ。

同じくトータルブレイン調べでは、埼玉県の新築マンションの住戸の専有面積は21年1~10月に平均67.39平方メートルで、20年の69.06平方メートルから縮小した。横浜・川崎エリアでは20年に65.77平方メートルだったのが、64.38平方メートルになった。

コロナ下で在宅によるリモートワークが増えたことで、郊外マンションの需要は根強い。だが、トータルブレインの杉原禎之副社長は「低金利とはいえ、(郊外のマンション価格も)独身者や共働き世帯が許容できる金額の限界に近づいている」と指摘する。不動産各社は、住戸面積を縮小する一方で、コワーキングスペースの確保など共有部分の拡充でマンションの価値を高める方針を採るが、住戸面積の縮小は購入層にとってはデメリットが小さくない。

 

3つ目の懸念は、開発事業者にとって、コスト高が収束するめどが立っていないことです。

マンション用地は、特に東京23区内ではマンション適地の「出物」が少ない。開発業者が入札などでしのぎを削っており、取得費は今後も増加が予想される。建築コストを巡っては資材費だけでなく、高齢化による人手不足で職人など人件費も上がっていく見通しだ。

マンション開発のコストについて、不動産経済研究所の松田忠司主任研究員は「下がる要素がない」と見通す。

 

トータルブレインの杉原氏は不動産会社の状況について「足元の販売は好調でも、今後のことを考えると手放しで喜べないはずだ」と指摘する。どう開発の採算を取っていくか、各社は知恵を絞る必要がある。(原欣宏氏)

 

来年も不動産の価格は、高値で推移すると思われます。

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