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嶋田 淳しまだ あつし

閉鎖的な日本の中古住宅取引(アメリカとの違いについて)

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公開日:2021年12月5日

皆様、こんにちは。

 

突然ですが、皆様は不動産業界において、

日本とアメリカ、どちらが進んでいると思われますか?

 

先日、日経新聞に、日本とアメリカの「取引データベース」のシステム違いについて

記事がございましたので、本日は簡単に、そのご紹介をさせていただこうと思います。

 

まず、前述の取引データベースとは、

日本では「レインズ(不動産流通機構)」、アメリカでは「MLS」と申しまして、

不動産の公正取引を目的とした、国土交通省指定の業者向け不動産情報共有サイトの事を言います。

 

基本的に、このレインズ(MLS)に登録された物件につきましては、

「すべての仲介会社」で取扱いが可能とされておりますので、

不動産取引上の公平性を保つために非常に重要なシステムとなる訳なのですが、

このサイトへの掲載ルールには、日本とアメリカで大きな違いが見られます。

 

<①データベースへの登録義務がある対象物件>

【日本】

■専属専任契約はレインズへの登録義務があるが、一般媒介契約は登録義務はない。

(一般媒介契約を結ぶと、他社へ物件を知られる事を防ぐことが出来るので、事実上一社独占の囲い込みが可能。)

【アメリカ】

■原則、すべての物件につき登録義務が発生する。

(仲介会社がどのような方法を使っても、一社独占の囲い込みが出来ない。)

 

<②データベースへ登録する物件情報量>

【日本】

■売り出し価格、専有面積など、必須登録項目は少ない。

(詳細な情報を読み取ることが出来ない為、物件見学後に初めてデメリットが分かる事も多い。)

【アメリカ】

■売買価格や修繕、ローンなどの履歴、税額、防災、学区情報など多岐にわたる。

(抵当権、修繕履歴など重要な情報を事前に知る事が出来る為、後発トラブルのリスクが低い。)

 

<③データベースへの登録期限>

【日本】

■委任を受けてから5日~7日以内。

(約一週間もの間、仲介会社は一社独占の囲い込みを行うことが出来る。)

【アメリカ】

■原則、委任を受けてから24時間~48時間以内。

(公開までの時間が短い為、囲い込みを行う事が出来ない。)

 

<④データベース以外とのデータ提携>

【日本】

■不可。データベース利用は不動産業者限定。

(一般の人から見た時に透明性が無い。)

【アメリカ】

■有償で可。不動産テック企業(※テクノロジーを用いて、不動産業界における課題の解決や商慣習を変える取り組みを行う企業)が利用。

(不動産会社間のみの隠蔽は出来ない。)

 

以上が主な違いとなります。

 

・・・どう考えてみてもアメリカのMLSの掲載ルールの方が、

日本のレインズより優れており、健全と言えますよね。

 

実際、日本でも過去に何度もアメリカのような公平性を保てる

ルールを取り入れようとした動きがあったのですが、

すべてが破談になりました。

 

・2008年 国の研究会が「不動産ID」を提言したが具体化せず。

・2009年 民主党政権が「両手取引」原則禁止の政策集。業界の反発で撤回。

・2015~16年 国が「不動産総合データベース」を試験運用。業界の理解を得られず中止。

 

その理由は、日本の大手不動産仲介会社が、

オープンな情報システムを構築することで、

「両手取引(仲介会社が一社で売買双方のお客様から利益を独占すること)」

が出来なくなることを警戒して阻止したためと言われております。

 

・・・一部の大手不動産会社だけが大きな利益を得て、買主様や売主様のような一般の方が損をしてしまうのが、今の日本の現状です。

本当に酷い話ですよね。

 

実際、日本の不動産市場の透明度は世界38位と、先進国では最低レベルに沈んでいるそうです。

不動産市場は40兆円にも上るそうですが、本当にこのままで良いのでしょうか。

 

囲い込みを一切行わない、更には仲介手数料もお安い

健全でクリーンな、REDS((株)不動産流通システム)への応援を是非、

これからも宜しくお願いいたします。

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