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後藤 光志ごとう みつし

買換特約

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公開日:2021年12月2日

 こんにちは。12月になりました。今年ももう一ヶ月足らずとなりました。新型コロナウイルス感染者数は低い水準が続いていますが、ヨーロッパや隣国の韓国では再び感染が拡大しています。韓国ではワクチン接種率が80%近くとなる中で、感染拡大が続いており、感染者の約6割がワクチン接種済みでも感染する「ブレイクスルー感染」だということです。また日本でもオミクロン株の感染者が2名確認されるなど、まだまだ予断を許さない状況です。何としても第6波は避けたいですね。

 ところで今回は不動産取引での買換特約について感じたことです。お客様が住宅を買い換える場合、既に購入物件が決まり、その購入代金に自宅の売却代金を充当したいが売却が未了の場合、逆に売却が決まっているのに、購入物件の契約が未了の場合、安全に取引できるよう「売り」・「買い」2つの契約を連動させ一方の契約が完結できない場合、もう一方の契約を解除できる旨の特約(買換特約)を付けて契約をするのが買い換えをするお客様の安全を考えれば望ましい方法です。
 一方買い換えをするお客様が購入しようとする物件の売主側からすれば、どうせ同じ価格で契約するなら、買換特約により白紙解除となる可能性のある取引よりは、買換特約などない取引の方がリスクは少なくなります。当然立場が変われば希望する条件も変わるものですが、納得いかないのがその売主側が不動産業者である場合です。しかもグループで年間何万戸もの住宅を提供する建売業者が買換特約は付けない(付けさせてくれない)というのです。気持ちは分かりますよ。売主側からすれば買主の買換特約などないほうが良い。社員同士の社有物件の取り合いがあるのかもしれません。条件の良い契約を最優先にすることが営業社員同士の公平を図る方法なのかもしれません。ですが多くの取引の中には、買い換えをするお客様は相当数いるはずです。買主は殆ど個人のお客様です。であれば、買い換えをするお客様の気持ちや立場はわかるでしょ。そんな自分たちの都合を押し付けないでよ。と言いたくなります。買主が買い換えと知っていて買換特約を付けさせないのは、「消費者の利益を一方的に害すること」にならないのか。と言いたくもなりますが、「契約する。」「しない。」は自由。他の方と契約しますと言われたらそれまで。つらいところですね。
 買換特約を付けてくれないとなると、確実に取引を行うには売却の取引を全て完結させたのちに行うしか方法はありません。他には、売却の契約がローン特約など白紙解除となる特約が付かない契約(買主が宅建業者とか)で、もし手付放棄で解約された場合はその手付金の金額内で購入側の契約の解除ができるよう購入側の手付金の金額を低く設定するとかを考えないとなりません。ただこの方法も、万が一、自然災害により売却物件に損害が発生し売却物件の契約が白紙解除となれば、購入側の手付金を放棄せざるを得ないリスクは残ります。
 「宅建業者が売主の場合買主の買替特約を拒否することは禁止」とか法改正でもあればいいのにとさえ思います。とは言え実際規制するのは難しいとは思いますが。小さな建売業者ならいざ知らず、それなりのグループ会社であれば、利益追求だけでなく企業倫理とか企業の社会的責任とか社会への貢献とか考えて欲しいものです。

 さて、相変わらず売却物件の契約は好調で売却物件の不足が続いています。広く売却物件を募集していますので弊社エージェントへ是非ご相談ください。
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