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荒 芳弘あら よしひろ

国土交通省は10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。

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公開日:2021年11月9日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

国土交通省は10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。

 

 

不動産取引に係る心理的瑕疵のうち、取引対象となる不動産において過去に生じた「人の死」について、宅地建物取引業者による調査や告知に係る判断基準がなかったため、円滑な流通・取引が阻害される要因となっていた。また、賃貸住宅オーナーが所有物件で死亡事故等が生じ「事故物件」として取り扱われることを懸念し、単身高齢者の入居を拒む事例も多かった。こうした課題を解決するため、人の死が生じた不動産の取引に関して、宅建業者が宅建業法上負うべき調査や告知の義務の判断基準を、ガイドラインとして示しました。

 

ガイドライン策定にあたっては、有識者による「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会」(座長:中城康彦氏(明海大学不動産学部長))を2020年2月に設置。21年5月にガイドライン案をパブリックコメントし、その結果も踏まえ、都合7回にわたる議論を重ねました。

 

ガイドラインでは、人の死に関する事案が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告知の義務が生ずるとした。

「人の死」については、

①自然死や日常生活の中での不慮の死については告知の必要がないとした。

②賃貸借取引については、対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死等以外の死、自然死等で特殊清掃が行なわれた死については、事案発生から3年間が経過した後は告知の必要はないとした。

③また、賃貸借・売買取引ともに、対象不動産の隣住戸や日常的に使用しない集合住宅の共用部分で発生した自然死以外の死などについても告知の必要はないとした。

④告知にあたっては、事案の発生時期(特殊清掃等が行なわれた場合は発覚次期)、場所、死因、特殊清掃が行なわれた場合はその旨を告げる。

⑤告知の必要がない事案でも、事件性や周知性、社会への影響が特に高い事案や、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告知する必要があるとした。

 

その調査にあたっては、売り主・貸し主に対し、告知書等に過去に生じた事案についての記載を求めることで、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとみなし、周辺住民への聞き込みやインターネットサイト調査などの自発的な調査を行なう義務はないとした。

また、売り主・貸し主に対しては、事案の存在を故意に告知しなかった場合、民事上の責任を問われる可能性があることをあらかじめ伝えることが望ましいとしたほか、売り主・貸し主からの告知が無い場合でも、人の死に関する事案の存在が疑われる場合は、売り主・貸し主に確認する必要があるとした。

 

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を受け、業界団体のトップが以下のコメントを発表した(順不同)。

 

■(公社)全国宅地建物取引業協会連合会 会長 坂本 久氏(抜粋)

本ガイドラインについては、売買取引、賃貸取引とも自然死や日常生活上の不慮の死については原則として告知が不要とされた。また、他殺・自死・特殊清掃が行なわれた場合でも賃貸取引は原則的におおむね3年経過後は告知が不要とされるなど、取引実務面からも一定の基準が示されたことにより、適正な情報提供がなされ、取引関係者や地域関係者等の利益の確保が図られ、不動産流通促進にも資するものと思われる。

 

■(一社)全国賃貸不動産管理業協会会長・佐々木 正勝氏(抜粋)

今回の公表によって安心、安全な不動産取引の推進が、より一層図られるものと思われます。

 

■(公財)日本賃貸住宅管理協会会長・塩見紀昭氏(抜粋)

賃貸住宅管理業の現場では、賃借人が入居後に「人の死」を知りトラブルとなることがありますので、告知に関し一定の考え方が示された本ガイドラインは、トラブル防止等に寄与すると思われます。

 

今まで、心理的瑕疵物件の取扱いについては、一定の判断基準はなく、トラブル防止を図ることが宅地建物取引業者に求められていました。

私も今まで心理的瑕疵物件は取り扱ったことがありますが、一定の判断基準が示されたことで仕事がやり易くなったと思います。

これからも安全安心な取引を意識して、業務を行いたいと思います。

今後とも一層のご支援を賜りますようお願い申し上げます。

 

 

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