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和田 進わだ すすむ

再建築不可物件とは?

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公開日:2021年10月1日

1 再建築不可物件とは?

  再建築不可物件とは、建物が建っていても解体して更地にしてしまうと新たに

 建物を建てられない物件のことです。都市計画区域と準都市計画区域内だけに

 あります。

  都市計画区域内と準都市計画区域内では、建築基準法により「接道義務」が

 設けられています。接道義務とは「幅員4m以上の道路に2m以上接していなけ

 ればならない」というもので、接していない土地には建物を建てることができ

 ないと定められています。

 

2 再建築不可物件はなぜあるのか?

  建築基準法は昭和25年(1950年)の法律です。また都市計画法は昭和

 43年(1968年)の法律です。

  そのため、昭和25年以前に建てられた建物や、都市計画区域等に指定される

 以前に建てられた家の中には、接道義務を果たしていない物件が存在します。

 その他、建築確認を受けずに建築された建物も存在します。

 

3 再建築不可物件にリフォームして住むことは可能

  再建築不可物件は、新たに建物を建てることはできませんが、既存の建物を

 リフォームして住み続けることは可能です。オーナーが変わっても同様です。

 ただし、建築申請が不要なリフォームに限られます。

  では、建築申請が不要なリフォームとはどういったものでしょうか。

  まず2階建以下・延床面積が500㎡以下・高さ13m以下・軒の高さ9m

 以下の木造建築物(4号建築物と呼ばれます。)であれば、増改築をしなければ

 建築申請が不要です。

  接道義務を果たしていない物件は、たいてい土地の面積も大きくありません

 から、この4号建築物に該当する場合がほとんどだと考えられます。

 

4 再建築を可能にする方法とは

  再建築不可物件を建築可能にするには、接道義務を果たす土地にすること

 です。隣接地を買収したり、周辺の土地とともにセットバックする方法などが

 あります。

 

5 再建築不可物件のメリット

  再建築不可物件のメリットは、なんといっても価格が安いことです。建て替えが

 できない、増改築ができない、車も入らない土地は買い手がつきにくいですから、

 周囲と比べて安くなります。その相場は、周囲の1割~5割程度でしょうか。

  また、再建築不可物件は課税評価額が低くなります。そのため固定資産税や

 都市計画税も安いというメリットもあります。

 

6 再建築不可物件を買取するデメリット

  再建築不可物件を買取するデメリットは、なんといっても建て替え・増改築が

 できないことです。リフォームはできますが、たいてい建物が老朽化しています

 から修繕だけでも費用がかかります。

  また、多くの場合住宅ローンが組めません。再建築不可物件は担保としての

 価値も低く、金融機関が担保に取ってくれないためです。

 

7 なぜ接道義務があるのか?

  建築基準法は、『建築物の敷地は、幅員四メートル以上の道路に二メートル

 以上接しなければならない。』と、なぜ規定しているのでしょうか。

  答えは、『消防車が入っていけないから』です。消防車や救急車といった緊急

 車両が入れるようにすることで、消火活動や救助活動をスムーズに行えるように

 するためです。消防車や救急車が入れない土地に家を建てないように、ということ

 です。

  建築基準法は昭和25年の法律ですので、当時の消防車のサイズから『幅員四

 メートル以上の道路に二メートル以上』と規定されたようですが、現在でしたら、

 消防車も大型化しておりますし、本当はこのサイズでは足りないのかもしれま

 せん。消火活動ばかりでなく、避難経路や避難場所の確保も大変かもしれません。

  建築基準法の第一条には、『この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に

 関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて

 公共の福祉の増進に資することを目的とする。』と、規定されています。

  我々も、とかく忘れがちなのですが、災害とくに火災から、(少々大げさかも

 しれませんが)国民の命を守るための規定なのです。

 

 

 

 

 

 

 

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