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荒 芳弘あら よしひろ

中古マンション価格、急行停車駅なら高い?&住宅ローン減税延長へ?

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公開日:2021年9月28日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

「日本経済新聞 中古マンション価格、急行停車駅なら高い?(抜粋)」

「20代からのマイホーム考(34)田中歩(たなか・あゆみ)氏」

「2021年9月27日 5:00」

 

都心部から郊外に行けば行くほど、不動産価格は下がる傾向があることは直感的に誰もが理解しているところかと思います。しかし不動産価格は、最寄り駅に高度な商業施設があるかや急行停車駅かなどによっても影響を受けますので、単純に都心部からの距離に応じて価格が変化するわけではありません。これも直感的には分かると思いますが、実際にどの程度の格差が生じているか定量的な数値を目にすることはあまりないと思います。

今回、東京の渋谷駅から西へ中央林間駅まで31.5kmの東急田園都市線について、最寄り駅別の中古マンション価格を推定し、その格差や傾向について調べてみました。

東日本不動産流通機構に登録された田園都市線沿線の最寄り駅から徒歩20分以内の中古マンションの成約データ1854件(2020年9月~21年8月)を利用します。

距離や築年数、専有面積、所在階、最寄り駅によって成約単価がどのように形成されるかを最小二乗法やその発展型などを利用して分析し、価格推定モデルを策定してみました。この価格推定モデルを使って、田園都市線の各駅から徒歩10分、築年数15年、所在階5階、専有面積70平方メートルという属性を持つ中古マンションが存在するとして成約価格がいくらになるかを推定しました。

 

 

1.渋谷駅から遠ざかるほど価格は下がる傾向

グラフはこれらの属性を持つと仮定した各駅の中古マンション推定単価です。

 

2.急行停車駅や駅前の繁華性で価格上昇

池尻大橋駅から二子玉川駅までのブロックは、用賀駅までは徐々に価格が下がっているものの、二子玉川駅を最寄り駅とする中古マンション価格が反転して高くなっているのが特徴です。

二子玉川駅が急行停車駅であるという立地に加え、玉川高島屋ショッピングセンター(SC)、二子玉川ライズなどの商業施設の存在があるため、渋谷から離れた立地であるにもかかわらずブランド力を発揮しているようです。

二子新地駅から青葉台駅までのブロックを見ると、多摩川を越えるだけで都区部エリアとは大きな格差が生じていることが分かります。特徴的なのは、急行停車駅であるたまプラーザ、あざみ野、青葉台が、より渋谷駅に近い溝の口駅とそん色のない価格帯となっていることです。

たまプラーザ駅と青葉台駅は急行停車駅であることに加え、たまプラーザテラス、青葉台東急スクエアといった大型商業施設があること、あざみ野は横浜市営地下鉄の乗換駅であり横浜方面へ向かう交通起点という点で周辺駅よりも高く評価された結果だと思われます。

今回の調査では、実感と変わらない結果にはなったとは思いますが、多摩川を越えるかどうかで格差が極めて大きいこと、ターミナル駅から遠くなっても駅前の繁華性や急行停車駅かどうかによっても、周辺駅との格差が大きく表れることが定量的にわかりました。今後、他の沿線についても同様の傾向があるかどうか、定量的な調査をしてみたいと思います。

 

「住宅ローン減税延長へ」

「2021/9/27 17:08 (JST)9/27 17:25 (JST)updated」

「© 一般社団法人共同通信社」

 

政府は27日、年内に適用期限を迎える住宅ローン減税を延長する検討に入った。新型コロナウイルス禍で低迷する景気の下支えのため、家電や家具など関連商品の消費も見込める住宅の取得や買い替えを引き続き後押しする。衆院選後に与党と延長幅などの詳細を詰め、年末に決定するが、政府内には税収確保のために減税規模を縮小すべきだとの意見もある。

 

 

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