【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で18年目となりました。

 

２０２１年７月２日夜から東海・関東の太平洋側で記録的な大雨が降り、静岡県熱海市で大規模な土石流が発生しました。多くの家屋が流され、現場では行方不明者の捜索活動が続けられています。７月３０日現在、死者は２２名、行方不明者８名、被害棟数１３１棟とのことです。被災された皆さまに心よりお見舞い申し上げます。

 

この熱海で起こってしまった伊豆山土砂災害を見て、これから不動産を購入しようとされているかたにぜひ知っておいてもらいたいことをテーマにしてみたいと率直に思いました。

 

テーマは【自然災害から命を守れ！歴史から学べ！】です。

 

今回はＲＥＤＳ不動産エージェントとして1歩踏み込んだ災害リスクの考え方や調べ方などをお伝えしたいと思います。ブログなので都合４回に分けて書きたいと思います。今回は第４回目なので最終回です。

 

第1回（７月９日投稿済み）

・土砂災害リスク！歴史から学べ！

第2回（７月１６日投稿済み）

・ハザードマップ、国土地理院地図から災害リスクを読み解く方法 

第３回（７月２３日投稿済み）

・水害リスクの高い土地とは？洪水から命を守れ！

第4回（７月３０日投稿）← NEW！

・地震で大きな被害を受けやすい土地や建物とは？

 

 

ここ最近の自然災害は人間の予想を超える事態が多く、それに対する備えが非常に大事になってきております。日本は特に地震が多い国です。

 

今後３０年以内に約７０％の確率で起こることが予想されている「南海トラフ巨大地震」と「首都直下地震」について内閣府が発表している予想される被害は次の通りです。

特に【南海トラフ巨大地震】においては、住宅全壊戸数が東日本大震災の約２０倍の２３８万棟、死者・行方不明者数にいたっては３２万人という衝撃的な数字を想定しております。

 

 

地震大国の日本。諸外国に比べて建物の構造等には地震災害を想定した厳しい規制が当然敷かれています。しかし堅固な建物を建築するだけで安心とは言い切れず、その建物の土台となる土地の地質や状態などをしっかりと調べておくことも非常に重要です。

 

そこで今回は地震に強い土地、建物を見極めるための大切なポイントを説明します。

 

早速、本題に行きます。

地震で大きな被害を受けやすい土地や建物とは？

地震大国である日本で家を建てるには、「耐震性」に優れた家を建てることが大切です。しかしその前に家を建てるための地盤が強固でなければどんなに性能の良い家を建てたとしても、地震などの被害に見舞われる可能性が高くなります。

 

一般的に地震が起きた時の家屋の倒壊レベルには、その地震の距離や深さが関連してきます。その一方、地震からの距離や深さが同じエリアで起こった地震でも、ダメージに大きく違いが出るケースがあります。その原因は地盤の「固さの違い」です。

 

そこで地盤の固さと地震の関係を理解し、さらには地震に強いエリアで家を建てるための「土地探し」が重要になります。

 

地震に強い土地・地震に弱い土地とは？

地震に強い土地とは「地盤が固い土地」のことを言います。一般的に岩盤や砂れきを多く含む土地は固く締まりがあり、地震の揺れに対しても揺れにくい性質があります。

 

逆に地震に弱い土地とは「地盤が柔らかい土地」のことを言います。やわらかい粘土や砂から成り、土の強度が弱いのが特徴です。かつて湖沼・河川・池だった場所を埋め立てた土地などは水分を多く含む場合が多く地盤が柔らかい地盤、いわゆる軟弱地盤であることが多いです。このような水を多く含む土地では液状化現象が起きる可能性が高く地盤沈下も起きる可能性もあります。軟弱地盤は地震の揺れに対して揺れやすい性質があります。

 

このような軟弱地盤であるかどうかは地盤調査で判定できますが、地盤が弱いと判定された場合は、安全性を高めるための地盤改良工事が必要となってきます。

 

軟弱地盤の安全性を高める地盤改良工事とは？

 

では地盤調査の結果、地盤改良が必要になった場合、具体的にどんな方法で地盤の強度を高めるのでしょうか。方法は主に（1）表層改良工法（2）柱状改良工法（3）鋼管杭工法の3つがあります。

 

（1）表層改良工法
軟弱だと思われる地盤が深度2メートル以下の時に行われる工法です。工事にかかる日数は1日～2日程度で済み、工事費用も1坪あたり2万円程度で済みます。

 

（2）柱状改良工法
軟弱だと思われる地盤が2メートル～8メートルのときに行われる工法です。地中にコンクリートの柱を建てる工法で工期は1週間程度かかり、費用としては1坪あたり5万円程度かかります。

 

（3）鋼管杭工法

地中に鉄製の杭を打ち込む工法で深度30メートルまでの工事が可能です。工期は1日～2日ほどで、費用は1坪あたり5万円～7万円ほどかかります。

 

土地の地盤改良工事が必要な場合には100万円～150万円程の費用がかかることが多くあります。地盤の強い土地であれば、地震のリスクを減らすこともできるので、意識的に地盤の強い土地を選びたいものです。地盤の強い土地を見極める1つの基準として「標高」が重要になってきます。一般的に標高の高い土地は地盤が強く、低くなるにつれて地盤は弱くなる傾向にあります。田んぼや沼、川や池などの水が関係する土地は地盤が弱いのも特徴です。一方で、昔から神社仏閣がある土地は地盤が強固な傾向があります。国土地理院「国土変遷アーカイブ空中写真閲覧」を見ると、その土地の昔の姿を見ることができるので活用してみるのも1つの方法です。

 

国土地理院サイト：http://mapps.gsi.go.jp/maplibSearch.do#1

 

 

地震に強い建物・弱い建物とは？

１９９５（平成７）年１月１７日に起こった阪神淡路大震災は死者・行方不明者６０００名以上、全壊家屋約１０万棟という大災害をもたらした地震でした。死亡者の７～９割は倒壊した家屋や家具の下敷きによる圧死というデータがあります。

 

倒壊した家屋の調査から、以下のような倒壊した建物の弱点が指摘されております。

 

① 構造 ： 瓦屋や土を置いて屋根が重くなっていた。耐力壁が少ないか配置バランスの悪い家。１階に駐車スペースなどの開口部があるため耐力壁のバランスが悪い家。各階の耐力壁がずれた家。

（注）耐力壁とは地震や風など、横方向・水平方向からの荷重に対抗する能力をもつ壁のこと

② 工法 ： 筋交い・柱・梁をつなげる接合金物が不足していた。基礎と土台の結合が弱い。壁の筋交いが十分に入っていなかった。

③ 建築基準法 ： 昭和56年5月31日以前の耐震基準で作られた木造住宅 （いわゆる旧耐震）

④ 立地条件 ： 地盤の悪い造成地や埋立地に建てられた家

⑤ 管理 ： 老朽化、シロアリ被害、水廻りの腐食で部材の結合部分が劣化

 

このような分析結果から、地震に強い建物にするためには以下の点に配慮する必要があります。

地震に強い建物の特徴

① 固くてしっかりした地盤を選ぶ、弱い地盤であれば補強工事を施す。

② 構造材（土台、柱、梁など）は太くて腐りにくいものを使用する。

③ 木材の接合部分に釘、ボルト、羽子板金物、帯板など金物を十分に使う。

④ 建物全体の形をなるべく長方形のシンプルなものとする。これによって、地震によるねじれるような揺れを防ぐことができる。

⑤ 筋交い入りの耐力壁は東西・南北方向ともに全体に十分な量をバランスよく配置する。

⑥ コンクリート基礎に鉄筋を入れる。

⑦ 基礎、床下、水廻りの換気口を確保し、腐食やシロアリに備える。防腐、防蟻処理を行う。

⑧ 屋根や壁を軽量化し、建物全体の重量を抑える。

 

以上が地震に強い建物の特徴となります。

 

今回のテーマ（全4回）のブログに書くにあたっては、気象庁・国土地理院・内閣府をはじめとした官公庁のサイトなどを時間が許す限り色々と検索して調べましたので、自分自身でもかなり勉強になりました。このブログをお読みいただいた方の今後の物件探しや家づくりにおいて、少しでもお役に立つことができれば幸いです。