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谷辺 英一郎たにべ えいいちろう

借地権付き一戸建

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公開日:2021年6月18日

「暑いですねぇ」
ついこの間まで、寒い寒いと言ってたかと思えば、自然とこのセリフが飛び出す今日この頃です。
(ちなみに、関東はまだ梅雨入り宣言していないんですよね。)
ちょっと早いかもしれませんが、マスクが手放せず、体温上昇は激しくなりますので、皆様、くれぐれも熱中症対策にお気をつけてお過ごし下さい。

全く関係ありませんが、今回は、借地権についてのお話です。

物件をお探しになられると、「おやっ!これ安いねぃ」と目を止めた物件。
よく概要を読むと土地権利に「借地」とあり、「なんだ。借地権かぁ~じゃぁダメだね」なんておっしゃっている方、少なくないのでは?

借地とは、建物等を所有するために、他人の土地を使用収益することを目的とした「物権」です。
つまり、他人様の土地をお借りして家を建てる訳で、建物は自分の物ですが土地は他人(地主さん)の物です。
借地権には「地上権」と「賃借権」があります。
「地上権」が設定されていると、地主の承諾が無くても借地を譲渡したり第三者に貸したりする事が出来ます。
一方、「賃借権」は賃料を支払って土地を使用収益できる債権的な権利です。
地上権と比べると、権利が弱く、売却や建物の建替えなど行う場合は、地主の承諾が必要になります。
一般的に、建売住宅や中古戸建などで目にする借地権とは、この賃借権がほとんどです。
さらに、借地権は、平成4年を境にして その契約が成された時期により「旧法」と「新法」に分けられます。
「新法」の借地権は、大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」があります。

旧法と新法の違いは、分かりやすいところ、更新時期が異なります。

更新については土地所有者(地主さん)との土地賃貸借契約に基づきますが、旧法では、木造などの非堅固な建物は20年以上、RCなど堅固な建物は30年以上の期間を定めなければならず、の定めがない場合はこの期限が適用されます。
期間が満了した場合、その土地に建物が存在する限りは、また同じ期間の契約を結ぶ事になり、更新を続ける事で永久に土地を使用する事が出来ます。
一方、新法の場合は、「定期借地」は更新がありませんが、「普通借地」の場合は、建物の種類は問わず、30年以上の契約で、更新旧法と同様に更新して使用する事が出来ますが、最初の更新は20年、次は10年と、少し短くなります。

借地権のメリットとデメリットについて。
【メリット】
1)価格が安い
所有権と比べると、だいたい30%~40%、安くなります。
ですから、同じご予算でも、一回りも二回りも大きな家に住める・・・と言う事です。
2)土地の固定資産税が不要
土地は地主さんが所有していますから、毎年の固定資産税はかかりません。
建物についてのみの税金がかかりますが、建物は償却しますので、年々、固定資産税額は下がって行きます。
【デメリット】
1)毎月、地代を払わなければならない。
  建替えや売却する際に、地主さんへ承諾料を支払わなければならない・・などの費用がかかる。
2)担保評価が良くない
  「借地権」も不動産価値としては評価がされますが、銀行などでの担保評価は弱く、住宅ローンを組む際には減額になる場合や、借入期間を短縮されたりすることがあります。
3)将来、売却し難い
  基本的に、建物の価値が下がるとそれに伴って 物件価格も下がります。
  先の、担保評価の面からも、中古物件となると、銀行の評価査定がさらに下がりますので、売却の際に影響が出ます。

今回は、私が多くお取扱いしている一戸建てを目線としたお話ですが、「定期借地件付き」のマンションなどもございますので
それらについては、ご質問頂ければ、個別にご説明させて頂きます。

ちなみに、余談です。
私が、まだヤング営業マンだった「バブル時期」のお話し。
都内で一戸建てをお探しの、あるお客様をご案内していた時の事。
ご予算内の所有権の物件をいくつもご案内させていただいていたのですが、
どれもこれも、土地が小さく、建物も狭い。
その日、もうお見せする物件がなくなってしまい、最後に借地権の建売住宅をお見せしたのですが
とにかく広い家に、大いに気に入っていただき、お客様のテンションがマックスに。
私は、「ですが、この物件、借地権ですので・・・」と水を差したのですが
お客様は、こうおっしゃいました。
「谷辺さん。どこに借地って書いてあるの?表札の横に“ここは借地です”って書かなきゃいけないの?」
たしかに・・・おっしゃる通りですね(汗)

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