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谷辺 英一郎たにべ えいいちろう

「安かろう悪かろうな物件」その2【再建築不可物件】

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公開日:2021年4月16日

今回は前回の「安かろう悪かろうな物件」その2。
「再建築不可」の物件についてのお話です。

土地に建物を建てようとする場合、工事の着工前に、その建物が建築基準法で定められた条件に合致ているかどうか
建築主事又は民間企業の指定確認検査機関の審査を受け、合格しなければなりません。
この審査を合格すると「建築確認済証」が交付され、建築許可となります。
建築基準法では、様々な規定がありますが、
まず第一に「敷地は、4m以上の幅員の道路に2m以上接していなければならない」という「接道義務」の規定があります。
また、この規定にある「道路」も、単に「道」であれば良い訳ではなく、「建築基準法により認定された道路」と定義されています。
これを満たしていない土地については、建物を建築出来ない訳です。
こう言った土地の上に建っている建物を「再建築不可物件」と呼びます。
(私の手書きで申し訳ございませんが、イメージ図をご参照下さい)

なぜ再建築不可物件が存在するのかというと、建築基準法ができたのは昭和25年(1950年)、また都市計画法は昭和43年(1968年)で
そのため、昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在します。
(例えば東京23区は都市計画区域に定められていますが、接道義務を果たしていない住宅は全体の約5%あるそうです)
再建築不可物件は、立地などによっても異なりますが、一般相場の半額以下の格安で売に出ます。
私は「安かろう悪かろうな物件」の中でも この再建築不可物件は、特にお勧め出来ません。
以下はその理由です。

【危ない】
こうした、再建築不可物件は、リフォームを加えながら使用しなければなりません。
いくら手を加えても、さすがに築後50年も経っている建物ですから、老朽化によって構造上、問題の無い訳がありません。
特に地震の際、全壊してしまう可能性もあり、とても危険です。また全壊しても、立て直す事が出来ません。

【安くても売れません】
こう言った物件は、建物が建てられないだけではなく、銀行の融資が非常に困難で
都市銀行などでは、まず融資が受けられず、現金で購入しなければなりません。
一部、こうした物件でも融資対象になる金融機関がありますが、融資金額は物件価格に対して50%~60%までとされ
また金利もかなり高くなってしまいます。
住宅ローンが受けれない為、一般の方は、まず手を出さない物件となります。

売りに出ている再建築不可の中古戸建で、フルリノベーションを施した物件もあります。
キッチンや浴室など設備は全て新品、まるで新築で、つい心を奪われますが
こう言った物件は、不動産業者が再建築不可である事を理由で、元の所有者から安く買いたたき、
リフォームによってお客様の目を欺き、利益をたっぷり得ようとしている物件になります。

私が担当させて頂くお客様には、どんな事があっても、こう言う物件は絶対にお勧めいたしませんし
もし、ご検討されている方がいらっしゃれば、まずご検討をやめる事をご提言させて頂きます。

稚拙で、さらに感情的な文章になってしまいましたが、何卒ご容赦の程お願いいたします。

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