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リチャード M.ナッシュRichard M. Nash

住宅物件の“適正価格”はどの様に計るのがベストか? Part 3

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公開日:2021年3月22日

        前回のPart2ではネットリターンについてお話ししました。今回のPart 3ではリスクプリミアムについて、そしてそれのネットリターンに与える影響について書かせていただきたいと思います。

        リスクプリミアムも各種あります。その物件の所在地の水害や地震を含む天災リスク等、マンションであれば修繕記録も含む管理体制等、固定資産税を含む税制の動向等の経済面及び自然環境面の両方から見たその物件独自のリスクを呑む代わりにリターンに付加するべき「上乗せパーセント」の事を言います。どのぐらいのパーセントを付加するかは個人個人のリスクに対する性格や許容度によって異なりますので、この物件のリスクプリミアムは何パーセントですということは言えません。

        ただ、私が尺度によく使っているのは保有資産が地域及び種類で分散されたJREITの利回りです。取引コストが低く、流動性の高いこの有価証券のリターンが例えば5%であるのならば、流動性リスクも含めて考えた場合、実物不動産物件だったら、往復の売買手数料、維持費用等の諸経費も考えたら相対リスクが少なくても最低2%のリスクプレミアムを上乗せして、レバレッジを利用しても7%を満たさない物件は購入対象から外します。これは悪までも私個人の考え方です。

        勿論、上記に述べた各種リスクが相対的に高ければ、例えば5%のリスクプレミアムを上乗せして10%のリターンになったとしても、その物件に興味は湧かないと思います。先にも述べたように、上乗せするリスクプリミアムは悪までも自分のリスクに対する許容度や経験値に基づいて主観的に考えるものなので、適正価格も人によって異なってきます。従って、最終的に私がある物件の適正価格を平均世帯年収の3.5倍と考えても、別の人は平均世帯年収の4.5倍と決める人もいることになります。

        何れにしましても、多くの人にとってマイホームの購入は人生において1度か2度しかないと思いますので、購入する時は無理、背伸び、そして夢をあまり膨らませたりしないで現実を見つめて冷静に最終判断していただければと思います。もう少し様子見をするというのも選択肢の一つであることをお忘れにならないでください。

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