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リチャード M.ナッシュRichard M. Nash

住宅物件の“適正価格”はどの様に計るのがベストか? Part 2

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公開日:2021年3月15日

   先週のPart 1の続きとして、今回の記事では適正価格はどの様な考え方で計るのがベストなのかについて書きたいと思います。これに付いても色々な意見や視点があると思いますが、私の見解を説明いたします。私は年齢が年齢なので、今までに幾つかのバブル崩壊を見てきました。そこからの教訓に基づく見解になります。

   私は、適正価格を基本的に二つの要素で判断します。一つは、その地域の平均住宅価格とその地域の平均世帯所得の兼合いです。私が適正だと思うのは、平均住宅価格が平均世帯所得の3~5倍以内であることです。幅を持たせたのは、やはり治安、築年数、交通へのアクセス、名門学校の存在、スーパーや医療機関等の生活インフラの整備等ライフスタイルを豊に、そして安全にしてくれる要素は考慮する必要があるからです。

   もう一つの尺度は、物件価格とその物件を賃借した時の賃料の兼合い、つまりネットリターンになります。良く表面利回りという言葉を聞きますが、これはナンセンスなので無視することがベストです。注目するべきはネットリターンです。ネットリターンとは、大まかに言うと、実際の年間家賃収入からメンテナンスコストを差し引いた額(これを通常NOI【Net Operating Income】と呼びます)を売出価格で割って得たパーセントになります。

   現在、住宅価格が高騰しているのでネットリターンが1%とか2%というとても低い水準にある物件も、特に評判の高い地域では、出てきています。確かに、住宅ローン(特に現在の低金利)を利用してレバレッジを利かせえれば、表向きはもっと良いリターンに見えるかもしれませんが、各種リスクプリミアムを乗せたら実際はそれほど良いリターンにならないはずです。

   次回のPart 3ではこのリスクプリミアムについて、そしてそれのネットリターンに与える影響について書かせていただきたいと思います。

 

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