皆様こんにちは。
常に「謙虚」「笑顔」「真心」を忘れない村上(むらかみ)です。
早いもので師走になりました。
わが子は勝手にサンタさんからのプレゼントを期待しているようですが、はたして・・・。
またコロナで大騒ぎになっておりますが、いつ収束してくれるのか。
とにかく、風邪をひくことは避けたいので、皆様も体調管理に充分お気を付けください。
さて、物件を購入するうえで一番大事なのは道路だと思っています。
公道なのか私道なのかは、見ただけではわからないことがよくあります。
謄本で権利を確認する事ができます。
また、私道だと問題があるという事を昔の人はよく仰いますが、そんなことはありません。
私道でも持分を持つことが出来れば、基本的には問題ありません。
では、何が問題なのか？
それは、建築基準法の道路であるかどうかがかなり重要になります。
これは本当に見た目ではわかりません。
役所で調査すると概ねわかります。
建築基準法の道路は基本的に以下の通りです。
42条1項1号：道路法による道路
42条1項2号：宅地の開発行為等で新たに作られた道路
42条1項3号：昔からの道路で幅員が4m以上確保されている道路
42条1項4号：事業中の計画道路
42条1項5号：特定行政庁が位置を指定した道路
42条2項：昔から家が立ち並んでいるが、幅員が4mに満たない道路
市街化区域内で、この6つの道路のいずれかに宅地が2m以上接していれば建物を建築する事ができます。
イメージとしては敷地がどんなに歪であっても直径2mの大きい球が道路から玄関まですっと入れば建築OKです。
これを満たしていないと基本的には再建築ができなくなり、物件の価値としてはかなり下がりますし、住宅ローンも通りません。
よくあるのが、道路に見えるが建築基準法の道路でないケースがあります。
昔の業者が勝手に役所に申請もせずに作ってしまった道路だと思われます。
当時の建築確認申請書をみると42条1項3号と書いてあることがほとんどです。
現在は昔の航空写真がすぐに手に入る時代なので、昭和25年より前にその道路が存在したか否かはすぐわかりますが、昔はわからなかったので、役所も認めざるをえなかったのかもしれません。
しかしながら、救済措置がありますので、ある一定の許可がとれれば、再建築できるケースはあります。
あとは、私道の突き当りの宅地はかなり注意が必要です。
42条1項5号は道路の距離が行政によって決まっています。
突き当りの宅地は道路に届いていないケースが良くありますので、これはかなりの注意が必要です。慎重に調査しないとわからなく、役所でも裁判沙汰になっているケースもあります。
これは宅地や中古住宅の売買経験が豊富でないと絶対に気が付きません。
不動産購入にはエージェント選びも非常に大切なものです。
村上は宅建マイスターを持っていて、不動産売買のリスクを予見する資格ですので、皆様にリスクが及ばないように、しっかりと仲介業務をさせていただきます。
次はあなたが得する番かもしれませんね！
手数料はゼロ円でも村上のやる気がゼロにはなりませんので、ご安心ください♪
気になる物件がありましたら、是非『村上』までご用命ください♪
もちろん指名料もゼロ円です(笑)
