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酒井 智さかい さとし

築古派応援! ~築古マンションを選ぶべき合理的な理由~

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最終更新日:2020年9月14日
公開日:2020年8月7日

マンションのリフォームやリノベーションが身近になった現在、「あえて」築年数が経過している物件を積極的に検討するお客様が増えてきています。
とはいえ、諸外国に比べて新築・築浅信仰が根強い日本においては、まだまだ少数派といえるでしょう。
しかしながら、せっかくのマイホーム探しにおいて、「なんとなく」で築古を検索条件から外しているようなら、少しもったいないのでは?と私は思います。
ではここで、私が考える「築古」物件の魅力を少しだけ上げてみましょう。

1、価格がお手頃
やはり一番大きい理由はこれですね。
夢にまで見たマイホームともなれば、多少の無理を押してでも手に入れたいものかもしれません。
また、住宅ローンを組んで購入するケースが多いため、金額への判断が甘くなりがちです。
「これくらいの返済なら頑張ればなんとかなる」
「家賃と同じくらいなら大丈夫」
たしかに、今現在は大丈夫かもしれません。
しかし、住宅ローンは長期間に渡って返済が続いていくものです。
その間に様々な要因で収入が下がってしまったり、突発的で大きな支出があるかもしれませんよね。
また、マンションの管理費と修繕積立金は、将来増額されると考えておいたほうが良いです。
そうなった場合、「ギリギリ返済ができる金額」はもとより、「今の収入なら大丈夫」というラインも避けたほうが賢明でしょう。
将来の安心のために、築古物件の「手頃な価格」はやはり魅力的です。

2、立地条件が良い
マイホームの立地条件に何を求めるかは、ひとによってそれぞれです。
まぁ、一般的なところで言えば、「駅に近いけど騒がしすぎない場所」とかでしょうか。
当たり前のことですが、マンションデベロッパーは「売りやすい」いわゆる「好立地」な場所にマンションを建てたがります。
日本でマンションの分譲が始まったのが1953年ごろのようです。
つまり、以来67年にもわたって、好立地の場所を狙って順繰りにマンションを建ててきたということです。
その為、利便性が高い場所や閑静な住宅街といった場所には、築年数を重ねた、味のある築古マンションが抑えていることが多くなるわけです。
不動産の価値の大きい部分を「立地」が占めています。
極論ですが、立地が良い物件は、将来売却するにしろ賃貸にするにしろ、何とでもなるでしょう。
とくに、これからの少子高齢化・日本人口の減少・不動産投資市場の成熟等を考えた際に、とても有利になるかと思います。
建物は最終的に建て替えなどで対処が可能ですが、立地だけは変えられないのです。

3、修繕状況を判断できる。
複数の人間が共同で維持をするマンションにおいて、修繕の状況や計画はとても重要です。
これが戸建なら、住んでいるのは自分たちだけ、好きなタイミングで建物の修繕をすることができます。
しかし、マンションの場合は、複数の所有者の合意がなくては大規模な修繕工事などを決定することができません。
ご存じのとおり、新築時(もしくは管理会社選定時)に立案された「長期修繕計画」というものがあります。
この計画通りに修繕を行っていけば、突発的な金銭負担を発生させることなく、建物を維持していけるであろう、というものです。
確かに、それに沿って進めていくことができるのであれば、問題がないのかもしれませんが、実際にその通りに行うかどうかは別の話です。
マンションには様々な価値観と考え方を持った人たちがいます。
建物を維持するために、こまめに修繕をするべきという考え方もあれば、まだまだ修繕しなくても大丈夫という方もいらっしゃるでしょう。
これは、どちらが正しいか一概には言い切れませんけれども。
つまり、築浅・新築のマンションを購入するということは、その建物の未来の状態が想定しにくいということです。
その点で、築古のマンションとは異なります。
築年数が経過しているということは、今までの建物の修繕履歴が実績として積みあがっています。
その履歴と現在の修繕積立金総額、現在の積立金の月額などから、そのマンションの補修に対する意識というものを推察することができたりもします。
積立金の月額は安いけど修繕は不足している、将来の大規模な修繕に不安が残る、そんなマンションもあります。
逆に、積立金の月額は高いけど、しっかりとした修繕がなされていて、将来の計画に沿っている、そんなマンションも。
様々な要素を分析することで、安心して購入できる、築古マンションにはそんな魅力もあると思います。

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