REDSの手塚です。

 

まずは成約のお礼。

今回は品川区大崎のマンションのご購入がありました。

仲介手数料半額です。

マンションの価格は13500万円なので、仲介手数料は税込みで約221万円のお得!

 

今回のマンションは、投資用物件の所有者が変わる、いわゆる「オーナーチェンジ」の物件です(現状)。

買主様はもともと居住用の物件で探していた方で、現金でご購入の予定です。

 

しかし、気に入った物件がなかなか見つからず、賃貸中の物件が安く売りに出ていたので、自分たちが住むまで貸したままで良いと考え、賃貸中の物件に購入申込をしました。

 

購入申込の少し前に賃借人から退去の申し出があり、8月いっぱいで退去になる予定の物件です。

 

ですが、今回のようなオーナーチェンジ物件ですと、通常は住宅用家屋証明書が取得できません。

 

理由は、自分が住む物件ではないため。この一点です。

 

住宅用家屋証明書は、不動産を購入し、居住する人のために発行され、登記の際に払う登録免許税の軽減に使うものです。

自己居住用ではないので、通常オーナーチェンジ物件では利用できません。

 

しかし、今回は区役所と協議を重ね、必要書類一杯ですが住宅用家屋証明書の発行ができるようになる予定です(まだ協議中)。

 

こちらが発行できると、登録免許税の軽減が受けられます。

 

登録免許税は、建物の評価額の自己居住用が3/1000、非居住用が20/1000なので、

 

建物の評価額 17,000,000円として

居住用:51,000円

非居住用:340,000円

 

つまり、差額で約29万円の節税ができます。

 

悪い事をする方もたくさんいるようで、区役所にはものすごく疑われておりますが、しっかりと協議した上まっとうな手続きで書類を提出しますので、間違いないかと思います。

 

次に、住宅用家屋証明書が取得できても、不動産取得税の軽減が受けられるかどうかが問題になります。

 

都税事務所のHPにある不動産取得税の計算できるページを使ったところ、自己居住用では約16万円かかりますが、非居住用となった場合には約100万円かかると出ました。

 

約85万円の差です。

 

せっかく住宅用家屋証明書が取得できることになったのですから(予定)、不動産取得税も軽減できるように都税事務所と協議いたしました。まだ協議中なのですが、人間話せば分かるものです。

居住用ではなく、投資目的ではないかと非常に疑われましたが、所有権の移転後にキチンと必要書類と証拠を出してもらえれば、不動産取得税の軽減が受けられることが分かりました(まだ協議中ですが)。

 

ちょっと違った角度から見るだけで、約115万円の節税ができそうです。

 

制度を悪用するわけではありませんが、ものの見方や考え方、制度の内容をよく理解すれば、買主様のためになる良い方法はあります。

 

今回は、司法書士の先生や税務署・区役所の職員さんに色々ご協力いただきましたが、何も知らない営業がそのまま制度をうのみにしていたら、買主様は約115万円の無駄な税金を支払うことになっていたのです。

 

仲介手数料も半額で、約220万円を得して

税金の節税で約115万円

合わせて220+115=335万円のお得です。

 

最後まで気が抜けませんが、良いお取引ができたのかと思います。

 

 

見えるものが全てではない。

色々知恵を絞って頑張っていきます。

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・割引》の【REDS】の手塚でした。

 

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