みなさま、こんばんは。

 

 

【仲介手数料無料または半額】不動産流通システムの桶谷です。

 

 

先日ご契約させていただいたお客様から、「金利プラン(融資手数料型・保証料1括前払い型・保証料金利上乗せ型)で悩んでいます。」とのお声をいただきました。これまでも同様のご質問をいただいておりましたので、「15年程度で完済するお考えであれば保証料1括前払い型、月々の返済額を抑えたいのであれば金利の低い融資手数料型です。」と定型的にお答えしたところ、あまりご納得でないご様子でしたので、お答えしながら改めて保証料について考えました。

 

 

住宅ローンをご利用いただく際に、「保証料」、最近では、「融資手数料」の名目でお金をとられますが、「融資手数料」は繰り上げ返済しても返金が無いという点を除けば、お客様が住宅ローンを規定回数超えて滞納した際に、お客様に代わり、保証会社が銀行へ代位弁済(肩代わり)する為の保証金ということに違いはありません。(保証会社が肩代わりしても残債がクリアになるわけではございませんが、)

 

 

(融資手数料はご融資金額の2.16%固定でかかりますので今回は割愛しますが、)仮にりそな銀行さんの場合、お借入期間35年ですと、保証料が100万円あたり20,614円かかりますが、単純に保証料を比較しますと、

 

 

■保証料1括前払いの場合=927,630円

※お借入金額:4,500万円、お借入期間:35年、金利変動:0.6%

■金利上乗せの場合=1,706,880円

※35年間、同条件でお借入していることが前提にはなりますが、保証料金利上乗せの場合は+0.2%になり、月々の返済額が+4,064円になりますので、×420回(35年)として

 

 

保証料1括前払いに比べ、金利上乗せの方が779,250円高くなるので、ここまでであれば、イニシャルコストとして保証料を突っ込むのか、期限の利益の恩恵としてお手持ちの現金を温存するのか、保証料の手出しができるのか、できないのかの議論になりますが、1歩踏み込んで、お借入金額に対して、保証料分を頭金としてとらえると、少し変わってきまして、

 

 

■保証料1括前払いの場合の総返済額=50,828,859円

※お借入金額:4,500万円、お借入期間:35年、金利変動:0.6% 保証料:927,630円

■金利上乗せの場合の総返済額=50,544,659円

※お借入金額:44,072,370円(4,500万円-927,630円 ※本来のお借入可能額は1万円単位になりますが例として)、お借入期間:35年、金利変動:0.8%(金利上乗せ+0.2%)

 

 

金利上乗せの方が総返済額としては、284,200円少なくなります。

 

 

金利プランに関しましては、ご契約後、バタバタした中で、しかも、限られた時間での選択が迫られますので、価格交渉も大事ですが、併せて、あらかじめお考えいただいたほうがよろしいかも知れません。

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