不動産の売買契約で絶対に必要な「本人確認書類」を解説

REDSエージェント、宅建士の脇です。不動産売買契約時の本人確認は、なりすましや不正取引を防止するため、「犯罪収益移転防止法」に基づいて厳格に行われます。本人確認について詳しく解説します。

（写真はイメージです）

なぜ不動産取引で本人確認が必要なのか

不動産取引で本人確認が必要な理由は大きく以下の3点です。

犯罪収益移転防止法（犯収法）の遵守

不動産会社や司法書士は、犯罪収益移転防止法（犯収法）という法律によって「取引時確認」が義務付けられています。

• マネーロンダリングの防止：不動産は高額であるため、犯罪で得た資金の洗浄（マネーロンダリング）に利用されるリスクがあります。買主の身元と資金の正当性を確認することで、これを防ぎます。
• テロ資金供与の防止：不正な資金がテロ組織などに流れるのを防ぐための国際的な要請に基づいています。

「地面師」などのなりすまし詐欺の防止

特に売主様に対して厳格な確認が行われる最大の理由が、「地面師」などのなりすまし詐欺の防止です。

• 所有者の真実性の確認：他人の不動産を勝手に売却しようとする「地面師」などの詐欺から買主様や真の所有者を守ります。
• 権利証・登記識別情報の照合：書類が本物であるか、提示している人物が登記簿上の所有者と一致するかを司法書士が専門的に確認します。

取引の無効化リスクを回避（意思確認）

単に「誰か」を確認するだけでなく、「自分の意思で売買を行うか」という意思確認も同時に行われます。

• 認知症などへの対応：社会の高齢化に伴い、所有者に十分な判断能力があるかを確認することは、後日の「契約取り消し」や「無効」といった法的トラブルを避けるために不可欠です。
• 真正な合意の証明：双方が納得して契約に臨んでいることを公的に記録に残すことで、取引全体の信頼性を担保します。

これらの手続きは、不動産流通推進センターなどの公的機関や業界団体が定めるガイドラインに沿って、取引に関わる全てのプレイヤー（仲介会社・銀行・司法書士）が連携して実施しています。

本人確認ができる書類

一般的に必要となる書類は、顔写真の有無によって異なります。

顔写真付きの書類（1点で確認可能なもの）

公的機関が発行した顔写真付きの書類であれば、原則として1点の提示で本人確認が完了します。

• 運転免許証（有効期限内のもの）
• マイナンバーカード（個人番号カード）
• パスポート（住居記載欄がある2020年2月3日以前に申請されたもの。それ以降のものは住所確認書類が別途必要）
• 在留カードまたは特別永住者証明書（外国籍の方）
• 宅地建物取引士証

顔写真がない書類（2点以上の組み合わせが必要なもの）

顔写真がない書類の場合、複数の書類を組み合わせて提示する必要があります。

• 健康保険証
• 国民年金手帳
• 住民票の写し（発行から3〜6カ月以内のもの）
• 印鑑登録証明書（実印を使用する契約では必須となります）

※注意点

• 有効期限：すべての書類は有効期限内である必要があります。住民票や印鑑証明書については「発行後3カ月以内」と指定されるケースが一般的です。
• 住所の一致：書類に記載された住所と現住所が異なる場合は、変更手続きを済ませておくか、住所のつながりを証明する書類（住民票の除票や戸籍の附票など）が必要になることがあります。
• 法人の場合：登記事項証明書（履歴事項全部証明書）に加え、実際に手続きを行う担当者の本人確認書類と委任状が必要です。

詳細な必要書類は、媒介（仲介）する不動産会社や、登記を担当する司法書士によって指定が異なる場合があるため、事前に不動産仲介会社のポータルサイトなどで最新のチェックリストを確認することをお勧めします。

売主と買主で本人確認書類は異なる？

不動産売買契約において、売主様と買主様それぞれが一般的に必要とする書類や持ち物は以下のとおりです。2026年現在の実務では、なりすまし防止のため、特に売主様の本人確認が厳格に行われます。

売主様が必要なもの

売主様は「本当にその物件の所有者であるか」を証明するための書類が中心となります。

• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなどの原本
• 権利証または登記識別情報：物件の所有権を証明する最重要書類
• 実印：契約書や登記関係書類への押印に使用
• 印鑑証明書：発行から3カ月以内のもの
• 固定資産税納税通知書：固定資産税の精算額を算出するために必要
• 物件状況確認書・付帯設備表：不動産会社が用意し、売主様が内容を記入・署名捺印

買主様が必要なもの

買主様は「購入の意思」と「支払い能力」の証明、および契約手続きのための準備が中心となります。

• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなどの原本
• 手付金：通常は売買代金の5〜10%程度を現金または振込で用意
• 印鑑（実印）：住宅ローンを利用する場合は実印が必須
• 印鑑証明書：住宅ローン利用時や、契約内容により必要
• 住民票：登記手続きやローン審査で使用（発行から3カ月以内）
• 収入証明書：源泉徴収票など（住宅ローン利用時に必要）

共通で必要なもの

• 印紙代（印紙税）：売買金額に応じた収入印紙が必要
• 仲介手数料：契約時に半額を支払うケースが一般的

法人が当事者となる場合は、登記事項証明書（履歴事項全部証明書）や代表者印の印鑑証明書、および手続きを行う担当者の本人確認書類が別途必要になります。

正確な必要書類は、取引の形態（ローン利用の有無など）によって異なるため、事前に仲介を依頼している不動産会社へ確認リストを依頼することをお勧めします。