新築〝1億円〟の時代、中古マンションこそ最適解。その7つの理由とは

こんにちは。REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの髙坂美和です。いつもブログをお読みいただき、ありがとうございます。今回は新築マンションの価格高騰・中古マンションの魅力についてお話したいと思います。

（写真はイメージです）

23区新築マンションの中央値が〝1億円〟を突破。その6つの要因とは

2025年8月1日、（株）不動産経済研究所が「首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移 2025年上半期」を発表し、東京23区の新築マンションの中央値が初めて1億円を突破したということです。2024年下半期から比べ20.7％アップしています。

従来は一時的要因として捉えられていた価格高騰も、現在では構造的・長期的な変化と考えられています。以下の6つの視点で紐解いていきましょう。

地価の上昇と土地取得の困難さ

都心部は土地の供給量が限られ、特に好立地（駅近、大通り沿い、商業地域隣接）は年々希少化しています。それに伴い地価が高騰し、デベロッパーはより多額の資金を必要とするため、販売価格にそのコストが反映されます。

建設費の上昇

建材価格の高騰（特にコンクリート・鉄鋼・木材）に加え、人件費の上昇も影響しています。建築業界は慢性的な人手不足で、工期が延びるほど費用は膨らみ、これが販売価格にも跳ね返ります。

円安と輸入資材コストの増加

輸入に依存する建材（例：高性能断熱材、設備機器など）は、円安によって価格が上昇。海外の資材調達コスト増が、国産マンションの価格にも影響しています。

供給の戦略的制限

大手不動産企業は、利幅の大きい高価格帯の物件を中心に供給する傾向にあります。これにより、ローエンド〜ミドルレンジ物件の供給量は減少し、全体平均価格が引き上げられています。

インバウンド投資の増加

外国人富裕層による都心部マンションの購入が活発化しています。特に、香港・シンガポール・中国本土・アメリカなどからの投資が増えており、“住む”よりも“保有”を目的とした取引が急増しています。

都心再開発による価値の再定義

虎ノ門・渋谷・日本橋などでは大規模再開発が進み、街の機能とブランド価値が飛躍的に向上しています。このことが周辺マンション価格を押し上げる要因となっています。

現実を受け入れた選択肢：中古マンションという最適解

新築にこだわる理由が「最新設備」「安心感」「資産価値の安定性」であるなら、それらの条件を満たしながらも、価格を抑えることができるのが中古マンションです。ここからは、現実的かつ賢い選択としての中古物件について、さらに深掘りしてご紹介します。

中古マンションの魅力を7つの側面から分析

1．価格と面積のバランスが抜群

• 予算が5,000万〜7,000万円であっても、築10〜20年程度の中古物件なら、70〜80㎡以上の広々とした間取りが狙えます。
• 専有面積当たりの価格が、新築に比べて30〜50％程度安価になるケースもあり、家族層にも現実的。

2．希望エリアで選択肢が広がる

• 新築供給が限定的な代官山、青山、神楽坂、赤坂、恵比寿などの人気エリアでも、築浅〜築20年の物件が市場に出ていることがあります。
• 「住みたい街ランキング」で上位の地域も、中古なら現実的にアクセス可能。

3．自分好みに空間をリメイクできる

• スケルトンリノベーションにより、水回りの位置変更や間取りの再設計が可能。設計の自由度が高く、“建築的自己表現”が叶います。
• リノベ事例としては「ヴィンテージ調キッチン」「ウォークインクローゼット増設」「和室→モダン洋室化」など、カスタマイズの幅が無限です。

4．将来の資産価値を見極めやすい

• 同じマンション内の過去の売買履歴や近隣物件の価格推移から、価格の適正性や将来性を分析できます。
• 築年数が進むほど減価償却が進み、価格変動が穏やかになるため、「値崩れしにくい安定物件」に出合える可能性も。

5．入居までのスピード

• 一部の中古物件では即引き渡し可能なものも多く、「転職で急な引越しが必要」「子供の学校区変更に対応」など、ライフイベントに柔軟に対応できます。

6．リアルな生活感を把握できる

• 実際に居住経験のある物件なので、日当たりや騒音・近隣住人の様子など、購入前に現地確認が可能です。
• 入居後の“ギャップ”を防げる点は、新築にはないメリットです。

7．管理体制・修繕計画の可視化

• 管理組合の議事録や修繕履歴を通じて、長期的なメンテナンス状況を確認できるため、「管理の良い物件」を見極める材料になります。
• 最近では管理評価付き物件サイトも登場しており、さらに選びやすくなっています。

賢く選ぶ時代へ：「家＝暮らしの器」思想の浸透

近年、「家＝資産」よりも「家＝暮らしの器」という考え方が注目されつつあります。物件のスペックよりも、住み手の暮らし方を重視するスタイルへと社会の価値観がシフトしています。

中古マンションはまさにこの考えに沿った選択肢であり、

• 自分らしい空間をつくる自由
• 好立地とコストの両立
• 長期的に安心できる資産性
• 家族の成長やライフスタイルに合わせた柔軟性

といった点で、多くの人にとって「ちょうどいい住まい」になる可能性があります。

ネット上に出ている中古物件であれば、弊社REDSからもご紹介できる可能性が高いです。

ご紹介できる物件の場合は、仲介手数料が必ず割引・最大無料になります！　ご紹介の可否も含め、まずはお問い合わせください。

最後に

さて、いつも多くの方に弊社REDSをご利用いただき誠にありがとうございます。弊社では引き続き、売却物件も募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、ぜひREDSエージェント：髙坂美和にご相談ください。

当社では1億円以上のご自宅を売却する場合の仲介手数料を上限金額「168.3万円（税込）」として設定しています。1億5,000万円でも2億円でも仲介手数料は「168.3万円（税込）」です。高額のご自宅を売却するお客様には、今まで以上のチャンスです。現在多くの方にご利用いただいております。

詳しくは【REDSエージェント：髙坂美和】にお問い合わせください。どうぞよろしくお願いいたします。