マイホーム住み替えで併用不可の「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」、どっちを選ぶのが正解？

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

先日、住み替えのお客様を担当しました。売却に使える「3,000万円特別控除」と購入に使える「住宅ローン控除」、この2つは併用ができないため、どちらを使うのが有利だろうというお話になりました。税務署に確認していただき、その方は住宅ローン控除を選ばれたそうです。

居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、どちらも不動産に関する税制優遇措置ですが、併用することはできません。これは、税制上の公平性を保つための規定であり、住み替えを行う際にどちらか一方を選択する必要があります。

今回は居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用がなぜ不可なのかについてお話しします。

（写真はイメージです）

住宅ローン減税とはどんなもの？

よく耳にする「住宅ローン減税」とは、正式には「住宅借入金等特別控除」と言い、「住宅ローン控除」とも呼ばれています。住宅ローンの金利の負担を軽減する制度です。

そもそも、「住宅ローン減税」とは何かというと、住宅ローンを借りて、マイホームを新築・購入、増改築等をする人は、年末調整もしくは確定申告により、年末（12月31日）時点での住宅ローン残高の一定割合が、一定期間、所得税から還付、つまり税金が安くなるという制度です。

所得税だけで控除しきれない場合は、住民税からも控除が受けられます。

3,000万円特別控除とはどんなもの？

自宅を売却して利益が出たとき、その利益である譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けられる制度です。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といいます。

この制度は、土地だけの売却、自分が住んでいない建物や別荘などの売却は対象になりません。

併用不可の理由

「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」、2つを併用できない理由は大きく2つです。

税制の二重適用を防ぐため

3,000万円特別控除は、売却した不動産の譲渡所得を減額する制度です。一方、住宅ローン控除は、新たに購入した住宅のローン残高に応じて所得税を減額する制度です。

両方を適用すると、売却時の税負担が軽減されるだけでなく、新居の購入時にも税優遇を受けることになり、これは「税制上の公平性が損なわれる」とみなされるため、併用が認められていないのです。

適用期間の制約

住宅ローン控除の適用要件には、「居住した年とその前2年、後3年の6年の間に、居住用財産の譲渡所得の特例を受けていないこと」という規定があります。

つまり、3,000万円特別控除を適用すると、その後3年間は住宅ローン控除を受けることができません。逆に、住宅ローン控除を適用すると、その前2年間は3,000万円特別控除を利用できません。

どちらを選択すべきか？

住み替えを検討している場合、どちらの制度を利用するか慎重に判断する必要があります。以下のポイントを考慮するといいでしょう。

売却益が大きい場合

売却益が3,000万円以上発生する場合は、3,000万円特別控除を適用すると税負担を大幅に軽減できます。例えば、売却価格が5,000万円、取得費と譲渡費用の合計が2,000万円の場合、譲渡所得＝5,000万円－2,000万円＝3,000万円となります。この場合、3,000万円特別控除を適用すると課税対象額が0円となり、譲渡所得税が発生しません。

住宅ローンの借入額が大きい場合

新居の購入価格が高く、住宅ローンの借入額が多い場合は、住宅ローン控除を適用することで長期間にわたり所得税の軽減が可能です。

例えば、住宅ローンの借入額が4,000万円で、控除率が1%の場合、年間控除額＝4,000万円×1%＝40万円です。これが10年間続くため、総額で400万円の税負担軽減が可能です。

長期的な税負担を考慮する

3,000万円特別控除は売却時の一度きりの控除ですが、住宅ローン控除は最大13年間にわたり適用されます。長期的な税負担を考慮し、どちらが有利か試算することが重要です。

適用後の変更は可能か？

譲渡特例を受けた後に住宅ローン控除を適用することはできません。

一方、住宅ローン控除を受けた後に譲渡特例を適用する場合は、住宅ローン控除の事後取り消しが可能です。

つまり、住宅ローン控除を受けた後に旧居を売却し、3,000万円特別控除を適用したい場合は、過去の住宅ローン控除を取り消す修正申告を行うことで適用可能になります。

まとめ

居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、どちらも税負担を軽減する有効な制度ですが、併用はできません。住み替えを検討する際は、売却益や住宅ローンの借入額を考慮し、どちらの制度がより有利か、慎重に判断することが重要です。

また、適用後の変更が制限されるため、事前に税理士や専門家に相談し、最適な選択をすることをおすすめします。

最後に

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