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あえて言います。一般媒介契約は「アウト」です

REDSエージェント、宅建士の森田です。緊急事態宣言は解除されましたが、不動産取引はとにかく活発で、物件の動きがとにかく早すぎる状況が続いています。

購入申し込みをされても、申し込む人が多くて買えない、売主が売りたくなくなり買わせてもらえない、ほかの購入者にスピードで負けて買えない……。一方、こんな売り手市場ならすぐにでも高値で売れてしまうはずなのに、現実は必ずしもそうではなく、なかなか売れない状況にモヤモヤされている方も多いでしょう。

こんな状況を突破して、希望の物件を購入する可能性を高めるにはどうしたらいいでしょうか。まず、不動産会社との入り口である「媒介契約」を見直すことをオススメします。

不動産の契約

(写真はイメージです)

媒介契約は3種類

媒介契約とは、不動産会社にお持ちの不動産の売主や買主を探してきてもらい、売買を仲介してもらうことです(ここからは売主の立場になって説明します)。媒介契約には3種類あります。

(1)専属専任媒介契約
(2)専任媒介契約
(3)一般媒介契約 

簡単に言うと(3)→(1)になるほど、売主は不動産会社に売却活動を任せる度合いが強くなり、不動産会社は売主への義務が強くなります。

専属専任媒介契約では、不動産会社が見つけた買主にしか売ることができません。一方、専任媒介契約と一般媒介契約は、売却相手は不動産会社が見つけた買主でもいいし、自分で見つけた買主でもOKです。また、専属専任媒介契約と専任媒介契約では、契約できる不動産会社は1社ですが、一般媒介契約は複数社と契約ができます。このように、専属専任は不動産会社への依存度が高く、逆に一般媒介は不動産会社への依存度は低くなっています。

一方、不動産会社の売主に対する義務も同様に濃淡があります。専属専任媒介契約した業者はレインズ(不動産会社専用の物件売買情報検索システム)に契約後5日以内に登録しなければなりません。さらに売主への業務報告も1週間ごとに必ずしなければなりません。専任媒介契約ではレインズに7日以内に登録し、業務報告は2週間ごとに必ずしなければなりません。

これに対し、一般媒介契約には、レインズへの登録義務と業務報告の義務はありません。

アウトな一般媒介のデメリット

ここまで見て、どれがいちばんいいとお感じになったでしょうか。「一般媒介契約!」とお感じになった方、それは現場の立場から言わせていただくと「一般はいちばんアウト」です。お客様にとってのデメリットの方が大きすぎるからです。

その理由は大きく以下の3点です。

・報告の義務がないのでどれだけの反響がきているかわかりません
・複数社からの案内依頼が入った場合、全てご自分でスケジューリングしなければなりません
・依頼された業者は、他業者で契約される可能性があるので積極的に広告活動をしてくれません

さらに、最もよくあるケースが、仮に申し込みが入ったとしても、他に依頼した業者から邪魔をされて契約がつぶれることです。その取引が他業者で契約されてしまうと利益にならないので、それこそ全力で契約をつぶしてきます。

専属専任、専任媒介契約は囲い込みに注意

以上のような理由から、一般媒介を選択肢から外すとなると、選択肢は専属専任と専任しかないのですが、信頼できる業者でなければ、「囲い込み」をされることもあります。囲い込みについてはこちらをご覧ください。

結論としては、いかによい担当者と出会えるかが一番だと考えます。これは、すべての分野でも同じ話かもしれません。よい学区にある学校に入っても、担任の先生がダメであれば子供にとってよい結果を生まないのと同じです。ぜひ、よき営業担当と出会ってください! そしてよき営業担当となれるように自分は頑張ります!

 

森田大翔(REDSエージェント、070-1475-4252、ma.morita@red-sys.jp)
出身。所有資格は宅地建物取引士。大手不動産会社で年間200件を超える物件の販売に携わり、自身でも不動産購入を5回経験。趣味は食べ歩きとゴルフ、ジム通い。
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