渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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公開日:2022年2月10日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年仲介させていただいた杉並区の中古マンション。
こちらは弊社でリフォーム工事を請け負い、先日リフォームが完成しました。
壁と天井のクロスを貼替えて気持ちの良い室内に生まれ変わりました!
直前まで売主様が居住されていて生活感があったキッチン。
交換はせず既存のものをクリーニングしましたが、やはり専門業者のクリーニングは違いますね。
清潔感が戻りました。
リフォームもここ10年くらいで大分進化したような気がしています。
ご予算や好みのテイストに合わせて選択できるメニューが増えたというか、住宅設備のメーカーも力を入れていると感じます。
新築マンションでは間取の軽微な変更やグレードアップのオプションはよくありますが、中古マンションのリフォームではあらゆるものを自分の好みに応じてチョイスできます。以前は銀行はリフォーム部分は無担保ローン扱い(金利が高い/融資期間が短いetc.)にするなど融資姿勢もどちらかというと消極的でしたが、最近は姿勢に変化も見られます。
管理が適切に行われているマンションで共用設備などのメンテナンスがしっかりしていれば、リフォームで自分の好みに応じた空間を実現するというのもあって良い選択肢ではないかと思います。
弊社ではリフォームの専門の部署があり、あらゆる工事にワンストップで対応可能です。
物件の紹介や仲介だけではなくリフォームについてもお気軽に相談いただけると幸いです。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2022年12月10日
公開日:2022年2月3日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日昨年契約手続を行った杉並区のマンションの決済の手続がありました。
場所は某メガバンクのローンセンター。
こちらの銀行での決済は他のメガバンクと異なり、お客様が「伝票に記入する」という決済でおなじみの作業がありません。
通常は「出金伝票」「振込伝票」「入金伝票」などに平均で4~5枚、買主様に記入していただき、口座の届出印を押印し、窓口で処理を行います。売主様の口座に振込み金額が着金したことを確認し、領収書や鍵、登記関係書類などを引渡して決済の手続は完了となります。
銀行の担当者に伝票を渡して窓口で処理を行い着金の確認が取れるまでは30分程度、遅いと1時間くらいかかるのが通例です。この「待ち時間」は結構長いもので、世間話や物件に関するお話などをしながら時が過ぎるのを関係者全員で待つことになります。案件によっては無言の状態で時間が過ぎることもありこの時間がとても長く感じることも。。
今回利用した銀行(ローンセンター)は比較的新しいローンセンターで、銀行の支店が建物内に併設されていません。このため窓口で伝票を処理することができません。以前はタブレット端末やPCで送金先の情報などを入力していましたが、現在はお客様のスマートフォンで処理を行います。
このやり方でスマートフォンで送金すると、ものの数分で送金先に着金します。
伝票処理で行う通常の決済に比べると時間は半分以上短縮される印象です。
早い!
素晴らしい!
紙を印刷したり、出納印を押印する作業もありません。
大げさですが「地球環境に優しい」ですね。
支店がないため現金が出せないとか、領収書を振込控えで代えるパターンの時にいつもとやり方が異なることになり関係者が困惑するとかいろいろ不都合もあるのですが、あの「無駄な」待ち時間が少なくなることだけでも非常に価値があると思います。
昨今は【DX】が叫ばれる時代です。
今後こうしたスマートフォンでの送金・決済は一般的になりそうな気がします。
ここ数年で銀行手続もだいぶ変わってきました。
我々もお客様の利益になるよう変化に対応していきたいと思います。
渡部
最終更新日:2022年10月19日
公開日:2022年1月27日
皆様こんにちは。
指定流通機構である東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が2021年(令和3年)度の【首都圏不動産流通市場の動向】を1月21日に発表しました。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2021.pdf
これによると、
・中古マンションの成約件数は過去最高
・中古戸建住宅の成約件数も過去最高
・新築戸建住宅、土地の成約件数はともに前年割れも、成約価格はともに上昇
・中古マンションの成約価格は9年連続で上昇
・中古戸建住宅の成約価格は3年ぶりに上昇
・新規登録件数は中古マンションは3年連続で減少、中古戸建住宅は2年連続で減少
といった結果になったようです。
(物件が少なく、価格が上がっているな)
というのが不動産流通業界に携わる多くの人間の実感ではないでしょうか。
その実感が数字で裏付けられた形になったと思います。
東日本レインズの対象エリアは「北海道、東北、関東、新潟県、山梨県、長野県」で、今回は「首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)」のデータです。
「新築戸建の成約件数は前年割れ」といっても、東京都の「多摩地区」だけは前年比+10.8%と「健闘」していることなど、細かい地域差は出ているようです。立川や府中の仲介業者から「経験したことのない過去最高の忙しさ」と聞いていましたのでこれも数字で裏付けられたという気がします。
総じて「新規登録件数=物件の供給数」が少なくなっているところで「成約件数は過去最高=お客様の需要・動きは活発」という状況です。不動産の価格相場の動きは金融情勢など様々な要因に左右されるため一概には言えませんが、しばらくは相場が崩れることはなさそうでしょうか。先のことは誰にも分かりませんが。。
不動産の購入・売却を検討されている方はこうした公的なデータも何かの参考になるかもしれませんので目を通してみてください。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2022年11月19日
公開日:2022年1月21日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
この度さいたま市大宮区の新築戸建のお引渡し(決済)が無事に完了となりました。
新築戸建の決済では物件の鍵や諸々の関係書類(建築確認申請書類や設備類の説明書、アフターサービス書類など)を売主様から買主様にお渡しします。
こちらの物件の売買契約は昨年9月でまだ期限内だったため【グリーン住宅ポイント】の申請書類の引渡しも行われました。
売主様からポイントで交換できる商品のカタログ類が渡されていました。
残念ながら制度は終了してしまいましたのでこれが最後になるでしょうか。
もともと制度を利用できる物件の要件が厳し目で利用できる物件は多かったとは言えませんが、原則として30万円相当程度の商品がもらえる制度で恩恵は大きかったと思います。
何らかの形で制度の【復活】を望みたいと思います。
グリーン住宅ポイントは典型ですが、住宅ローン減税、住宅取得資金贈与の特例など、世の中には【期間限定】で優遇する制度が多いですね。
期間限定で優遇するか、制度適用当初が最も優遇され、翌年以降控除や減税の幅が縮小する仕組みです。
【今がお得!】と煽る効果はありますが、不動産を購入するのに適切なタイミングは人それぞれです。
偶然の購入年度の違いで減税額等が大きく変わるのは公平の観点からいかがなものか常々疑問に思っています。
コロコロ制度が変わるので対応する我々も振り回されることになり大変です。
新築と中古で新築の方が優遇幅が大きい制度が多いことも不満ですね。
【既存住宅の流通を促進する】という政策と矛盾しないのか、いつも疑問に感じています。
中古の流通が新築の交換価値を支えているんですけれどもね。
最後になりそうなグリーン住宅ポイントの申請書類を眺めながらいろいろ考えてしまいました。
省庁や議員の皆様には恒久的で公平で分かりやすい制度を望みたいと思います。
オミクロン株によるものと思われる感染の拡大が続いています。
今一度医療従事者や基礎疾患のある方、高齢者の方々等のことを思い、気を引き締めて感染対策をしていきたいと思います。
それではまた。
渡部
公開日:2022年1月12日
皆様こんにちはREDS不動産流通システムの渡部です。
この度小金井市内の新築戸建を取引させていただきました。
【所在】小金井市某所
【交通】中央線「東小金井駅」徒歩11分
【間取り】3LDK
【仲介手数料】無料
通常ですと約200万円ほど必要な仲介手数料が【無料】になりました。
人気の中央線沿線の徒歩圏。現在は物件が少ないですね。
例年も多いとは言えませんが現在の物件の少なさはいつも以上の気がします。
探している多くのお客様は大変だと思います。
今回の物件は建築確認を受けたばかりの、完成は半年ほど先の物件。
現地の状態はまだ「更地」に近い状態でした。
この状況で多棟現場の残り1棟、我々の契約で「完売」でした。
建築が進まないとなかなか完成後の建物のイメージが湧きにくいので通常はもう少し時間がかかることが多いのですが、売主様も驚いていました。
1月下旬頃から【繁忙期】に入るのが例年の傾向です。
良く物件は売れているので大変な時期になりそうですが、気に入った物件は確実に押さえられるようにお客様にアドバイスしていきたいと思います。
それではまた。
渡部
最終更新日:2022年6月10日
公開日:2022年1月5日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
今週は下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
物件概要:
【物件:新宿区内中古マンション】
【築年:約27年】
【専有面積:約60㎡(壁芯)】
【間取り:2LDK】
【販売価格:4980万円】
仲介手数料無料でのお取引となりました。
(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、約160万円以上もお得 になりました!)
なかなか良い物件が見つからず、1年近くかけてようやくフィットする物件が見つかった形です。
買主様誠におめでとうございます。
私がご案内させていただいた物件を振り返ってみても、結果的にご自身に合った一番良い物件を選ばれたと思います。時間をかけた甲斐があったと思います。
不動産との出会いには【縁】としか言いようのないものがあって、探している時期に良い物件になかなか出会えないことはあります。
良い物件があっても、探し始めの段階で良さがよく把握できずに【縁】がなく素通りしてしまうということもあります。
時間をかければ良い縁に恵まれるというわけではありませんが(むしろ長期化して完全にタイミングを失ってしまうこともあります)、今回は結果的に【縁】に恵まれ最良の形になりました。仲介手数料無料の物件になったこともコストが低くなり結果的にメリットがありました。
今回取引させていただいた【新宿区】。
人口はおよそ35万人弱で23区特別区の中では中位くらいの人口です。
全国の自治体と比べると県庁所在地の滋賀県大津市、和歌山県和歌山市等と同じくらいの人口です。
結構住宅が多い区で取引も活発なエリアです。
都庁のある西新宿のビル街、歌舞伎町などの繁華街のイメージも強い区ですが落ち着いた住環境のエリアも多く昔から人が住んでいて暮らしやすいところも多いですね。一度住むと離れたくない方が多い印象があります。お客様は他県から新宿への引越しで土地勘もこれまでなかった方ですが、通勤時間は1/3程度に短縮される見込みでこれだけでも大きいですね。
2022年がスタートしました。
今年こそ新型コロナウイルス感染症が終息して日常が戻ってくるように。
それまでは感染対策に気を抜かずに過ごしていきましょう!
渡部
公開日:2021年12月30日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
この度【三菱UFJ銀行】より【感謝状】をいただきました。
提携先のローンセンターから、融資残高なのか取扱件数なのか、銀行にとって貢献が大きかった方に毎年配られているものです。以前勤務していた会社の時代も含めて何度かいただいたことがあります。年の瀬に一年を振り返り感謝を形にしてくれるものですからまぁ悪い気はしません。
お客様への住宅ローンの紹介にあたっては物件の特徴とお客様のニーズに沿って最適な銀行の紹介に努めており「特定の銀行を勧める」ということは普段していませんが、三菱UFJ銀行は商品内容や審査のスピード、経験など優れた特徴がある銀行で幅広いお客様に紹介しやすい銀行ではあります。さすが【メガバンク】ですね。最近はさらに柔軟性が増してきてお客様にとってはメリットが増えてきているので、表にはなかなか出ないそうした点も伝えてお勧めしていきたいと思います。
ただ今年を振り返ってみると三菱さんが一番多く利用した銀行というわけではありませんでした。
三菱UFJ銀行は【さすが】の銀行ですが、銀行間の熾烈な競争の中で各行の特徴は差が出てきており、どの銀行の住宅ローンがお客様に適しているかは人それぞれです。
今後もお客様のニーズを最優先して適した銀行、住宅ローンをご紹介していきたいと思います。
2021年誠にありがとうございました。
渡部
公開日:2021年12月22日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日【お客様の声】を頂戴しましたのでご紹介させていただきます。
(【お客様の声】は、お取引して頂いたお客様から頂戴しましたアンケートです。)
都内の中古戸建住宅の売却のお客様でした。
手狭になった自宅を売却して、広い物件に買い換えたいというお客様でした。
当初は購入についてもご相談いただいておりましたが、購入の方は残念ながら弊社が仲介に入れない物件で決まってしまいました。残念でしたがこれはたまにあることでやむを得ないところでした。
買い換えの場合は、売却も購入も両方担当できると住替えのタイミングや住所の変更手続、買替えローンのご紹介などトータルでご提案ができるためスムーズに進めることができます。
今回は購入の方は別の仲介会社さんが入ったのですがどうもローンの案内があやしい。。
知識不足なのか住宅ローンの質問が仲介に入れなかった私の方に届きます。
結果的に進捗状況を逐一報告していただくことになったので売却担当の私としては助かったところもありましたが、もう少しきちんとやってくれれば。。と思うこともしばしばでした。
売却についてもローン付けにやや難がある物件だったのですが、買主側の仲介業者様と連携して何とか無事に審査を通して決済することができました。
販売に要した期間は極めて短期間だったのですが、決済に至るまで様々なことがあり、印象的な忘れがたい取引となりました。売主様誠におめでとうございます。
来週からは年末年始のお休みに入ります。
年内に終わらせられる仕事は全て終わらせて気持ち良く休み入りたいと思います。
それではまた。
渡部
公開日:2021年12月16日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
12月入り気温がグッと下がって朝晩が寒くなってきましたね。
最近は風邪でも引いて熱が出てしまうと大変なことになりかねません。
十分注意して過ごしていきましょう!
さてこの度は以下のマンションを取引させていただきました。
〇 中古マンション
杉並区某所 所在 2004年築 3LDK 角部屋
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
以前取引させていただいたお客様からのご紹介のお客様でお子様の学区域内でマンションを探されていました。
周辺は杉並の閑静な住宅街でマンションの数が少ないエリア。
なかなかピッタリとした物件がない中で、「売りに出たら検討したい」とお客様が考えていたマンションの新規販売住戸で成約となりました。
地元の狭い範囲で物件、特にマンションを探されている場合、幾つか候補になる物件が決まっているケースがあります。
ただ売りに出るお部屋がないと検討すらできませんので、なかなか希望の物件を購入することが難しいケースもあります。ファミリータイプのマンションですと長く住む目的で住んでいる方が多いため数年間全く売り物が出ないというケースもあります。
今回は他の物件も広く検討していた中でたまたまタイミングが合った形でした。
こうした地元の方からマークされている物件は往々にして購入希望者が競合します。
今回も購入申込は合計で3本競合し、厳しい競り合いの中で何とか一番手を勝ち取ることができました。
現在は物件の数がそれほど多いとはいえず競合することが多くなっています。
気に入った物件を競合に打ち勝って押さえることは容易なことではありませんが、運もあって今回は一番手を確保することができました。買主様誠におめでとうございます!
12月後半から1月中旬頃にかけては不動産会社が長期の休暇に入るところがでてくるなど、例年少し取引の件数が減少します。その後は引っ越しシーズン、繁忙期へと至ります。コロナ禍で例年の傾向とは異なる動きになることも多いので先入観にとらわれず準備していきたいと思います。
それではまた。
渡部
最終更新日:2022年2月21日
公開日:2021年12月9日
REDS不動産流通システムの渡部です。
「逆ざや」等の問題点から控除率の縮小が長く課題に挙げられてきた【住宅ローン減税】制度。
政府・与党での議論の方向性がかなり具体化してメディアでの報道も増えてきましたね。
控除率はどうやら「1%→0.7%」、残高の上限は「4,000万円→3,000万円」になる可能性が高くなってきたようです。
様々な報道を追っていて私が個人的に注目したのは本日付けの以下の記事です。
「住宅ローン減税、省エネ住宅に手厚く 税制改正大綱、10日決定へ」
(日刊不動産経済通信 令和3年12月9日付記事より)
https://fk-online.jp/archives/7514
省エネ基準に応じてローン残高の上限が(現行制度よりも)変わるということも注目ですが、後段の以下の箇所は大注目です!
「既存住宅流通の観点では築年数要件の緩和で対象が増加することがポイント。従来は、耐火住宅25年、非耐火住宅20年より古い住宅は、耐震基準適合証明書が必要だった。これを「昭和57年(82年)以降に建築された住宅」に緩和。国交省内からは「既存戸建てはローン減税の対象が2倍以上に増える」との声がある。 」
これは我々の業界団体が長年陳情・提言してきたもので、実現すれば実務上のインパクトはかなり大きいです!
もともとの住宅ローン減税制度の「耐火25年/非耐火(木造など)20年/ただし耐震基準適合証明書等で耐震性を証明できれば築年数は不問」という築年数要件の建付けは、【既存住宅の流通】を阻害する要因の一つであったと言わざるを得ません。
国内の戸建住宅の大半を占める木造住宅については「寿命は20年ですよ」と国が宣告しているようなものです。
25年経過したマンションが対象外になる合理的な理由もなく、「新築信仰」に拍車をかけていただけだったのではないでしょうか?
ついにこの不合理な「築年数要件」が緩和されることになるとすれば、業界全体で祝すべき【慶事】だと思います!
(耐震基準適合証明書の発行を主要業務にしている建築事務所等は業態の変更が必要になるかもしれません)。
SUUMOのようなポータルサイトも仕様変更が必要になるでしょうね。現在は例えば中古の戸建の場合「築20年以上でも住宅ローン控除が使える可能性あり」といった検索項目がありますが、新耐震基準以降は一律に対象になるとすればこうした検索項目は不要になると思います。
本日(令和3年12月9日)付の方向性の報道でまだ決定事項ではありませんが、正式な決定を楽しみに待ちたいと思います。「控除率の縮小」「残高の上限の縮小」が大きく報道され少しがっかりていましたが、国土交通省の頑張りなのか、素晴らしい改正内容も含まれているようです。
今後に強く期待したいと思います!
渡部