渡部 親三（宅建士・リフォームスタイリスト）
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
エージェントブログAGENT BLOG
公開日：2020年12月7日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日売却のご依頼をいただいた大田区中馬込のマンション【マンションホワイトバレー】。
約2週間ほど前に購入申込をいただき、この度無事に成約しました。
1977年築のマンションでしたが7年ほど前に室内をリノベーションしておりほとんどリフォームすることなく使用できる状態だったこともあり、複数の打診をいただき条件が良いお客様と契約する運びとなりました。
販売開始から約1ヶ月強での成約です。
最近は購入申込から売買契約までに要する時間が少し長くなっています。
このコロナ禍で対面を避ける取引が増えていることも一因です。
やむを得ないこととは言え、間があまりにも空いてしまうと話が壊れやすくなるので神経を使います。
無事に成約して安堵しております。
今回の販売は夏に購入していただいたお客様の住み替えによる売却でした。
年内に住み替えが完結して担当者としても嬉しい限りです。
価格も想定よりも高く売れたことが何よりも嬉しいですね。
総戸数の少ないマンションで同一マンション内で過去の取引の事例が少なく担当者としても手探りでの販売活動でしたが、良い縁に恵まれました。
12月は年末の休暇もあって営業日数が少ないこともあり平時に比べて特に取引の件数が増えるわけではありませんが、突然湧いてくる駆け込みの契約が増える傾向にあります。
今後も急な話にも対応できるよう万全の準備をしていきたいと思います。
それではまた。
公開日：2020年11月30日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
10月下旬に販売の依頼をいただいた国分寺市富士本の戸建住宅。
この度無事に成約となりました。
価格も希望価格満額（価格交渉なし）での成約です。
売主様誠におめでとうございます！！
スタートしてから売買契約まで約1ヶ月ほどですが、内見の機会は2度だけでした。
日程の調整に2週間ほどかかってしまったため少し時間を要しましたが、あっという間に決まった印象です。
こちらの物件は閑静で国立駅に徒歩10分でアクセスできる立地の良さもありましたが、何よりも【建物の質の高さ】が早期成約の決め手となりました。
買主様は弊社の直接のお客様ではありませんが（弊社は原則【両手仲介】を行いません）、本当に良い物件を購入されたと思います。
引渡は来年になりますが気を引き締めて準備していきたいと思います。
さて明日からは師走です。
例年ですと11月は社員旅行、そして12月は忘年会の時期ですが、今年はいずれも「なし」です。
旅行業界や飲食業界が厳しいのはよく分かりますね。
感染しない・させないで年末年始を迎えられるように対策はしっかり行っていきましょう！
それではまた。
最終更新日：2022年11月18日
公開日：2020年10月14日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
【パークスクエアさいたま新都心】2008年築 約75㎡ 3LDK 中層階 南向き
仲介手数料【割引】にてご購入となりました。
価格交渉も実り合計では通常よりも200万円以上割安に購入していただくことができました。
総戸数は全体で498戸という大型物件です。
最寄駅は埼京線の北与野駅ですが、さいたま新都心駅と大宮駅も徒歩圏です。
埼玉県は広い県です。県庁所在地は浦和ですが、最大の商業エリアは大宮駅周辺です。
隣のさいたま新都心が大規模な再開発により官公庁の機関が移ってくるなどして、現在は【大宮・さいたま新都心】エリアは県内の【中心】といっていいのではないかと思います。当物件も3駅16路線を利用でき、大型ショッピングモールや病院なども近くとても便利な暮らしやすい立地です。
お客様とはコロナ禍の前からのお付き合いで当初は都内のマンションなどをご案内していました。
その後テレワークが恒常化し都心への通勤がほとんどなくなったためエリアを見直したという経緯がありました。
仮に転職などがあったとしてもこのエリアでしたらどこにも移動しやすいですし、コロナ前よりも一部屋分室内にゆとりができました。
自宅で過ごす時間が長くなったので良い選択だったのではないかと思います。
今年はこのようなエリアの変更がかなり見られます。ある意味で典型的な取引だったと思います。
（室内の様子）
コンディションも良くそのまま入居できる状態でした。
対面式キッチン、床暖房、ディスポーザーなど人気の設備が付いていて築年数は感じさせません。
ゆとりのある奥行きが特徴的なバルコニー。スロップシンクも付いています。
バルコニーは所有権の及ばない専用使用部分で専有面積には表示されません。
ただ奥行きのあるバルコニーは接しているリビングを広く見せるところがあり、実際に物件を見に行って確認したいところです。
さて10月も半分が過ぎてすっかり秋めいてきましたね。
季節の変わり目は体調を崩しやすいので皆様ご自愛ください。
それではまた。
最終更新日：2021年6月12日
公開日：2020年10月8日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
丸ノ内線「方南町」駅徒歩7分
2010年築 3LDK 角部屋
仲介手数料【無料】にてご購入となりました。
（通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、約170万円以上もお得 になりました！）
はじめてお客様にお会いしたのは緊急事態宣言の最中の頃でしたでしょうか、約半年かけて本当に良い物件が見つかったと思います。
誠におめでとうございます！
丸ノ内線の方南町支線の終点駅である「方南町」駅。
環七通りと方南通りの交差点「方南町交差点」の地下に駅があります。
新宿駅まで15分程度でアクセスできる利便性の高い町です。
方南通り（前回の東京オリンピックに合わせて整備されたため地元の高齢の方は【オリンピック通り】と呼ばれたりもします）はバス便も豊富で、西新宿のエリアに通勤されている方はバスを利用して新宿に出る方も多いんですよね。
丸ノ内線の駅が新宿駅の東口にあるため都庁方面や高層ビル街には少し遠いためです。
新宿の行先によってバスと地下鉄を使い分ける方がいらっしゃるようで上手く使い分けられると便利です。
方南町エリアのマンションというと環七通りと方南通りに面した物件が多いのですが、通りから内側に入った住宅地内にも幾つか物件があります。
神田川と善福寺が流れているのでハザードマップには要注意ですが、環境の良い住宅地内の物件が一定数あり良い物件がある印象です。
今回のお客様は比較的近隣にお住いで地域のことをよくご存じだったので、新規物件が登録された後すぐにご連絡をいただいて物件のご案内からは比較的スムーズに契約まで至りました。
なおハザードマップは重要事項説明での義務化もあり最近話題になることが多いですが、都内の河川については、
【川の北側に良い住宅地が多い】
ことがあります。
土地勘がないエリアで物件を検討する際は参考にしてみてください。
河川が数千年の時間をかけて大地を削り取る力は強力で、川のそばの土地はほぼ必ず抉り取られて周辺の土地よりも低くなっています。
雨水など水は低い方に向かって集まるので、川沿いの低地はハザードマップ上濃い色付けがされていることがほとんどです。
横に広い東京の地形から（城東エリアを除いて）河川は西から東に向けて流れていることが多いです（多摩川、神田川、野川、石神井川etc.）。
こうしたことから河川の北側の土地はいわゆる【南傾斜】の土地になっていることが多いです。
南傾斜の土地は陽当りがよく、水は傾斜で低地に流れるので地盤も良好、ジメジメしていない「高燥」の土地は浸水リスクが低いだけではなく空気も綺麗で住宅用地として適した条件の土地が多いです。
そのため自然と住宅地として人気を集め街並が形成されていきます。
東京を代表する高級住宅地である田園調布や成城のような郊外型の住宅地、南麻布や広尾、池田山のような都心の歴史ある住宅地もこうした地形の地域で、いずれも少し南側に河川のある高台の住宅地です。成城や田園調布は街の面積が広く平坦な箇所も多いですが、南側に向かって坂や崖がある地域です。
坂の上り下りが大変な場所もありますが（笑）、購入する物件の環境や浸水リスクを重視したい方で住む場所が決まっていない方は、こうした地形も参考してエリアを考えてみると参考になるかも知れませんね。
今回の物件も南に善福寺川を望む高台の立地でハザードマップ上も問題はなし、やはり周辺を含めて古くからの住宅地特有の落ち着きのある街並でした。
都内は小規模河川は暗渠化されこうした自然の地形が分かりにくくなっているところもあります。
地図だけではなく実際に自分の足で歩かれると気付くことも多いので周辺を含めて歩かれることをお勧めします。
それではまた。
公開日：2020年9月14日
皆様こんににち。REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年夏に売却の依頼をいただいた渋谷区広尾三丁目のマンション【イトーピア広尾ヒルズクローチェ】
この度購入申込をいただき無事に成約となりました。
販売活動に要した期間はちょうど1年程度、決して短くない時間でした。
ここにきて複数の検討者が発生し、最後は良い内容の申込みをいただき成約に至りました。
途中様々な問題も生じましたが何とか無事に成約に至り安堵しています。売主様誠におめでとうございます！
（当物件のエントランス部分。装飾に用いられる「石」の高級感が素晴らしい！）
他の物件もそうですが、最近はしばらく動きがなかった物件に対して次々と申込みが入ってきています。
【郊外の物件が売れている】というニュースは最近よく見かけますが、都心部も中古市場はよく動いていますね。
当物件は広尾三丁目の高台の角地に立つマンションですが、名前の最後の【クローチェ】はイタリア語で、英語のcross、十字を意味しているようです。
恵比寿、渋谷、南青山、広尾のほぼ中心に位置していることからこうした言葉を付けたようです。
（分譲時のパンフレットより）
駅からは少し距離がありますが山手線の内側の住宅地で、特に広尾は高輪などとともに「第一種低層住居専用地域」がかなり残っていることが希少ですね。隣の麻布エリアとともに各国の大使館・外国人向けのアパートメントが多いところですが、こうした地域はいろいろな意味で必要で将来も人気は落ちないと思います。
9月に入り熱さも峠を越えたでしょうか。
まだまだ油断大敵、熱中症には気を付けて過ごしましょう！
公開日：2020年8月18日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度下記物件のご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古戸建住宅
世田谷区某所 所在 2010年築 約80㎡ 3LDK
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
（通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、仲介手数料だけで100万円ほどお得 になりました！）
築年数10年程度の注文住宅でしたが、螺旋階段が印象的な造りでした。
注文住宅ではスペースの問題で螺旋階段を用いることがありますが、世田谷や目黒といった城南エリアの物件では比較的多いかな？という印象です。
この物件をご案内した日に見学していただいた他の物件もやはり螺旋階段がある間取りでした。
ただし手すりにかなりぐらつきがあり、修理が必要な状態でした。
螺旋階段はその構造上手すりの利用頻度が高いので、古くなってくるとメンテナンスが必要です。
螺旋階段がある物件を見る際は安定度を確認してくださいね。
メゾネットタイプのマンションにもよく設置されていますが、古くなってくるとやはり安定感が欠けるものがあります。
十分ご注意ください。
メンテナンス作業で利用できなかったレインズも再稼働して8月の後半のスタートです。
猛暑に負けず皆様頑張りましょう！
渡部
公開日：2020年7月29日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
本年4月に販売の依頼をいただいた中央区入船のマンション【中銀京橋マンシオン】。
この度無事に成約となりました。
売主様誠におめでとうございます！
緊急事態宣言下での販売スタートで不透明感がありましたが、販売スタートから約3か月での成約となりました。
旧耐震の物件でしたが、新富町駅徒歩1分という都心立地が決め手になりました。
今月は物件がよく動きました。
6月も忙しかったですが7月はそれ以上でしたね。
8月は不動産業界は慣習的に長めの休みを取ります（1週間から10日間程度）。
その影響もあり例年取引は活発とはいえない時期なのですが、この調子ですと忙しい日々が続きそうです。
【時期が悪いので物件が売れない】
と考えている方は大きな誤解がありますのでいろいろ情報収集してみることをお勧めします。
それではまた。
最終更新日：2022年11月18日
公開日：2020年7月20日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
今週は下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
千葉県某所 所在 1996年築 約75㎡ 3LDK 低層階 南向き
仲介手数料【割引】にてご購入となりました。
海浜幕張に続いて今年に入って千葉県のマンションは2件目の取引です。
やはり都内が拠点のため千葉は相対的に機会が少なくなりますが、東京寄りの地域は常に一定の件数取り扱っています。
話題の【GoToキャンペーン】では東京と隣接する千葉・神奈川・埼玉は「峻別」されてしまったようですが、政策の当否はともかくとして、普段の業務では我々は県境を意識することはそれほどありません。調査方法が異なる点など注意点はありますけどね。
広々とした歩道、区画整理されたすっきりとした街並みが魅力のエリアで、良い物件のお取引に携われました。
公園も学校も道路もスーパーも、千葉は全てが都内に比べて【大きい】ような気がします。
ゆとりのある環境は（特に家族向けに）魅力があると思います。
引渡の頃は猛暑・残暑が予想されますが恙なく決済を迎えられるように準備を進めたいと思います。
買主様どうぞよろしくお願いします！
渡部
最終更新日：2020年11月1日
公開日：2020年7月13日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
所在）中央区某所所在 2000年築 約65㎡ 2LDK 高層階 西向き
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
建物名に「銀座」を冠した物件で、駅徒歩1分の好立地が魅力の物件でした。
当物件は角地になっている土地で、どちらの道路も中央区の公道です。
公図はこのようになっています。
土地は目に見えないところに境界線があったりしまして、一つの土地に一つの建物が建っているとは限りません。
住所（住居表示）とは別に土地には「地番」が振り当てられているのですが、さすが中央区、とても綺麗な公図になっています。
接している二方向の道路はともに「無地番」となっており、これは国や地方自体が所有・管理している「公道」であることを示しています。
今回の物件は共同仲介で売主側に仲介業者さんが入っており、書類の作成をお願いしましたが、北東側の道路は「建築基準法42条2項道路」だということです。
しかし・・・なにかおかしい・・・
2項道路は長年不動産を取り扱っていると、現地で「2項道路だな」と感じたり、公図をみて「これは2項ね」と推測することができるようになります（もちろん最終的には役所で確認が必要ですが）。
しかし上の公図を見ると2項道路の特徴がありません。
「1項1号にしては狭い道路だったし・・・もしかして3項？」
と思い付き、あらためて私が役所に確認すると案の定「42条3項道路」ということでした。中央区はたまにあるんですよね。
道路の「建築基準法上の種別」はおろそかにできない重要なポイントです。
不動産の取引に際しての調査ではひょっとすると最も重要なポイントかも知れません。
セットバックが必要な2項道路は特に慎重な調査が必要で、セットバック済みなのか、改めてセットバックが必要なのか、どの程度敷地を道路提供する必要があるかは重大な影響があります（特に土地、戸建の取引）。
42条3項道路とは、
「特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。」
という道路です。
今回の道路は中心は1.5m、認定幅員は3m、現況も3mの道路でした。
本来は中心から2mセットバックが必要なため50㎝セットバックが必要なのですが、3項道路に指定されているため後退の必要がない道路なんですね。
そう考えると先ほどの公図にも全く違和感がなくなります。「後退」の痕跡が公図上どこにもなく、それでいて比較的新しい街並みなので「矛盾」があるように見えたのですが、3項道路でしたら「なるほど」と合点がいきます。
3項道路は中央区は結構多くて、月島や銀座、築地などの地域では「頻出」します。
ただこのエリアの取引の経験がないと知らないという不動産業者も多いようで、試しに会社内で聞いた限りほぼ全員が「未体験」でした。珍しい道路であることは間違いありません。
京都の祇園あたりにも42条3項道路がかなりあるようです。
「路地」の文化、歴史的な街並みの保存・活用にうまく利用されているようです。
2項道路に接している土地で建替えを考える場合はセットバックに皆さん悩まされます。
そうしたところら考えると3項道路は4m未満でもセットバックが不要なので「羨ましい！」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
世の中にはこんな「恵まれた」道路もあるんですね。
【道路は不動産の命】
という言葉があります。
非常に深い意味のある業界での格言です。
不動産を生かすも殺すも道路次第です。
皆様も不動産の道路については細心の注意を払うようにしましょう。
道路の話を始めると長くなりますのでまたの機会にこの格言の意義等について触れたいと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
公開日：2020年7月8日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
西日本を豪雨が襲っており心配ですね。
コロナ禍の中での自然災害、誰にでも可能性はあります。
豪雨の前線は東に移動してきているようですから緊張感をもって身を守りましょう！
さてこの度は以下のマンションを取引させていただきました。
〇 中古マンション
三鷹市某所 所在 昭和49年築 約75㎡ 3LDK 中層階 南向き
仲介手数料【無料】にてご購入となりました。
室内はリノベーション済みでした。
仲介手数料で約100万安く済みました。
浮いたお金で家具の購入費用に充てられるということです。
住宅ローンもご紹介させていただきましたが、少しでも条件の良いところを狙って複数の銀行に打診し、当初考えていた銀行よりも0.3％ほど金利が安いところで融資を受けることになりました。
これは大変お客様に喜んでいただけました。
三鷹は緑も多く都心から程よい距離で暮らしやすいところです。
私の実家があり土地勘がありますが、久しぶりに行くと街路樹や公園、住宅の庭木など、緑の多さを感じますね。
隣の武蔵野市とともに、暮らしている住人の満足度が高い街ではないかと思います。
6月度は大変忙しかったですが、流れは7月に入っても変わっていません。
暑くなってきますので集中力を高めていきしょう！
7月も皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
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