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堤 延歳(宅建士・リフォームスタイリスト)

NHKドラマ正直不動産、現場監修担当の堤です。

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公開日:2022年10月21日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CFP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳(つつみ のぶとし)です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で20年目となりました。

 

今回も物件調査の話です。不動産営業は物件のご案内後、契約予定となりますと、契約書類の作成の前に、物件調査(現地調査・役所調査・法務局調査・インフラ施設の調査など)をすることが基本的な動き方となります。前回のブログでは役所調査の重要性を書きましたが、今回はインフラ調査となります。

インフラとはご存じのとおり、水道やガスなど私たちの生活基盤を支える設備のことを指します。マンションの場合はそこまで心配する必要はないのですが、戸建てや土地の取引の場合は、念入りにインフラ調査をすることが多くなります。

 

「上下水設備は整っているどうか」「ガスや電気の供給状況はどうか」などについて主に調べるわけですが、具体的には以下のような流れで調査をします。

 

上水道調査

水道局や水道事務所で、水道管の敷設状況や、配管の口径、対象不動産への引き込み状況などを調査し、埋設管管理図面を入手。

 

下水道・浄化槽調査

下水道局や役所の下水道課で、下水道管の敷設、配管の口径、対象不動産内への引き込み状況などを調査し、埋設管管理図面を入手。

 

都市ガス・プロパンガス調査

対象不動産を管轄するガス会社への問い合わせ、利用されているガスの種類の確認、ガス管の敷設、対象不動産内の引き込み状況などを調査し、埋設管管理図面を入手。

 

電力会社等調査

電力供給は現在自由化されているため、電力供給事業者名を確認。対象不動産上に高圧線が架設されている場合は、必要に応じて電力会社等の担当窓口で調査。電線との離隔距離(電線と建築物との間に必要な安全な距離のこと)についても調べます。

 

インフラ調査の結果、対象不動産に都市ガス、上下水道が整備されていたとしても、管の埋設状況がその土地から見て、前面道路の遠いところにあったり、時には他人の敷地を通過して対象不動産内に引き込まれているケースが稀にあります。このような場合、建物の再建築時には新たに引き込み管を引き直す必要が生じますので、工事費用がその分、余計にかかることとなります。

 

また引き込み管の口径に対し現況の建物の規模や種類が合っているかどうか確認することも非常に大事です。一般的な規模の戸建てであれば引き込み管の口径は20㎜から25㎜ですが、調査を進めてみると引き込み管の口径が13㎜であることがよくあります。このような場合も、建物の再建築時には20㎜以上の管に引き直す必要があるので、工事費用が余分にかかることが想定されます。このように戸建てや土地の取引の場合には、現地調査とともにインフラ調査を行うこと自体が取引の安全性に直結しますので、非常に大事な調査のひとつと言えます。

 

ところで話は変わりますが下記画像は、物件調査の帰りに食べたスターバックスの新作のアップルパイです。青森県産の紅玉を100%使っているらしいです。私自身、スタバのヘビーユーザーですので、このような新作が出た時は迷うことなく注文するようにしております。スタバはリピーターが飽きないよう季節ごとに必ず新作を出してくることで有名です。冬の新作も当然期待しております。

 

 

 

 

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公開日:2022年10月14日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CFP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳(つつみ のぶとし)です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で20年目となりました。

 

今回も物件調査の話です。不動産営業は物件のご案内後、契約予定となりますと、契約書類の作成の前に、物件調査(現地調査・役所調査・法務局調査・インフラ施設の調査など)をすることが基本的な動き方となります。前回のブログでは法務局調査の重要性を書きましたが、今回は役所調査となります。

 

役所調査とは文字通り物件を管轄している役所に行って行う調査のことを言います。弊社の場合は、都内の物件が多いので東京都庁や区役所に行って調査をすることが多いわけですが、この役所調査をしっかり行うことで物件の現況や今後について把握することができ、後々のトラブルを防ぐことにもつながります。調査をすることで、前面道路が建築基準法上の道路でないため、今後の建築に制限や条件がある物件であることが判明することもあるわけです。

 

役所では物件にどのような法令上の制限がかかっているかを調べます。役所窓口は色々ありますが、回る順番は次のような感じとなります。名称は各自治体によって少し変わります。

都市計画課

都市計画課では、用途地域や建ぺい率・容積率・防火指定・高度地区指定・絶対高さ・日影規制・都市計画施設の有無など、建築する上で大事な情報を確認します。その他、自治体独自の条例なども確認します。

道路課

不動産調査において、道路の属性や幅員によって不動産の価値が大きく異なることもありますので、この調査はかなり大事な項目のひとつとなります。特に建築をするためには原則として幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接してないと建築ができませんので、敷地と道路の関係は非常に重要な項目です。

道路課で調査する内容としては、道路が公道であるかどうか、道路の現況幅員と認定幅員、道路境界(官民境界)の確定状況、道路の管轄情報などを調べることとなります。

建築指導課

対象物件が土地の場合は、建築に関する制限の有無の確認、対象物件に建物がある場合には、台帳記載事項証明を取得することで建築確認や検査が行われている建築物であるかどうかなど確認することができます。

 

この他必要に応じて、開発担当の開発調整課、文化財担当の教育委員会、土壌汚染担当の環境保全課、防災担当の防災課なども回ります。

 

先日も豊洲のタワーマンションの契約がありましたので、東京都庁の都市整備局建築指導課に出向いて調査をしてきました。東京都庁といえば、第一本庁舎と第二本庁舎があり、特に第一本庁舎の高さは243m、パリのノートルダム大聖堂をモチーフにして建造されたと言われております。

 

あと第一本庁舎には45階に誰でも無料で入れる都庁展望室(高さ202m)があります。実はこの都庁展望室、コロナの影響で長らく閉鎖していましたが、令和4年9月1日より8カ月ぶりに再開、10月からは物販店とカフェも再開されております。下記画像は展望室南側方面の眺望です。

 

近くに寄った際には少し立ち寄ってみるのはいかがでしょうか。30分ほど時間があれば都会の喧騒を忘れ落ち着いた時間を過ごすことができると思います。(営業時間は9時30分から21時30分まで)

 

 

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公開日:2022年10月7日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CFP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳(つつみ のぶとし)です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で20年目となりました。

 

今回も物件調査の話です。不動産営業は物件のご案内後、契約予定となりますと、契約書類の作成の前に、物件調査(現地調査・役所調査・法務局調査・インフラ施設の調査など)をすることが基本的な動き方となります。前回のブログでは現地調査の重要性を書きましたが、今回は法務局調査の話となります。

 

法務局調査では登記簿謄本(登記事項証明書)と公図、地積測量図、建物図面などを取得して、不動産の公式なデータを調べていきます。登記簿などから物件所有者の名義や抵当権の状況、共有名義の有無などについて確認するわけですが、この際、登記簿謄本に記載されている名義が売主と異なっている場合には当然、不動産の売却はできません。民法では他人物売買は認められておりますが、宅建業法では例外はあるにせよ、原則他人物売買は認められていないからです。

 

今はオンライン登記情報検索サービス(民亊法務協会主催)があるので、ネットで登記簿謄本、公図、地積測量図などが取得でき、非常に便利になったのですが、住宅ローンを組む場合には、データではなく原本を要求する金融機関もまだありますので、やはり法務局に行くことは多々あるわけです。

 

オンライン登記情報サービスは今までは、平日のみ情報の取得が出来たのですが、令和4年10月1日より土日祝も利用できることになり非常に使い勝手が良くなりました!

 

あと私の場合、最寄りの法務局が横浜第2合同庁舎(馬車道駅の近く)なので、よく行くところなのですが、ひそかな楽しみがあります。それはこちらのプリンセットです。横浜第2合同庁舎の1階に喫茶店があり、2回に1回はこのプリンセット(630円)を頼みます。

 

横浜第2合同庁舎は大正15年に建築され横浜生糸検査所があったところで、平成2年には横浜市の認定歴史的建造物として認定されております。横浜第2合同庁舎の喫茶室はみなとみらいの近くにあり、誰でも気軽に入れますので、近くに寄った際には、ぜひ立ち寄ってみてはいかがでしょうか。(営業時間7:00~18:00の平日のみ)

 

 

 

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公開日:2022年9月21日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CFP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳(つつみ のぶとし)です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で20年目となりました。

 

今回は物件調査の話です。不動産営業は物件のご案内後、契約予定となりますと、契約書類の作成の前に、物件調査(現地調査・役所調査・法務局調査・インフラ施設の調査など)をすることとなります。この中でも一番大事な調査が【現地調査】です。

 

現地調査とは、現地に行って、地勢の確認・道路状況の確認・隣地利用状況の確認・境界の確認・公図とのズレの確認・交通機関の確認・学校やスーパー病院・嫌悪施設などの周辺施設の確認・建物状況(越境がないかどうか)の確認・騒音匂いの確認・事件や事故の確認など、色々と現地に行って調べることを意味します。これを怠るとトラブルのもとになることもありますので、契約前に現地に行って調べることは非常に大事になってきます。

 

今回も契約前に現地調査をしてきたのですが、物件すぐ近くに湯島天神がありましたので、少し寄ってきました。湯島天神は誰もが知る「学問の神様」として有名なところで受験シーズンは合格祈願の名所として多くの受験生が集まります。有名であるにもかかわらず1度も行ったことがなかったので、お参りも兼ねて少し散策してきました。

 

湯島天神というのは通称で、正規名称は【湯島天満宮】です。なぜ湯島天神が「学問の神様」と呼ばれるようになったのか?それは南北朝時代の1335年、菅原道真を【天神】として祀ったことに由来するそうです。

 

初詣の時期に参拝客で行列ができる湯島天神の本殿。

 

湯島天神に来たら必ず見ておきたいのが、この見事な梅園。梅は菅原道真が愛した花と伝えられています。

 

「努力の碑」はプロ野球選手の王貞治選手が、昭和52年9月3日に通算本塁打756号を達成して前人未踏の世界記録を樹立したことで、政府が初の「国民栄誉章」を贈った記念に建てられたもの。

 

天満宮には大抵この撫で牛が設置されており、自分の体の悪いところと同じ部分を撫でると、病回復の御利益があると信じられています。

 

菅原道真を祀った神社は【天満宮】として名付けられ全国各地にあり、今回私が散策してきた文京区の湯島天神をはじめ、江東区の亀戸天神社・国立市の谷保天満宮を総称して、【関東三大天神】と呼ばれております。

 

湯島天神は、学問の他にも仕事・スポーツ・くじにもご利益があるそうですので、近くに寄った際にはぜひお参りしてみてはいかがでしょうか。

 

 

 

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