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手塚 竜也

10月の消費税増税と不動産

公開日:2019年10月8日

10月に入り、消費税が増税されました。8%→10%

驚く女性

実際8%の時と比べ10%になっても、不動産の市場が落ち込んでいる気がしませんが、

消費税だけをみて 何がどれだけ変わったか書いていきます。

 

不動産のメインと言えば 土地・建物

土地に関しては非課税

建物は個人が売却の場合はそもそも非課税

消費税課税業者が売主の場合は課税対象になります。

税込表示なので分かりにくかったかもしれませんが、あえて税別で書いていきます。

また諸費用に関してもどれだけ変わったかも書いていきます。

 

仮に5000万円の新築一戸建て(土地代4000万 建物代1000万円)として

土地はもちろん非課税ですので4000万

建物は1000万円で 8%で80万円 10%で100万円の消費税(差額20万円

 

不動産購入の際には色々な諸費用が掛かります。

売買契約時の収入印紙 住宅ローン利用時の銀行関連の諸費用 司法書士の登記費用や報酬 表題部登記費用 固定資産税などの清算金

そして不動産業者の仲介手数料

 

不動産の売買契約や銀行との金銭消費貸借契約時に必要な収入印紙は消費税に関係ありません。

銀行の諸費用で

銀行事務手数料と保証料は上がってきます。

メガバンク及び地銀の一般的な銀行事務手数料は3万円の消費税で32,400円でしたが33,000円に(差額600円

保証料 こちらは保証会社を費用する場合100万円借入に対して2万円として

5000万円借りる場合 2万円の50倍の消費税で108万円でしたが110万円に(差額2万円

 

登記費用 こちらは登録免許税ですので、変わりませんが

司法書士の先生が動いた分の費用 報酬が消費税の対象

過去の例より10~15万の報酬を貰っております。(税込でしたが、税別として書いていきます)

10~15万円の消費税8,000~12,000が10,000~15,000に(差額2,000~3,000円

 

表題部登記

新築の場合 建物は表題部を作る登記をします。

その際に土地家屋調査士に支払い費用 高いところで15万円 安い所で8万円のところがありました。

税別10万円の業者が多かったので10万円として

10万円の消費税が8,000円が10,000円に(差額2,000円

 

固定資産税の清算金に消費税を課す業者もいましたが、ほとんどの業者は課していませんでしたので、

ここは変化無しとします。

 

仲介手数料

税別成約価格の3%+6万円の消費税 こちらが上限になります。

5000万円×3%+6万円の消費税(8%)で168万4800円

10%の場合は171万6000円(3万1200円

 

赤文字にした諸費用で5万6800円

建物代を入れて25万6800円 不動産購入時の費用が上がった事になります。

 

今回書きませんでしたが、消費税増税や自然災害のリスクの上昇などで

火災保険料も上がっているはずです。

 

消費税単体で見ると 給料1か月分は言いすぎですが、それ位の価格は上がっています。

記載した諸費用に中で、ご自身で調整できる可能性があるのは

 

仲介手数料です。

REDSであれば

新築一戸建てやリフォーム済みの中古戸建て・中古マンションであれば

ほとんどの物件が仲介手数料無料でご購入可能です。

 

不動産はかしこく買いましょう。

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・割引》の【REDS】の手塚でした。

 

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リフォームとリノベーション 不動産が負動産に

最終更新日:2019年9月4日
公開日:2019年9月3日

リフォームとリノベーションの違い

実際不動産の売却物件を見ると それはリフォームなんじゃないか?と思うような物件が多々あります。

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言葉の内容をウィキペディアより抜粋

リノベーションとリフォームは混同されやすい言葉である。どちらも住宅に手を加える点では同じだが、厳密にはその目的の部分で次のような違いがある。

リフォームは「老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと」を指し、元に戻すための修復の意味合いが強い。

古くなったキッチンを新しいものに変えることや、汚れた壁紙を張り替えるなどの小規模な工事は「リフォーム」に分類される。

一方リノベーションは、修復だけでなく「用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする」行為も含むため、

より良く作り替えるという目的が含まれている。工事の規模も、間取りの変更を伴うような大規模なものを指すことが多い。

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表面だけなおす工事をリフォーム

古いマンションなど、現在の住まいに合わない間取りなどを変更し 自分が住みやすくする工事がリノベーション

どちらにしろ工事が入り 見た目も奇麗になり 住みやすくなる事は間違いないと思います。(本人は)  

 

売る為に不動産を購入する方は殆どいないと思いますが、

そのリノベーションは他の方が住んでも 住みやすいお部屋ですか?

 

2LDKのお部屋を1LDKにまたは大きいワンルーム(スタジオタイプ)に

お部屋の真ん中にお風呂 全面ガラス張り

天井を高くしたいから コンクリートむき出しに裸の配線

カフェ風なおしゃれな空間

様々なリフォーム・リノベーションがあるかと思います。

 

古い物を新しくして、追加の機能を持たせる 自分たちの住みやすい様にする

不動産に価値を求めないなら、ご自分のお部屋・不動産なのでお好きなように手を入れる

これを否定するわけではありません。

 

資産として不動産を見る場合

いざ何かあった時に売れなければ、不動産が負動産になりかねません。

 

あまり凝りすぎたリノベーションは、同じ感性の方しか買わないと思います。

高く売却、早く売却を考えたら、少ないお客様を探すより

大多数の一般人が求めるリノベーションに抑えておくことも、大事な事ではないでしょうか。

 

リフォーム・リノベーションをお考えの方

とことん自分の趣味でやるのでは無く、そこそこで抑える事も大事ですよ。

 

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久々の山登り【北岳】

公開日:2019年8月14日

夏季休暇を頂き、初めての南アルプス(北岳)へ行ってきました。

今回は大型でゆっくり来る台風と夏季休暇の終わりの都合で行ける所を考えておりましたが、

最終的に北岳を目指すことに決定!

 

11日の午前中はご案内があった為、夕方から甲府へ電車で移動

とにかく寝る事が出来ればよかったので漫画喫茶でも良かったのですが、

駅から徒歩20分位の所にしかなく

朝4:30のバスの事を考えると 駅近くの方が良いと民泊所を検索

電車移動中にBoolomg.com で甲府の民泊所を発見!!

なんと一泊3000円の安さ 甲府の駅より徒歩10分
すぐに最後の一部屋予約

近くにご飯処もあり、施設内には共用のお風呂もあったので、

21時に床につき、ぐっすり寝る事ができ... 出来ませんでした。

12日 朝早くからバスで 甲府駅~広河原へ(約2時間)

何とか座れる事が出来ましたが、バスは満席

荷物も大きい方が多いので 通路もザックで埋まり 見た目以上の圧迫感

6:30 広河原到着

久々の登山という事もあり ルートの確認と入念にストレッチ

及びバス移動の疲れを取り 登山届を出し

7:30 広河原山荘を出発

 

広河原山荘近くから北岳

 

直接、北岳山荘を目指すのに写真の真ん中辺にある雪渓の横を登る

終わってみれば、久々の登山なのにルートを間違えた感は否めない

その雪渓の上の尾根まで、地図ではここから5時間 (実際は6時間30分かかりましたが)

 

その雪渓の途中から北岳と反対側に見える山

 

 

おそらく観音岳と薬師岳

 

北岳山荘には15:30に なんとか到着

到着した時から天気が悪く ガスも出ており
どこを見ても灰色 灰色 は い い ろ...
眺望は0でした。

山小屋の晩飯と言えば

カレー

疲れているけど2杯カレーを頂き

20時に消灯の為 20時前には床にはいる

しかしぐっすりは寝れず 数時間おきに数分起きるの繰り返し

4時に起床

4:40から朝食

5:00 着替えながら自分の体力脚力 天気と相談して

日本一の稜線を歩いて 間ノ岳(日本で3番目に高い山)をいく事を断念

 

北岳でも登って帰る事に予定変更

 

5:30 北岳山荘出発

風も強く 小雨の横殴り 岩場

自分にとってはかなり厳しい条件でしたが、

なんとか7時過ぎには 日本で二番目に高い山 北岳登頂

 

 

 

本来であれば

北岳肩の小屋の写真を拝借

北岳肩の小屋はこちら

http://katanokoya.com/miryoku.html

 

 

 

 

 

下山中ず~~~~~~っと

天気が悪かったので 景色が全く望めず

写真を少し撮りましたが 雨の中なので携帯を出すのを控え

ちょこちょこ花が咲いていたのでそこで1枚 (花の名前は知りません)

 

休憩を含め

無事に12時に下山

13時のバスにのり15時過ぎに甲府駅到着

当初甲府に着いた時には気づきませんでしたが、

武田信玄の像があったので、

とりあえず1枚

 

この時点で筋肉痛がはじまり

電車で乗り換えの階段がきつそうなので、

横浜駅まで高速バス

通常であれば2時間ちょっとで着くはずが

渋滞で4時間30分

 

家に帰るには丁度良い休憩時間となりました。

 

今回の登山は残念な事が多かったですが、

来年はもっと動けるように 秋・冬・春と歩いて

北岳~間ノ岳~農鳥岳の縦走か北アルプスの裏銀座

八ヶ岳の縦走

まだ踏み入れていない中央アルプスでも行きたいと思います。

 

台風が近づいています。

また残暑が厳しくなるかもしれませんが、お体ご自愛下さい

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夏季休暇の予定

最終更新日:2019年8月14日
公開日:2019年8月7日

今年は本日7日より15日迄夏季休暇を頂いております。

 

台風の動きなどを考えながら どこの山に登ろうか考えているうちに夏季休暇

南アルプスか八ヶ岳か 日光方面か

はたまた久々の山登りだから基本に返って丹沢か

今週末が一番風強そうなので その前に下山のプランか台風過ぎに山に行くか

まだ悩んでます

 

なんでも準備が必要ですが、その場の状況で臨機応変に対応する事も大事です。

 

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土用の丑の日!!

公開日:2019年7月23日

もうそろそろ梅雨が明け 本格的な夏が始まろうとしております。

毎年この時期になると 『土用の丑の日』

平賀源内うんぬん 天然ウナギは産卵前の10月頃が旬

関東はその昔武士社会だったので 背開きで蒸してから焼く

関西は腹開きで蒸さずに焼く

など色々なウンチクがあります。

 

そもそも「土用」は立夏・立秋・立冬・立春直前の約18日間の「期間」を示す言葉です。
そして、昔の暦では日にちを十二支(子・丑・寅・卯…)で数えていました。

今年の土用の丑の日は、
1月28日、4月22日、5月4日、7月27日、10月31日だそうです。(色々なサイトから引用)

天然うなぎの旬と言われる時期の10月の末も丑の日です。
秋の丑の日 おいしそうなウナギが食べられるかもしれません。

別に【う】のつく物を丑の日に食べ 夏バテにならない様に精のつく物食べれば良いのかなと個人的には思います。
梅干し入りのうどん 牛・馬...
数年前のブログにも書いたような気がします。

土用の丑の日

やっぱり書いていました。

(う)上野駅より2つ手前の(あ)秋葉原駅から歩いて2分にある
不動産流通システムで(う)売り出し中の物件を

土用の丑の日に見に行きませんか。

不動産売買の仲介手数料が、(う)売るのも買うのも《無料・割引》の【REDS】の手塚でした。

 

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1. 住宅用家屋証明書の取得! 2. 不動産取得税の軽減! 3. 仲介手数料半額! のトリプルでお得!!!

最終更新日:2019年7月17日
公開日:2019年7月16日

REDSの手塚です。

 

まずは成約のお礼。

今回は品川区大崎のマンションのご購入がありました。

仲介手数料半額です。

マンションの価格は13500万円なので、仲介手数料は税込みで約221万円のお得!

 

今回のマンションは、投資用物件の所有者が変わる、いわゆる「オーナーチェンジ」の物件です(現状)。

買主様はもともと居住用の物件で探していた方で、現金でご購入の予定です。

 

しかし、気に入った物件がなかなか見つからず、賃貸中の物件が安く売りに出ていたので、自分たちが住むまで貸したままで良いと考え、賃貸中の物件に購入申込をしました。

 

購入申込の少し前に賃借人から退去の申し出があり、8月いっぱいで退去になる予定の物件です。

 

ですが、今回のようなオーナーチェンジ物件ですと、通常は住宅用家屋証明書が取得できません。

 

理由は、自分が住む物件ではないため。この一点です。

 

住宅用家屋証明書は、不動産を購入し、居住する人のために発行され、登記の際に払う登録免許税の軽減に使うものです。

自己居住用ではないので、通常オーナーチェンジ物件では利用できません。

 

しかし、今回は区役所と協議を重ね、必要書類一杯ですが住宅用家屋証明書の発行ができるようになる予定です(まだ協議中)。

 

こちらが発行できると、登録免許税の軽減が受けられます。

 

登録免許税は、建物の評価額の自己居住用が3/1000、非居住用が20/1000なので、

 

建物の評価額 17,000,000円として

居住用:51,000円

非居住用:340,000円

 

つまり、差額で約29万円の節税ができます。

 

悪い事をする方もたくさんいるようで、区役所にはものすごく疑われておりますが、しっかりと協議した上まっとうな手続きで書類を提出しますので、間違いないかと思います。

 

次に、住宅用家屋証明書が取得できても、不動産取得税の軽減が受けられるかどうかが問題になります。

 

都税事務所のHPにある不動産取得税の計算できるページを使ったところ、自己居住用では約16万円かかりますが、非居住用となった場合には約100万円かかると出ました。

 

約85万円の差です。

 

せっかく住宅用家屋証明書が取得できることになったのですから(予定)、不動産取得税も軽減できるように都税事務所と協議いたしました。まだ協議中なのですが、人間話せば分かるものです。

居住用ではなく、投資目的ではないかと非常に疑われましたが、所有権の移転後にキチンと必要書類と証拠を出してもらえれば、不動産取得税の軽減が受けられることが分かりました(まだ協議中ですが)。

 

ちょっと違った角度から見るだけで、約115万円の節税ができそうです。

 

制度を悪用するわけではありませんが、ものの見方や考え方、制度の内容をよく理解すれば、買主様のためになる良い方法はあります。

 

今回は、司法書士の先生や税務署・区役所の職員さんに色々ご協力いただきましたが、何も知らない営業がそのまま制度をうのみにしていたら、買主様は約115万円の無駄な税金を支払うことになっていたのです。

 

仲介手数料も半額で、約220万円を得して

税金の節税で約115万円

合わせて220+115=335万円のお得です。

 

最後まで気が抜けませんが、良いお取引ができたのかと思います。

 

 

見えるものが全てではない。

色々知恵を絞って頑張っていきます。

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・割引》の【REDS】の手塚でした。

 

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写真加工アプリ

最終更新日:2019年7月10日
公開日:2019年7月9日

REDSの手塚です。

以前使っていた写真加工アプリが使えなくなってしまったので、

新しい写真加工アプリを探していたところ【Prisma】といったアプリを発見!!

 

早速使ってみたところ 程よく加工できました

 

 

加工前

 

加工後

 

 

見る人が見ればわかるかもしれませんが

デジタルタトゥーじゃないですけど、永遠に残ってしまう可能性もあるので、

取引の終わったものは、写真を加工してUPするのが良いかなと思って 加工してみました。

 

この写真を加工したお客様アンケートはこちら

良心的な売買手数料と親切丁寧な対応に満足です(担当 手塚)

 

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連日の大雨

最終更新日:2019年7月5日
公開日:2019年7月3日

REDSの手塚です。

九州・四国では連日の大雨 避難の警戒レベル4

当たり前になっていく異常気象

 

過去も大雨や土砂災害といった自然災害はあったと思いますが、

ここ数年はゲリラ豪雨や線状降水帯 今まで聞いたことが無かった言葉も増えてきました。

 

どこに住んでも自然災害はつきものです

海沿いに住めば 津波、液状化現象

河沿いは河川の氾濫

山沿いでは土砂災害

 

各自治体のホームページや役所に〇〇ハザードマップがあります。

いつ起こるか分からない自然災害の為に、再度ハザードマップの確認は必要ですね。

 

東日本大震災の教訓ではありませんが、防災グッズの用意や確認

少しのアウトドアグッズや知識 生きていくには準備が必要ですね。

 

山登りに行かない時には 山登り用のザック(リュック)に色々な物を詰めて玄関前にしまってあります。

準備しておくに越したことは無いですね。

 

#がんばれ九州

 

REDSの手塚でした。

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あ~~~~~~~~~~~山に行きたい

公開日:2019年6月26日

昨年のGW以降 夏休みは手術で行けず

今年冬休みは 新婚と冬山という事で行けず

今年のGWは 色々あり行けず(と言い訳です)

 

先日大崎のタワーマンション(高層階の西向き)を内覧した時に

天気が良く 日本一の高さを誇る富士山

神奈川県一番の蛭ヶ岳を含む 丹沢山

奥多摩方面の山々

タワーマンションは何と言っても眺めが大事ですね。

 

場所によるかもしれませんが

都内であれば 東京スカイツリー 東京タワー レインボーブリッジ 皇居や海

横浜であれば みなとみらいの観覧車やベイブリッジ ランドマークタワーと言ったところでしょうか。

 

タワーマンションの場合

近くに大きい建物が少ないので、北向きでも窓が大きく十分に明るい。

南向きは陽当たりが良いのですが、陽当たりが良すぎて暑く、常に冷房を入れておかないと暑くて大変

何てことを言う方もおりました。

 

陽当たりも大事ですが、何を目的にして物件を選ぶかが大事ですね。

 

今回のマンションからの眺めで見えた山は何度か登った事があり

山の地図もあるのでなんとかわかりましたが

秩父方面は良くわかりません。

そんな時様に AR山100というアプリがあります。

 

豊洲方面で使うと なんと

ビックサンダーマウンテンが山として出てきました

ちょっと変な感じがしますが、

山塊をみて 今年はどこの山に行こうかなと悩んでおります。

 

富士山に登りたいと言っている同僚もいるので

また富士山でも行こうかなと思っている

REDSの手塚でした

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次世代住宅ポイント制度 復活!! すまい給付金 拡充!!

最終更新日:2019年6月7日
公開日:2019年6月6日

6月3日より『次世代住宅ポイント制度』が復活致しました。

 

消費税が10%に上がるタイミング前後の契約お引渡で変わってきますのでご注意下さい。

最大35万ポイント

このポイントは家電・照明 カーテン等 新居にお引越し後に買い替えたい物が

貰えます。

10月に消費税が上がる予定ですので、そろそろこの辺りも考えながら物件探しをしてもいかがでしょうか。

交換できる商品

 

 

また、すまい給付金も拡充

消費税10%に上がった後は

住宅ローン減税が10年から13年に増え

控除される額も増えるとの事

詳細はすまい給付金のシミュレーションがありますのでご確認下さい。

給付金シミュレーション

 

内容はまだ読めていないので、詳細はご勘弁ください。

 

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・割引》の【REDS】の手塚でした。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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