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手塚 竜也

コロナショック 外出自粛要請を受けて

最終更新日:2020年4月1日
公開日:2020年3月31日

コロナウィルスの影響で、ご内覧が少なくなり

更に外出自粛要請まででて、いつ収束するのか不安でいるREDSの手塚です。

 

例年の3月に比べ、お問い合わせやご案内の量が減ってきています。

コロナの影響だからしょうがない、減っているから何もしない、何もする事がない

これでは何も進みません。

この自粛ムードを逆手にとって、今までに比べ多少勉強する時間ができたと思えばと思い、

不動産に関連する資格の勉強をしてみようかと思います。

【不動産に係る資格】や【リフォームに係る資格】で検索したところ、

複数の気になる資格がありました

【不動産に係る資格】で検索

・宅建マイスター 既に持ってます

・不動産鑑定士 売却査定はするけど、取引に必要な資格なのかは不明 とりあえず保留

・土地家屋調査士 マンション管理士 管理業務主任者 おそらく使わないから不要かな

・不動産証券化協会認定マスター こちらも今は不要かな

・公認不動産コンサルティングマスター  社内でも複数人取得しているので、勉強してみようかな

・FP2級 後々は取得しようと思うが、必要なのか少し悩みます。 社内でも複数人取得しているので、取得した人に聞いてみよう。

【リフォームに係る資格】

・マンションリフォームマネージャー

マンションの専有部分のリフォームにおいて、、、、、

取得しても良いかな、でもマンションだけって面白くない

・ホームインスペクター

勉強すれば建物の事が今以上によくわかりそうなので、

取得する方向で考えてみる。

しかし取引に関係の無い第三者としてみる為、仲介業としては微妙 保留

・インテリアコーディネーター

リフォームとは少し違うが、ちょっと気になる資格

・リフォーム提案士

う~~~~~~~~~~~ん 探していたのはこれなのかな

内容を読む感じでは この資格が今一番勉強したい

・ホームステージャー2級

家の見栄えをよくする基礎知識 インテリアの基本を学ぶ

これも良いかも

 

その他

住宅ローンアドバイザーや住宅ローン診断士

ここに記載するのが億劫になるほど、色々な資格がありました。

 

ここで気になったのは

1.リフォーム診断士

2.ホームインスペクター

3.住宅ローン診断士

4.公認不動産コンサルティングマスター

 

この4つに絞り 少し自分のバージョンアップの為に勉強していこうかなと思っております。

 

資格があれば良いってものではありませんが、無いよりかはあった方が良い

知識が無ければ提案も出来ない。

 

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・半額》の【REDS】の手塚でした。

 

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コロナショック 不動産取引色々気を付けなければ

公開日:2020年3月20日

先日朝の情報番組ZIPに取り上げられたREDS

の手塚です。(私は全く映っていません)

 

12月?1月?からコロナウィルスの影響が出始め、

現在様々な問題が出ております。

不動産の取引に関して 何を気を付けなければなら無いのか考えてみます。

※人の動きによる感染などは考慮しておりません。

 

・新築一戸建て

昨今のコロナショックの影響で、キッチンやお風呂・洗面台など一部の住宅機器及び部品が中国製の為、納入が遅れています。

これから建築される物件は本当にその予定の日に完成するのかなど、お引渡期日の確認は必要です。

現在更地の物件など、新築の完成が遅れる事を考慮して、予定を組んでいく事が良いでしょう。

完成済みの物件は完成しておりますので、問題無いかと思いますので、ご安心ください。

 

・売却中やご売却の契約済みの

ご売却するには何か理由があるかと思います。

買換えで売却先→購入の方

基本的に住宅ローンは1本しか組む事が出来ませんので、一般的には売却が先、売却の契約後に不動産を探し購入物件を見つける

この様な流れになるかと思います。

希望の物件が見つかり新築一戸建て(未完成)や自分でリフォームすれば、これからリフォームする物件、土地から注文住宅をご契約となった場合

キッチン・トイレなどの水回り品の納入時期や在庫があるのかなど、購入のお引き渡し時期の確認は必要です。

それに伴い、売却のお引渡期日 こちらの確認も必要です。

お買換えなので、売却の契約後数カ月のお引渡期日を見ておりますが、

この期日までに間に合うのか、間に合わないのか

お買換えの場合は特に気にした方が良いでしょう。

売却物件の購入者も指定の期日に自分の物になると考えておりますので、

一旦賃貸物件を借りるや売却物件の買主様にお引渡期日の延長をお願いするなど

仲介業者を通じてご相談するのが得策です。

 

買換えで購入が先 売却が後

購入が先という事なので、特に気にする事な無いです。

売却物件のリフォームをして売り出す場合は少し気にした方が良いかもしれません。

 

・中古物件(直ぐに住めそう)

リフォーム工事やリノベーション工事をしないのであれば、問題無いです。

クロスやクリーニング位までの工事であれば、今のところは問題ないと思われます。

 

・中古物件(リフォーム済みやこれからリフォーム工事 不動産業者の物件)

リフォーム済みの物件であればトイレもキッチンもついているはずですので、気にする事は無いかと思いますが、

これからリフォームする物件やリフォームしないと住めない物件は要注意です。

これからリフォームする物件は不動産業者が売主の物件になるかと思いますので、

いつ完成するのかの確認が必要です。

 

・中古物件(自分でリフォームの発注 個人の方が売主の物件)

個人の方が売主ですので、上に書いた売却中の方の事は省きます。

ご自分でリフォーム屋さんを選定したりする作業は絶対に必要ですが、

リフォーム工事会社によっては在庫が無く、住宅機器・部品が手に入らなくなってきております。

完成予定の次期の確認は特に必要です。

先に物件のお引渡を受けてからのリフォームになりますので、

つなぎ融資 現在住んでいるお部屋の賃料(実家暮らしなら問題無さそうです)

元々余分に費用が掛かりますが、それ以上に部品が届かない事によるリスクはありますので、

事前に工期など様々な事を確認する必要があります。

 

・土地の購入

こちらは新築一戸建ての未完成の状況として考えると同じ事が言えますので、割愛します。

 

上記より

リフォームしなくても良い住宅や完成している物件であれば、そこまで気にする必要はありませんが、

これからリフォームするや未完成の物件は注意が必要です。

 

 

 

最初は大したことにはなら無いと思っていた、コロナウィルス

世界的に色々大変な事になっています。

早いところ終息する事を願っております。

 

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コロナウィルス拡大で不動産どうなる

公開日:2020年3月4日

年末年始にインフルエンザにかかりましたが、

COVID-19には感染していないと思っている(多分感染していない)

REDSの手塚です。

 

巷では、マスクが不足で買い占めから転売 トイレットペーパーも同様

カップ麺やお米まで買占め→転売が横行しております。

 

不動産を買占めする人はなかなかいませんが、新築や中古リフォーム済みにCOVID-19の影響が出始めております。

 

住宅設備の一部を中国で生産している為、キッチンやお風呂、洗面台、トイレ それ以外にも中国からの輸入に頼っている物が多く

現地では生産がストップしている為、日本に届いていない状況になっております。

 

現在完成している物件であれば問題ありませんが、

注文住宅をご検討の方や、新築一戸建て(まだ更地)の物件に関しては、お引き渡しまでの期間が、

予定よりも伸びる可能性があります。

またリノベーションする予定の物件も同様です。

上記の物件をお考えの方

つなぎ融資の期間や不動産の売却のお引き渡し時期の延長

賃貸の退去報告など

タイミングを見誤ると大変な事や損害になります。

 

今一度契約の内容や完成の時期などを、確認する事をお勧めします。

 

この様な状況なので、購入したい方も外に出たくないといった心理がはたらいてきてるのかと思います。

ご売却を検討されている方、外に出て見てみたいと思う物件か否か

広告の配信の仕方や価格の調整が必要になってきているのかもしれません。

 

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リフォームの見積もりや工事の打合せっていつ?

最終更新日:2020年3月19日
公開日:2020年2月12日

新型コロナと聞いて トヨタから新型のコロナが発売されたのかと当初は思っていました。

そのコロナウィルスがCOVID-19とWHOで名前が決まった今日(SARS-CoV2がウィルス名らしいですね)

名前よりもいち早い対応が必要なのかと思っているREDSの手塚です。

 

中古の戸建て・マンションを取り扱う事が多く

REDSでもリフォーム工事を請ける事になりましたので、

どのタイミングで見積もりや打合せを行うのが良いのか考えてみます。

 

もちろん契約前に行うのが一番です。

ある程度ご予算がある方であれば、契約後や決済お引き渡し後に見積もり~工事でも問題ありませんが、

一般的にそんなにご予算に余裕のない方が多いかと思います。

その場合、ある程度この物件が良いな! と思った時に言ってください。

その場で概算になりますが、プランと金額を出す事は可能です。

概算は営業の方で出す事も可能ですが、実際リフォームする方に見てもらいますので

正式な見積もりと変わる事がある事をご了承ください。

(特に壁を抜いて広いLDKにするなどは価格の変動幅は大きく変わってきます。)

 

見積もりに時間をかけていると、気に入った物件が無くなってしまう場合もありますので、

購入の決断とリフォームの見積もり、同時進行でスピードが求められる場合があります。

ゆっくりはしてられませんご注意ください。(私たちもなるべく早く対応させていただきます。)

はやめに大枠を決める事をお勧めします。

 

その後、不動産のご契約をして 住宅ローンの審査を進めながら

リフォームの打合せになります。

(リフォーム代を住宅ローンで組む時のお話はまた別の機会に)

空室の場合は、ある程度時間の自由がききますが、

居住中の物件の場合、売主様に時間を作ってもらいますので、

弊社以外に複数の業者に見積もりを取る場合は

お早めにお申し付けください。

現地でリフォームの担当とお打ち合わせをし、

弊社渋谷スタジオやリクシルのショールームで現物をみながら、

金額やプランのお打ち合わせする事は出来ます。

 

リフォームの内容が決まりましたら(マンションの場合の話です。戸建ての場合は工事開始前に近隣に挨拶をします。)

管理規約に則り リフォームの申請・工事申請を提出し

不動産の決済お引き渡し後 直ぐに工事が入れるように準備致します。

(マンションによっては工事開始の1カ月前までに提出など、マンションの管理規約によって変わります。)

お引き渡し後に提出となると、その分工事に入れる日にちが遅れ

無駄にお家賃やローンのお支払いが始まってしまいます。

 

表層工事であれば1カ月もかからず出来ると思いますが、

間取りの変更や水回りの交換などがあると工期はかかりますので、

住宅ローンの支払い開始時期を1~2か月ずらせるのか、

本審査や金銭消費貸借契約時に銀行へ確認が必要です。

 

ここからは私見です。

古いマンションを購入して

自分好みの間取り(3LDKを大きな1R)や天井や梁などコンクリートむき出しにするのは、確かにカッコいいです。

自分の物なので、マンションの規則内で好き勝手にリフォームして、好きな色にする事は出来ます。

後々売る事を考えず、終の棲家にするのであれば良いのかもしれません。

またライフスタイルが変わったらリフォームすれば良いという考えもありです。

しかし高額な不動産 何かあった時に売却出来なければ意味が無いと思っています。

多少奇抜なのは良いかもしれませんが、

万人に受けるように水回りなどの設備の底上げをメインに

クロスやタイルの張替などで、おしゃれな空間を演出してみるのも良いのかもしれません。

 

仕事はキッチリ・クリーンにやりましょう。

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両手仲介と裁判

最終更新日:2020年2月7日
公開日:2020年2月5日

不動産購入のお手伝いをたくさんしてきましたが、

REDSに入り最近は売却のお手伝いの方が多いのかなと思っている手塚です。

 

今回両手仲介に関して書いてみようかなと思います。

決して裁判沙汰のお話ではありません。

 

通常不動産売却の際には不動産業者と媒介契約を行い、売却活動を始めます。(長くなるので、査定などの話は省略)

媒介の種類は3種類 専属専任・専任・一般 大きく分けると専任か一般になります。

専属及び専任は不動産業者1社のみのお願いする契約

一般は複数の不動産業者にお願いできます。

専属・専任媒介は宅建業法で媒介契約締結後、一定の期間以内に不動産業者間の物件情報データベース【レインズ】への登録が義務化されております。

一定の期間以内...

そうこの期間内は、物件を登録するのに調査が必要なので仕方ない期間ですが、

逆手にとって

調査が終わっているのに物件情報を登録しない

登録は自分たちのホームページや不動産ポータルサイトのみに掲載する事が、まだ横行しております。

 

また、一般媒介はレインズへの掲載義務も無く、売主様への報告義務が無いと言った実態があります。

一般媒介なのに売主様に他の業者に頼む事を拒む業者もあります。

 

囲い込み未公開物件にご用心

 

なぜ?この様な事が横行するのか

不動産の取引で一般個人の方が売却するのに

売主-仲介業者-買主の状況になった時、売主から仲介手数料 買主からも仲介手数料を貰えるからだと思います。

1件の取引で両方から手数料を貰えれば、営業としてはずいぶんおいしい話です。

 

しかしこの仲介業者誰からお仕事を貰っているのでしょうか?

もともとは不動産を売却する売主様からお仕事を頂いているのでは無いのでしょうか。

売主様の売却希望価格で売れているのであれば、良い仕事をしてくれたなと売主様は思うかもしれません。

...買主様は?

買主様は出来るだけ良い物を安く買いたいはず

納得の金額で買ってくれたのであれば、問題無い様に思えますが

うまく間に入って自分の都合の良いところで調整しているようにしか思えません。

 

アメリカなどの海外では、両方のエージェントになる事は禁止されています。

仮に裁判で考えると、原告と被告の両方の弁護をする事です。

原告は被告が悪い

被告は無実を主張

弁護する人は...どっちの言い分を主張するのでしょうか

 

利益相反といった言葉があります。

売主様はいくらかでも高く売りたい

買主様はいくらかでも安く買いたい

こっちに立てばあっちがたたず、あっちにたてばこっちがたたず

おかしなことになっております。

 

弊社REDSでは両手仲介を推奨しておりません。

売却に関しては売主様からお仕事を頂いておりますので、

売主様ファーストで

高く売る為に何が出来るかを追求し分析するのが、

売却側にたつ不動産仲介業者の使命ではないでしょうか。

 

仕事はキッチリ・クリーンにやりましょう。

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行政代執行

公開日:2020年1月28日

昨日の夜から今日の朝にかけて雪が降るとの事でしたが、

全く雪が降ってなく残念な手塚です。

 

先日、滋賀県のマンションが行政代執行により解体が開始されました。

だいぶ前に横須賀の方で行政代執行が行われて、その後聞かれませんでしたが

久々に執行されました。

不動産の流通が少ない地方から、特定空家に指定される建物が多くなってくると思われます。

 

修繕積立金が足りないマンション、住まなくなった家

不動産が負の動産に変わる前に、手を打たないと後々面倒な事になりそうです。

 

今は良いかもしれませんが、都内のタワーマンション 修繕積立金大丈夫ですか

 

今だけを見ずに後々の事も考えていきましょう。

 

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2020年民法改正

公開日:2020年1月15日

年末年始インフルエンザでダウンし、寝正月をおくり

実家にやっと新年のあいさつに行けたREDSの手塚です。

 

今年の4月に民法の改正が行われます。

こと不動産取引に関して重要な事は

・瑕疵担保責任

・手付金

・賃貸の債権に関する事

が大きいのかなの感じております。(まだまだあるかと思いますが)

実務的には4月からのお話なので今すぐの話ではありませんが、

1~3月は1年間での非常に不動産の取引が多い時期です。

 

民法改正によるまとめサイトも多数出ておりますので、

売主様や貸主様、私もですが、早めに勉強をした方が良いのかもしれません。

 

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REDSでもリフォーム

公開日:2020年1月7日

REDSエージェント、宅建士の手塚です。

年末に渋谷オフィスができました。

契約事はもちろん、リフォームの打合せがしやすい様に、中にはキッチンやお風呂などの水回りを簡単に設置

また、専属の建築士が常駐しております。

当面は23区内のマンションだけですが、

お客様の希望を踏まえて、

資産価値を守る為の宅建士の意見、構造や住みやすさを提案する建築士で、より良いリフォームプランをご提案させていただきます。

 

今年もREDS及び手塚をよろしくお願いいたします。

 

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新年あけましておめでとうございます。

公開日:2020年1月4日

新年あけましておめでとうございます。

 

今回の年末年始に関しては、究極の寝正月になってしまいました。

12月27日の会社の忘年会

29・30日で丹沢山の中で遊ぶ

31日 my birthday

1日 実家に挨拶

なんて予定をたてておりましたが

 

忘年会の翌日にインフルエンザ発症

28日に病院へ行き

29.30.31.1.2日はずっと寝てました。

 

年末年始インフルエンザが流行っていたようで、

私もその流行にのってしまいました。

予防接種をしても、ダメなときはダメなんですね。

 

もう若くは無いので、体に気を付けて

今年もよろしくお願いします。

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2019年はありがとうございました

公開日:2019年12月31日

2019年は昨年に続き東京だけでは無く神奈川・千葉・埼玉と移動し

多数のお客様と色々な物件と巡り合えました。

トーカンキャスティール高井戸 Y様
アイビハイツ南品川 O様
世田谷区赤堤5丁目 戸建 K様
ルナタウン追浜 H様
練馬区土支田4丁目 戸建 Y様
日興パレス大森パート2 S様
ランドステージ御茶ノ水 S様
リバーフェイス K様
ベルググランデ横浜 M様
船橋ファミリーマンション S様
シティハウス秋葉原 T様
府中市美好町 戸建 F様
葛西住宅 K様
イトーピア溝の口 W様
深沢ハウス S様
パークハウス麻布十番ザタワー C様
横浜市緑区三保町 新築戸建 Y様
戸田市笹目1丁目 新築戸建 S様
豊洲ハイライズ S様
鎌倉市山ノ内 戸建 K様 S様
川崎市多摩区寺尾台1丁目 戸建 A様
朝日読売ランドマンション A様 A様
中野区上高田1丁目 新築戸建 T様
グリーンパーク日本橋浜町 T様
大崎ウエストシティタワーズ N様
伊勢原市沼目 アパート W様
ウィルローズ蔵前リバースイート S様
パレソレイユ東日本橋

 

そして大みそかは Happy birthday to me

 

良いお年を

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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