フラット３５の住宅ローン金利が大変な事に

フラット３５始まって以来の最低金利を更新しました。

２１年以上の借入期間で物件価格の９０％融資の場合

なんと０．９３％です

変動金利の店頭金利が２．４７５％　金利優遇が１．８５％入ったとして０．６２５％

ネット系の銀行では０．５％台の数字を見ることがあります。

しかし３５年固定でこの金利（団体信用生命保険は別ですが）

ここのところは変動金利のお客様が多かったですが、変動と大差ない固定金利も視野にいれ支払いを考えてみるのも良いかもしれません

メガバンク・フラット３５系専門金融機関で其々取扱いが異なります。
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前回は、「返済比率」について書き込みしました。

さて今回は、返済比率目いっぱいまで借入れするとした場合

いったいいくら借りられるのか？を計算していきます。

ここで出てくる専門用語が「審査金利」です。

これは、実際に貸出す際の金利とは違って、住宅ローンの審査を

する時に適応になる金利です。

フラット35系・・・・貸出金利＝審査金利

銀行系・・・・・・・・3.5％?4％　＊金融機関により異なります。

では実際に計算して行きましょう！！

手順その?

100万円借りた場合の月々の返済額を計算する。

これは、金利や借入年数で違って来ます。

100万円・・・金利4％・・・・・35年ローン＝月々4,427円

100万円・・・金利3.5％・・・・35年ローン＝月々4,132円

100万円・・・金利2.54％・・・35年ローン＝月々3,596円

100万円・・・金利4％・・・・・30年ローン＝月々4,774円

100万円・・・金利3.5％・・・・30年ローン＝月々4,490円

100万円・・・金利2.54％・・・30年ローン＝月々3,972円

100万円・・・金利4％・・・・・25年ローン＝月々5,278円

100万円・・・金利3.5％・・・・25年ローン＝月々5,006円

100万円・・・金利2.54％・・・25年ローン＝月々4,506円

当然ですが、借入れ期間が短いほど、月々の返済額は上昇しますし

審査金利が高いほど、月々の返済額は上昇します。

手順その?

前回、年収と返済比率から導き出した、「月々の返済可能額」
≪年収　410万円の方≫

?フラット35系（返済比率35％）⇒410万円×35％÷12ヶ月＝約11万9583円

?銀行ローン（返済比率40％）⇒410万円×40％÷12ヶ月＝約13万6666円

≪年収　390万円の方≫

?フラット35系（返済比率30％）⇒390万円×30％÷12ヶ月＝9万7500円

?銀行ローン（返済比率35％）⇒390万円×35％÷12ヶ月＝11万3750円

この金額を100万円あたりの月返済額で割ります。

例えば

≪年収　410万円の方　35年ローン≫

?フラット35系・・・・11万9583円÷3,596円＝33.254・・・

?銀行ローン・・・・・13万6666円÷4,427円＝30.871・・・

≪年収　390万円の方　35年ローン≫

?フラット35系・・・・9万7500円÷3,596円＝27.113・・・

?銀行ローン・・・・・11万3750円÷4,427円＝25.694・・・

?

?

?

手順その?

?

上記の数字は100万円あたりの数字ですので×100万円すると・・・

≪年収　410万円の方　35年ローン≫　　　?フラット35系・・・・約3300万円

?銀行ローン・・・・・約3000万円

≪年収　390万円の方　35年ローン≫　　　?フラット35系・・・・約2700万円

?銀行ローン・・・・約2550万円

こんな数字になります。

これが、年収・返済比率・審査金利から導き出した、「お借入可能額です」

これ以上の金額は貸して貰えません！！

ローンの種類や、借入期間、取扱金融機関によって基準の組み合わせは様々です。

お時間のある時に計算してみてください。

いくら借りられるか？

＝年収により決まります。

ここで言う年収は、一般的には税込みの年収

会社員の方は源泉徴収票の「支払金額」

自営業の方、会社員でも確定申告している方は、確定申告の「所得の合計」もしくは「課税される所得金額」

＊金融機関や申告の内容により変わります。

この部分の金額を基に計算していきます。

ここで専門用語「返済比率」の登場です。

返済比率＝年収にたいして、住宅ローンの返済が占める割合

を計算していきます。

簡単に言うと、「あなたの年収なら、年間○○○万円までローンの返済に充てて良し」

と言う金額を導き出します。

これも金融機関によって取扱いに差がありますが【年収の30％?40％】

昨今人気のフラット35の系統は一般的に

年収400万円以下は30％

年収400万円以上は35％

銀行のローンは年収400万円以下は30％?35％

年収400万円以上は35％?40％　　＊金融機関により異なります。

ここから導き出される金額を÷12して【月の返済額】にします。

例えば

≪年収　410万円の方≫

?フラット35系（返済比率35％）⇒410万円×35％÷12ヶ月＝約11万9583円

?銀行ローン（返済比率40％）⇒410万円×40％÷12ヶ月＝約13万6666円

≪年収　390万円の方≫

?フラット35系（返済比率30％）⇒390万円×30％÷12ヶ月＝9万7500円

?銀行ローン（返済比率35％）⇒390万円×35％÷12ヶ月＝11万3750円

こんな計算になります。

既にお気付きの方もいると思いますが、年収の差は20万円、月収に換算すると1万6666円程度の収入の差しか有りませんが、「返済比率」で計算すると、フラット系・銀行系いずれも、2万円以上の差が出てきます。

住宅ローンのご利用をお考えの方・・・年収400万円は一つのボーダーラインです。

ここで焦って、

月々の返済額×1年（12ヶ月）×35年（借入期間）＝借入可能額とするのは間違いです。

この月の返済額は元金だけでなく、金利分も含めた返済額ですので、上記の様な計算

では利息0％での計算になってしまいます。

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少し長くなってきたので続きはまたの機会に

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・半額》の【ＲＥＤＳ】の手塚でした。