１０月に入り、消費税が増税されました。８％→１０％

実際８％の時と比べ１０％になっても、不動産の市場が落ち込んでいる気がしませんが、

消費税だけをみて　何がどれだけ変わったか書いていきます。

不動産のメインと言えば　土地・建物

土地に関しては非課税

建物は個人が売却の場合はそもそも非課税

消費税課税業者が売主の場合は課税対象になります。

税込表示なので分かりにくかったかもしれませんが、あえて税別で書いていきます。

また諸費用に関してもどれだけ変わったかも書いていきます。

仮に５０００万円の新築一戸建て（土地代４０００万　建物代１０００万円）として

土地はもちろん非課税ですので４０００万

建物は１０００万円で　８％で８０万円　１０％で１００万円の消費税（差額２０万円）

不動産購入の際には色々な諸費用が掛かります。

売買契約時の収入印紙　住宅ローン利用時の銀行関連の諸費用　司法書士の登記費用や報酬　表題部登記費用　固定資産税などの清算金

そして不動産業者の仲介手数料

不動産の売買契約や銀行との金銭消費貸借契約時に必要な収入印紙は消費税に関係ありません。

銀行の諸費用で

銀行事務手数料と保証料は上がってきます。

メガバンク及び地銀の一般的な銀行事務手数料は３万円の消費税で３２，４００円でしたが３３，０００円に（差額６００円）

保証料　こちらは保証会社を費用する場合１００万円借入に対して２万円として

５０００万円借りる場合　２万円の５０倍の消費税で１０８万円でしたが１１０万円に（差額２万円）

登記費用　こちらは登録免許税ですので、変わりませんが

司法書士の先生が動いた分の費用　報酬が消費税の対象

過去の例より１０～１５万の報酬を貰っております。（税込でしたが、税別として書いていきます）

１０～１５万円の消費税８，０００～１２，０００が１０，０００～１５，０００に（差額２，０００～３，０００円）

表題部登記

新築の場合　建物は表題部を作る登記をします。

その際に土地家屋調査士に支払い費用　高いところで１５万円　安い所で８万円のところがありました。

税別１０万円の業者が多かったので１０万円として

１０万円の消費税が８，０００円が１０，０００円に（差額２，０００円）

固定資産税の清算金に消費税を課す業者もいましたが、ほとんどの業者は課していませんでしたので、

ここは変化無しとします。

仲介手数料

税別成約価格の３％＋６万円の消費税　こちらが上限になります。

５０００万円×３％＋6万円の消費税（８％）で１６８万４８００円

１０％の場合は１７１万６０００円（３万１２００円）

赤文字にした諸費用で５万６８００円

建物代を入れて２５万６８００円　不動産購入時の費用が上がった事になります。

今回書きませんでしたが、消費税増税や自然災害のリスクの上昇などで

火災保険料も上がっているはずです。

消費税単体で見ると　給料１か月分は言いすぎですが、それ位の価格は上がっています。

記載した諸費用に中で、ご自身で調整できる可能性があるのは

仲介手数料です。

ＲＥＤＳであれば

新築一戸建てやリフォーム済みの中古戸建て・中古マンションであれば

ほとんどの物件が仲介手数料無料でご購入可能です。

不動産はかしこく買いましょう。

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・割引》の【ＲＥＤＳ】の手塚でした。

不動産を買う準備と他の物を買うときの準備について考えてみる。

不動産は価格によっては一生で一番高い買い物になります。

不動産と仮にテレビやＰＣ等の家電を買うときについて比較しながら考えてみます。

不動産を買うとき　まずは何を見ますか?
 

ネットで検索　折込チラシ　不動産屋のガラスに貼ってある広告　現地販売会の看板

まぁ色々な広告から物件を絞り込んでいくと思います。

その情報を基にマンションにしようか、戸建てにしようかと色々な夢を膨らませ物件をいざ見学

なんて準備をしているのが一般的なのかな。

家電の場合
 

同じようにネットやチラシ　直接量販店に行く　この辺りが多いかと思います。

同じＴＶでもメーカー大きさ機能様々な物があるので自分の家に何が合うのか想像してるかと思います。

５万１０万の中古から５０万近くの新品まで財布や口座と相談　そうだボーナス払いでなんて支払いの事も考えているでしょう

．．．．．．不動産を見に行く前に支払いの事って考えてますか。

昨今は物件情報がネットにあふれているし、良いサイトだと〇千万円のお借入れで月々〇〇万円　ってところもあります。

この〇千万円って借りれますか

現在の家賃が仮に１０万円だから月々１０万円のローンが組めるとは限りません。

家電のように５・１０万円であればボーナス一括や貯金でなんとかなるでしょう。

不動産は〇千万円の話です、物件を見る前に借りれる金額や返済金額を先に確認してみませんか？

勝手に極端な対比

マンションや戸建て　　　家電で言えばテレビやＰＣ

大きさ・間取り・立地　　　家電なら機能やメモリー　サイズ

金額〇千万円　　　　　〇十万円

支払いほぼローン　　　　支払い現金や数回払い

不動産を現金で購入するのなら問題ありませんが、ローンの場合は、やはり先に確認した方が良いと思われます。

不動産購入の為の準備　『まずは住宅ローンの事前審査をしてみる!!』

これにつきると思います。

事前審査をしておく事によるメリット

一般の銀行であれば、借入予定金額の承認と金利の優遇がわかります。

金利の優遇がわかれば　〇千万円借りた場合　月々〇万円って事も計算すれば直ぐに分かります。

月々〇万円とわかるだけで、物件の見方も変わってくるんじゃないでしょうか。

次に気に入った物件が見つかった時

貴方なら誰と契約しますか？売主様の気持ちになって考えてみてください。

居住中なので現地販売会を開催しているケースは少ないですが、

あえて現地販売会を開催している土日、何名かのご案内や販売会に飛び込みで来られた方がいます。

そのうちの４名が同時に購入希望をしました。（同時ってのは考えにくいですが）

１人目　現地販売会に急遽来た　買えるのか買えないのかわからない人

２人目　不動産屋経由で内覧をしてるが、事前審査はしてはいない人

３人目　同じく不動産屋経由で内覧をし、事前審査の承認を得ている人

４人目　いつもニコニコ現金払い　ローンを使わず現金で購入希望の人

４人目の現金払いの方　話が早そうで良いですね

しかしこれだけ現金をお持ちのかたは少ないと思います。

また、契約時に手付金や違約金の話をしますが、現金を沢山お持ちの方は急に心変わりして違約金払っても契約を辞めたい

何てことも考えられますのでご注意を。

まぁ一般的には１～３の方になると思いますのでこちらで考えますと

１の方　現時点では何も計画性の無い方なのかぁ

チラシに『今の家賃と比べてください』なんて書いてあったのかな

諸費用が掛かるって事知っているのかな

不安は残りますね

２の方　不動産屋経由で内覧をしているので多少計画性は考えられます。

今まで何件見ているかわかりませんが、諸費用の事も聞いているでしょう

でも残りの３の方と比べていかがですか

３の方　買う為の準備が一番出来ている方だと思いませんか？

事前審査を先にしている位の方なら諸費用の事もわかっていると思いませんか？

買う人がいなければ売れません。

売る人がいなければ買えません。

売る人は売る人なりの準備をしています。

購入をご検討している方がもしこの記事を見ていただけたなら

また、物件探しに行き詰っている方

【買う準備】

から始めてみませんか

文章を作るのが苦手な【ＲＥＤＳ】の手塚でした。

ＲＥＤＳの手塚です。

本日は朝から台風で出社できないかと思っていたら、意外や意外各線特に遅れも無く出社が出来ました。

話は変わりますが、昨日のニュースで各銀行の住宅ローン金利（10年固定）があがるとの事だったので色々計算をし考えてみます。

4000万円を35年借入

変動金利（店頭）2.475%　金利優遇が-1.865%　借入金利0.61%
変動金利固定期間特約型（10年固定店頭）2.85%　10年間の優遇-2.4　固定期間の借入金利0.45%
10年後から変動金利で借りるとして、その後の金利優遇が店頭金利より-1.6%とした場合

※変動金利はなぜか2.475%で変わらないものとする

変動金利0.61%の場合
月々105,790円　総支払額44,431,739円　利息が4,431,739円

10年間0.45%で借り11年目から0.875%の場合

当初10年間は月々102,952円

11年目より変動金利で108,427円

支払総額44,882,239円　利息が488,239円

結果：変動金利で３５年借りた方が総支払額では45万円も安くなる。

逆にいえば10年固定で借りると変動金利で借りるよりも45万円も高くなる。

色々な借り方ががありますが、皆が10年固定が良いから・借りているからと言う理由で選ぶと損をする可能性があります。

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・半額》の【ＲＥＤＳ】の手塚でした

仲介手数料最大無料の不動産流通システム・REDS（レッズ）の手塚竜也です。

今回はマンション売却物件「東京サーハウスリバーポート　５６８０万円」のご紹介です。
東急多摩川線『下丸子駅』徒歩１１分のマンションです。また、武蔵新田駅も利用可能です。

７５８戸のコミュニティのリバーサイドマンション

２階部分の３ＬＤＫ、春にはリビングから桜を見ることも可能

共用施設も充実

★天然温泉　★温水プール　★フィットネスジム　★ゲストルーム　★ＢＢＱ広場　★ライブラリー　★シアタールーム　★カフェ

色々な物がそろっております。

REDS（レッズ）の事務所は秋葉原が最寄り駅です。

REDS（レッズ）の販売手法を駆使すれば、秋葉原エリアだけではなく、東京23区、23区周辺の東京都下及び都内通勤エリアまでも対応可能なエリアとなります。

「売却相談・無料査定」・「仲介手数料査定」・「お問合せ」は、メールであれば24時間受付中です。メールでも迅速な対応を心掛けています。

お気軽にお問合せください。

REDS（レッズ）は水曜日も9:00-19:00まで営業（電話受付け）しております。

もちろん土日祝日も営業しています。お気軽にお電話ください。

皆様からのお問合せを心よりお待ちしております。

仲介手数料が無料、半額と聞くと「大丈夫なのだろうか」と疑問に思う方も少なくないと思います。「そんなうまい話があるわけない！」、「仕事が雑なのでは？」、「他に追加費用がかかるのでは？」などと思っていませんか？

今までREDS（レッズ）をご利用いただいた多くの売主様・買主様も、初めのうちは多かれ少なかれ、そのような疑問を持っておられたと思います。

それでも「本当に仲介手数料が安くなるのなら・・・」と思ってお問合せをいただいた結果と評価を「お客様の声」や、お客様へのインタビューでご紹介しています。

手前みそで恐縮ですが、大変ご好評をいただいておりますので、ぜひご覧ください。

私、手塚竜也のプロフィールはこちらです。

REDSでは、売るときも買うときも一生懸命お手伝いさせて頂きます。

どうぞよろしくお願いいたします。

仲介手数料最大無料の不動産流通システム・REDS（レッズ）の手塚竜也です。

今回はマンション売却物件「アトラスタワー西早稲田　６１８０万円」のご紹介です。
東京メトロ副都心線『西早稲田駅』徒歩１分のマンションです。

ＪＲ山手線『高田馬場駅』徒歩１４分

５階部分の２ＳＬＤＫ、３方角部屋につき、陽当り良好!!

リビングには床暖房、ペット飼育可能（規約により制限あり）

残置物ですが、エアコン２台ついてます。

REDS（レッズ）の事務所は秋葉原が最寄り駅です。

REDS（レッズ）の販売手法を駆使すれば、秋葉原エリアだけではなく、東京23区、23区周辺の東京都下及び都内通勤エリアまでも対応可能なエリアとなります。

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お気軽にお問合せください。

REDS（レッズ）は水曜日も9:00-19:00まで営業（電話受付け）しております。

もちろん土日祝日も営業しています。お気軽にお電話ください。

皆様からのお問合せを心よりお待ちしております。

仲介手数料が無料、半額と聞くと「大丈夫なのだろうか」と疑問に思う方も少なくないと思います。「そんなうまい話があるわけない！」、「仕事が雑なのでは？」、「他に追加費用がかかるのでは？」などと思っていませんか？

今までREDS（レッズ）をご利用いただいた多くの売主様・買主様も、初めのうちは多かれ少なかれ、そのような疑問を持っておられたと思います。

それでも「本当に仲介手数料が安くなるのなら・・・」と思ってお問合せをいただいた結果と評価を「お客様の声」や、お客様へのインタビューでご紹介しています。

手前みそで恐縮ですが、大変ご好評をいただいておりますので、ぜひご覧ください。

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どうぞよろしくお願いいたします。

仲介手数料最大無料の不動産流通システム・REDS（レッズ）の手塚竜也です。

今回は戸建て売却物件「平塚市平塚２丁目の戸建　3480万円」のご紹介です。
東海道線線『平塚駅』徒歩１２分の戸建てです。

トヨタホーム施工の軽量鉄骨造　駐車場は小型車ならなんとか２台

ＥＶ車充電コンセントも２個ついています。　お風呂は広めの１．２５坪タイプ

戸建てには珍しく宅配ボックスもついております。

学区：富士見小学校　徒歩７分　春日野中学校　徒歩１０分

REDS（レッズ）の事務所は秋葉原が最寄り駅です。

REDS（レッズ）の販売手法を駆使すれば、秋葉原エリアだけではなく、東京23区、23区周辺の東京都下及び都内通勤エリアまでも対応可能なエリアとなります。

「売却相談・無料査定」・「仲介手数料査定」・「お問合せ」は、メールであれば24時間受付中です。メールでも迅速な対応を心掛けています。

お気軽にお問合せください。

REDS（レッズ）は水曜日も9:00-19:00まで営業（電話受付け）しております。

もちろん土日祝日も営業しています。お気軽にお電話ください。

皆様からのお問合せを心よりお待ちしております。

仲介手数料が無料、半額と聞くと「大丈夫なのだろうか」と疑問に思う方も少なくないと思います。「そんなうまい話があるわけない！」、「仕事が雑なのでは？」、「他に追加費用がかかるのでは？」などと思っていませんか？

今までREDS（レッズ）をご利用いただいた多くの売主様・買主様も、初めのうちは多かれ少なかれ、そのような疑問を持っておられたと思います。

それでも「本当に仲介手数料が安くなるのなら・・・」と思ってお問合せをいただいた結果と評価を「お客様の声」や、お客様へのインタビューでご紹介しています。

手前みそで恐縮ですが、大変ご好評をいただいておりますので、ぜひご覧ください。

私、手塚竜也のプロフィールはこちらです。

REDSでは、売るときも買うときも一生懸命お手伝いさせて頂きます。

どうぞよろしくお願いいたします。

フラット３５の住宅ローン金利が大変な事に

フラット３５始まって以来の最低金利を更新しました。

２１年以上の借入期間で物件価格の９０％融資の場合

なんと０．９３％です

変動金利の店頭金利が２．４７５％　金利優遇が１．８５％入ったとして０．６２５％

ネット系の銀行では０．５％台の数字を見ることがあります。

しかし３５年固定でこの金利（団体信用生命保険は別ですが）

ここのところは変動金利のお客様が多かったですが、変動と大差ない固定金利も視野にいれ支払いを考えてみるのも良いかもしれません

メガバンク・フラット３５系専門金融機関で其々取扱いが異なります。
不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・半額》の【ＲＥＤＳ】の手塚でした。

今回は、「収入合算」「ペアローン」についてです。

借入額を計算してみたら、年収がチョット足りない・・・・

そんな場合で奥様も仕事をしていれば、「収入合算」「ペアローン」で不足分を補うことが出来るかも知れません。

「収入合算」＝ご夫婦の収入を足して、それを基に借入可能額を計算

「ペアローン」＝ご主人様とは別に奥様もローンを組む

★注意が必要なのは

【収入合算の場合】

奥様の年収の全額を足せる場合と、奥様の年収のうち一部分しか足せない場合があります。

一般的に、フラット35系は、奥様の収入を100％合算できますが、銀行ローンの場合には、奥様の収入の半額しか合算出来ない、ですとかパート収入はＮＧ等々の制限が加わる場合があります。

【ペアローンの場合】

奥様の借入についても、前回の年収・返済比率からの計算で借入限度額が決まります。

住宅ローンにかかる諸費用（印紙代・保証料・手数料等）はご主人様の分と別にかかりますので、諸費用を多めに見込む必要があります。

単独ローン・収入合算・ペアローンの違いとして、

?借入名義人が死亡した場合のローン残高の取扱い

?ローン控除の可否

?ローン諸費用・団体信用生命保険料の金額

について違いがあります。

最後に、収入合算・ペアローンの場合に、合算できる人・ペアで組める人は、夫婦や親・子供等の直系の血族が原則です、兄弟姉妹や傍系血族・他人？とは本人同士がＯＫでも原則ご利用になれません。

こちらも、フラット35系・各金融機関で其々取扱いが異なります。
不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・半額》の【ＲＥＤＳ】の手塚でした。

前回は、「返済比率」について書き込みしました。

さて今回は、返済比率目いっぱいまで借入れするとした場合

いったいいくら借りられるのか？を計算していきます。

ここで出てくる専門用語が「審査金利」です。

これは、実際に貸出す際の金利とは違って、住宅ローンの審査を

する時に適応になる金利です。

フラット35系・・・・貸出金利＝審査金利

銀行系・・・・・・・・3.5％?4％　＊金融機関により異なります。

では実際に計算して行きましょう！！

手順その?

100万円借りた場合の月々の返済額を計算する。

これは、金利や借入年数で違って来ます。

100万円・・・金利4％・・・・・35年ローン＝月々4,427円

100万円・・・金利3.5％・・・・35年ローン＝月々4,132円

100万円・・・金利2.54％・・・35年ローン＝月々3,596円

100万円・・・金利4％・・・・・30年ローン＝月々4,774円

100万円・・・金利3.5％・・・・30年ローン＝月々4,490円

100万円・・・金利2.54％・・・30年ローン＝月々3,972円

100万円・・・金利4％・・・・・25年ローン＝月々5,278円

100万円・・・金利3.5％・・・・25年ローン＝月々5,006円

100万円・・・金利2.54％・・・25年ローン＝月々4,506円

当然ですが、借入れ期間が短いほど、月々の返済額は上昇しますし

審査金利が高いほど、月々の返済額は上昇します。

手順その?

前回、年収と返済比率から導き出した、「月々の返済可能額」
≪年収　410万円の方≫

?フラット35系（返済比率35％）⇒410万円×35％÷12ヶ月＝約11万9583円

?銀行ローン（返済比率40％）⇒410万円×40％÷12ヶ月＝約13万6666円

≪年収　390万円の方≫

?フラット35系（返済比率30％）⇒390万円×30％÷12ヶ月＝9万7500円

?銀行ローン（返済比率35％）⇒390万円×35％÷12ヶ月＝11万3750円

この金額を100万円あたりの月返済額で割ります。

例えば

≪年収　410万円の方　35年ローン≫

?フラット35系・・・・11万9583円÷3,596円＝33.254・・・

?銀行ローン・・・・・13万6666円÷4,427円＝30.871・・・

≪年収　390万円の方　35年ローン≫

?フラット35系・・・・9万7500円÷3,596円＝27.113・・・

?銀行ローン・・・・・11万3750円÷4,427円＝25.694・・・

?

?

?

手順その?

?

上記の数字は100万円あたりの数字ですので×100万円すると・・・

≪年収　410万円の方　35年ローン≫　　　?フラット35系・・・・約3300万円

?銀行ローン・・・・・約3000万円

≪年収　390万円の方　35年ローン≫　　　?フラット35系・・・・約2700万円

?銀行ローン・・・・約2550万円

こんな数字になります。

これが、年収・返済比率・審査金利から導き出した、「お借入可能額です」

これ以上の金額は貸して貰えません！！

ローンの種類や、借入期間、取扱金融機関によって基準の組み合わせは様々です。

お時間のある時に計算してみてください。

いくら借りられるか？

＝年収により決まります。

ここで言う年収は、一般的には税込みの年収

会社員の方は源泉徴収票の「支払金額」

自営業の方、会社員でも確定申告している方は、確定申告の「所得の合計」もしくは「課税される所得金額」

＊金融機関や申告の内容により変わります。

この部分の金額を基に計算していきます。

ここで専門用語「返済比率」の登場です。

返済比率＝年収にたいして、住宅ローンの返済が占める割合

を計算していきます。

簡単に言うと、「あなたの年収なら、年間○○○万円までローンの返済に充てて良し」

と言う金額を導き出します。

これも金融機関によって取扱いに差がありますが【年収の30％?40％】

昨今人気のフラット35の系統は一般的に

年収400万円以下は30％

年収400万円以上は35％

銀行のローンは年収400万円以下は30％?35％

年収400万円以上は35％?40％　　＊金融機関により異なります。

ここから導き出される金額を÷12して【月の返済額】にします。

例えば

≪年収　410万円の方≫

?フラット35系（返済比率35％）⇒410万円×35％÷12ヶ月＝約11万9583円

?銀行ローン（返済比率40％）⇒410万円×40％÷12ヶ月＝約13万6666円

≪年収　390万円の方≫

?フラット35系（返済比率30％）⇒390万円×30％÷12ヶ月＝9万7500円

?銀行ローン（返済比率35％）⇒390万円×35％÷12ヶ月＝11万3750円

こんな計算になります。

既にお気付きの方もいると思いますが、年収の差は20万円、月収に換算すると1万6666円程度の収入の差しか有りませんが、「返済比率」で計算すると、フラット系・銀行系いずれも、2万円以上の差が出てきます。

住宅ローンのご利用をお考えの方・・・年収400万円は一つのボーダーラインです。

ここで焦って、

月々の返済額×1年（12ヶ月）×35年（借入期間）＝借入可能額とするのは間違いです。

この月の返済額は元金だけでなく、金利分も含めた返済額ですので、上記の様な計算

では利息0％での計算になってしまいます。

?

少し長くなってきたので続きはまたの機会に

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・半額》の【ＲＥＤＳ】の手塚でした。