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進藤 聡

ハザードマップと適切な火災保険の見直しを

公開日:2019年10月25日

 

 

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

先の台風19号は、全国的に大きな被害を及ぼし、都心エリアにおいても多摩川の氾濫によって、新興人気駅が浸水等被害に見舞われる事態に、水害は他人事ではないと痛感させられる今日この頃です。

 

本日の雨でも私の住んでいるエリア、使用している沿線周辺で大雨の警戒レベル3に相当する状況であるとのニュースもあり、気が抜けない状況が続いております。

 

こうした状況下で、再度確認や活用が必要だと思われるのが、各自治体が公開している「ハザードマップ」です。「ハザードマップ」とは、川の氾濫にそなえて浸水想定区域を示し、浸水範囲を深さに応じて色分けし、避難場所や避難経路も掲載された市区町村が作成する地図のことを言います。

※多くの自治体が配布したり、ホームページ上で公表されたりしております。

 

これから新居をご購入予定の方は、是非この色々な自然災害発生時の被害シュミレーション情報のつまったこの地図を、よくご確認頂くことをおすすめいたします。

 

私自身もご契約の前に、必ずハザードマップや近隣エリアの浸水に関する履歴等の情報はお調べして、ご提示、ご説明をするようにしております。

 

そのチェックも踏まえて、物件をお選び頂くだけでなく、お引き渡し前にご加入頂く、火災保険の選択にも反映して頂くことをおすすめいたしたいです。

火災保険は、火事だけでなく、風水害による家屋の損壊や浸水も補償の対象になっていますが、プランに応じてその内容も変わってくるため、詳細内容の確認も重要なポイントになります。

 

今月から大手損保4社の火災保険料が多くの地域で値上げになり、今回の台風の被害も踏まえ、今後ますます、大幅に上がっていく事態も予測出来ます。

私がそうなのですが、保険証券の内容は、字が小さく、びっしりと書いてあり、きっちり読み込む前に心が折れて、さらりと読むにとどまっていて、見落としている項目もあるような気がいたします…。

 

是非、補償内容や金額、保険期間(契約期間が過ぎていて、使えなくなっていたら元も子もありませんよね…。)等を再度見直していくことも必要かと思われます。

 

私はマンション住まいなのですが、マンションは浸水とは無縁であるとの思い込みもありましたが、今回のマンションでの浸水被害を見るにつけ、今までの常識も見直す必要があると感じました。

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お買換え時に困らない、高く売れる物件を購入するには?

公開日:2019年10月10日

 

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

最近お客様から、お買換えのご相談をよく頂きます。お客様のご状況によって、売却を先行しなくてはならない場合、購入を先に出来る場合、売却と購入を同時に行う場合等、様々ですが、共通して言えるのが、売却する物件が人気のあるエリアの、売れる(流通性のある)物件の場合、お買換えがかなりスムーズに、よい流れで出来るということです。

 

それでは、こうした購入してから一定期間を経た後でも、高い金額で売れる物件は、どのようにして探したらよいのでしょうか?

 

私は本ブログで、色々な会社が調査した「住みたい街ランキング」をよく取り上げさせて頂いておりますが、本ランキング駅の物件が、必ずしも購入時より高く売れる物件とは限らない場合が、多々あります。

 

物件の資産価値(特にマンション)を計る指標として、大きく以下の2つの指標があるかと思います。

 

①賃貸需要があるかどうか

②地価・マンション価格の動向(売出事例と成約事例価格の推移)

 

①賃貸需要は、「SUUMO」や大手賃貸会社の「エイブル」や「ミニミニ」「いい部屋ネット」「ピタットハウス」等のサイトをこまめにチェックしたり、上級者の方は、不動産投資サイトの「楽待」や「健美家」で、よい利回り物件として成立しているマンションかどうかといった観点からも類推できるかと思います。

※賃貸仲介会社の営業マンに、直接ヒアリングするのも有効な手段かと思います。

 

②地価やマンション価格の動向は、ここ2~3年からのデータ、10年前くらいからのデータに加え、これから新駅が出来るエリア・再開発予定のエリアを併せて見ていくと、これから10年以上先の上昇エリアを、類推していくことが出来ると思います。

 

都心へのアクセスの良い、人気駅の駅近エリアは、すでに価格は高め安定で、大きな上昇は見込めない場合も想定できます。

ただ、これから出来る新駅や再開発エリアに関しては、その計画がまだ、実際の街の情景として目に見えない早い段階で、うまく入手できれば、新設・開発後から約10年くらいは高く推移する上昇の波を利用して、相場より安く買い、一定期間住んだ上で、高く売れる可能性も十分あると思われます。

 

上記のような、不動産投資家の方の観点を取り入れることで、お買換えを成功させるポテンシャルのある、よい物件の取得が出来うると思います。

※私は4年間ほど、収益不動産専門で売買仲介をしていた経験がございます。

 

また、我々のような不動産会社では「レインズ」という、業者間で見れる情報網で、マンションの売出し価格だけでなく、成約価格の推移をさかのぼって調べることが出来るため、お客様が気になっている物件の価格推移をお調べすることが可能です。

是非、進藤までお気軽にご相談頂ければと存じます。

 

皆様のよりよい物件選びに是非お役に立ちたいです!

 

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気に入った物件が見つかって、次どうすれば?(速やかにすべき2つのこと)

最終更新日:2019年10月4日
公開日:2019年9月28日

 

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

長く不動産業界におりますと、お客様のご条件にぴったりの物件が、ふっと市場に出てきて、これだ!とうれしい遭遇をすることがあります。また、お客様ご自身が、そうした良い物件を見つけて頂くことも多々あり、まさに最高の瞬間です!

 

そして、実際に現地をご内見頂いて、やはりよかった、購入したい…となって、次にして頂くべきことはなんでしょうか?

 

まずは、購入のご意思を我々に伝えて頂き、「不動産購入申込書」(弊社事務所以外での購入申し込み時は、「不動産交渉依頼書」)をご記入頂く、ステップ①に進んで下さい。

 

お客様のご希望条件、物件購入申し込みの際の条件等、詳細にわたる説明、確認を受けて頂いた上で、上記の書面で意思表示をして頂きます。

 

よくこうした書面は、法的拘束力があるかどうかとのご質問を受けますが、実際拘束力のある書面ではなく、あくまで、買主様の意思表示を正確に、売主様に伝えるための書面、という位置づけの書面であるかと思います。

 

ただ、この書面が売主様との最初の接点であることには変わりがないので、私自身は、購入物件の特性を理解して頂いた上で、この条件であれば、是非欲しいと、真摯に意思表示をする、軽視は出来ない書面であると考えております。

 

いわば、紳士協定的な書面ですので、よくあるイケイケな不動産会社が、とりあえず買付申込書を入れないと、他で決まってしまうから、まず入れましょうよ!…というようなノリで入れるような書面ではないと思いますし、そうした行為を強要してくる不動産業者には、くれぐれもご注意頂きたいと思います。

 

人気度の高い物件の場合、確かに早い意思表示をした方が良い場合もありますが、ご本人のご意思が固まる前や、物件の注意点等の詳細を理解しないまま、購入の意思表示をして良いことは、一つもないと思います。

 

次にステップ②として、融資の事前審査があります。

購入申し込みの意思表示と同時に、住宅ローンの事前審査も開始し、本物件を買う能力もあるという証明をして始めて、交渉優先権を確保することが出来ます。(逆に事前審査承認が得れない間は、きっちり1番手は確保出来ないと、ご認識頂けたらと思います。)

 

※今は事前審査を、アプリで2~3日のスピード感で出来る金融機関や、速やかな対応をしてくれる、フラット35担当会社もあり、スピード感を持った審査が必要な状況での、適切な金融機関のご紹介は是非、弊社REDSにおまかせ下さい。私進藤は、住宅ローンアドバイザーです!

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注文住宅を土地探しからお考えの方へ(注意点と醍醐味)

最終更新日:2019年10月4日
公開日:2019年9月23日

 

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

私は、以前注文住宅の施工管理を5年程やっていたことがあり、その経験から、土地や戸建の仲介も得意としております。

 

特に土地からのお探しは、色々と注意点もあり、時間もかかるので大変ですが、その分、建物が立ち上がった時の喜び、達成感はひとしお…という場面に私自身、何度も立ち会わせて頂きました。

 

私が、実際の取引の観点から、今までの経験を踏まえ、こうした土地からの購入の難易度が高いと思うのは、大きく以下の3点かと思います。

 

①住宅ローンを組む場合、土地だけで組むことが出来ず、あくまで、土地と建物の総額で組む必要があります。そのため、気に入った土地を申し込む際に、建物参考プランを作成し、同時にその建物の見積りをとった上で、その総額がローンで組めるかの打診を金融機関に提出して、融資事前審査をパスして初めて、正式な申込みが出来る点です。

…そのため、通常の新築戸建てや中古戸建の購入よりも、より手間と時間がかかります。また、上記の作業に時間をかけすぎると、物件そのものが他で成約してしまうリスクもあります。

※よい土地をGETするためには、常に時間との闘いが生じます!

 

②土地は、その存在するエリア・住所・接する道路の状況によって、建てられる建物の大きさ、高さ、構造等が変わってくるため、ご希望の建物が建てられる土地かどうかの、見極めが必要になる点。(ある程度見極めた上で、具体的な建物プラン入れを始めます。)

※建物参考プラン作成を依頼する建築会社さんも、ある程度条件が絞れていて、希望の建物がプラン上でも、予算上でもある程度実現出来そうなものでないと、本腰を入れて作成してくれないケースが多いです。

 

③建築メーカーや工務店等、工事担当会社は無数にあり、その中から予算やデザインが希望に近く、かつプランニング能力のある担当者がいる会社を、探すのが非常に難しい点。

プロならではのアドバイスが乏しかったり(営業担当が建築知識に乏しく、同社の設計担当に、お客様の要望の微妙なニュアンスを伝える力量の足りない方が、多いように感じます。よい担当者に当たるかどうかは、運の部分もあります…。)

予算を大幅にオーバーしたり、後々施工の面やアフターメンテナンス等で、不具合や対応の良し悪しが、出る場合があるため、注意が必要かと思います。

 

 

現在は、建売住宅も、お客様の最近のニーズを取り入れた充実した設備や、普遍的で、飽きのこないデザインの建物が増え、立地や価格を含めたトータルのバランスで選ぶ方も増えています。

※棟数を多くすることで、建物のコストダウンに繋がり、結果として同じ予算でより地価の高い、便利な立地に住むことを可能にしている商品も、多くみられます。

 

ガレージや広い庭・テラス・吹き抜け・アクアリウム・ホームシアター・クライミングウォール(!)のある家等、自身のこだわりの空間や、デザインを実現されたい方には、注文住宅をおすすめいたします。(注文建築でしか実現出来ない空間も多々ございます!)

※また上記の文章は、建築会社を一から探される場合の注意点として書いております。協力関係のある建築会社、お知り合い、ご紹介の建築会社がおありの場合は、もっとスムーズに諸手続きが進むと思われます。おすすめ出来る建築メーカーもございます。ご希望条件に応じてご紹介させて頂ければと存じます。

 

また、中古戸建を購入してリフォームをする選択肢もありますよね!リフォームに関するご相談も承りますので、是非お気軽にご相談下さい!

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住宅ローンアドバイザーの役割・リバースモーゲージ型ローンとは

最終更新日:2019年10月4日
公開日:2019年8月25日

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

残暑厳しい中、皆様お元気にお過ごしでしょうか?先日駅から距離のある物件のご案内で、お客様と一緒に歩いておりましたら、あまりの暑さにクラクラいたしました。上の写真のような秋の気候が待ち遠しいです。

 

弊社REDSは、営業マン全員が宅建士の資格を持っているのが一つの大きな特色なのですが、その他にも様々な資格を持っている人の多い会社です。今まで、宅建士以外の資格にはあまり興味を持たずに来てしまった私ですが、会社の先輩方が多くの資格を保有し、業務にプラスになる勉強を、多方面から続けていらっしゃる状況に影響を受け、私も「住宅ローンアドバイザー」という資格を取得することにいたしました。(遅ればせながらで、ほんとうに恐縮です。)

 

※先月講習・試験を受け今月23日に合格発表があり、無事取得することが出来ました。(現在登録中)

 

住宅ローンアドバイザーは、公正な立場で、的確なアドバイスや情報提供を行う住宅ローンの専門家という位置づけの資格です。今まで多くの不動産売買仲介取引で様々な金融機関さんとやりとりをしてきて、実地の感覚はある程度身についてはいると思いますが、きちんと最新の情報や、よりお客様へわかりやすくご説明するための知識を、再度学び直したいとの思いで、講座を受講いたしました。

 

本講座は、住宅ローンの基礎知識からコンプライアンス・関連する税金・ケースごとの対応について、丸二日かけて細かく説明する内容で、改めて講義を受講して、より正確な情報を多く取り入れることが出来、よかったと思いました。

 

現在、社会の流れに対応した住宅ローン商品も色々とあり、そんな中「リバース60」という住宅金融支援機構の住宅融資保険制度を利用して提供する、リバースモーゲージ型の住宅ローンの利用者が大きく増えているそうです。(2017年度:174件→2018年度:511件と1年で約3倍に)

 

リバースモーゲージ型とは、毎月の支払いは利息のみで、元金の支払いは死亡時に一括して返済する方式で、利息のみの返済に出来ることで、家計に占める負担感が大きく軽減され、リタイアした際の退職金等を大きく住宅取得に使ってしまうこともなく、ゆとりをもったセカンドライフに貢献出来る仕組みになっています。

 

こうした仕組みは、住宅の住み替え・建替えだけでなく、リフォームや既に借りている住宅ローンの借換えにも利用できる等、幅広い目的に使える特徴も持っていて、ご用途に合うお客様にはご紹介させて頂きたい、有効なものだと思いました。

 

今後も住宅ローンに関する色々な情報も仕入れ、お客様のお役に立てるよう、がんばってまいりたいと思います。※10月から損保大手4社で火災保険料改定(引き上げ)の見通しもございます。最近の各地の風水害の影響で今後も火災保険料は上昇傾向のようです。

 

 

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路線価高騰がもたらす相続税増税クライシス

最終更新日:2019年10月4日
公開日:2019年8月16日

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

弊社REDSは、昨日まで夏季休暇頂き、本日より、営業開始いたしましたので、どうぞよろしくお願いいたします。※他社不動産会社さんに本日複数連絡を入れましたが、まだお休みの所が多く、やはり今週末18日まではお休みの会社さん多いようですね。

 

以前のブログで、地価が10年後に上がる駅ランキングを取り上げさせて頂き、ご購入をお考えの際に、資産価値やトレンドを見る指標として有効である旨をご紹介させて頂きました。

 

今回は、地価の高騰がもたらす相続税や贈与税の課税額の上昇についてクローズアップしたいと思います。

 

土地の相続や贈与する際の税金の算定基準になるのが、全国の道路ごとにひもづけられた地価、路線価になります。令和最初の路線価が7月1日に発表され、1都3県においては、6年連続で上昇との結果になりました。(路線価は、国税庁の路線価図でどなたでも閲覧することが出来ます。)

 

先週発売の週刊ダイヤモンドで、この4年間で(2015年と2019年の対比で)敷地が150㎡で築25年の床面積90㎡の木造戸建を基準にした相続税の課税額の上昇幅を試算しているデータがありましたので、その都内ベスト10駅と上昇価格をご紹介いたします。(調査していない駅もある指標かと思われます。周辺エリアでご参考にして頂ければと存じます。)

 

1位 六本木駅    +1523万円

2位 渋谷駅     +1080万円

3位 品川駅     +1020万円

4位 自由が丘駅     +900万円

5位 本郷三丁目駅    +805万円

6位 吉祥寺駅      +685万円

7位 豊洲駅       +630万円

8位 天王洲アイル駅+625万円

9位 二子玉川駅  +495万円

10位 下北沢駅    +450万円  

 

都心を中心とする同心円状に税金が高いエリアが形成され、特に山手線内の城南エリア中心に4年前と比べ500万円以上も上昇したエリアが集中する形になっておりました。※神奈川エリアでは、たまプラーザ駅が上昇金額+210万円で1位、千葉エリアでは船橋駅が+90万円で1位、埼玉エリアではさいたま新都心駅が+126万円で1位となっておりました。

 

優良資産を持っていることは、すなわちこうした税金上昇危機をはらんでいるとのことで…本雑誌では、そうした現状を踏まえた上で、その対策をいかに有効に行うかの特集を組んでおりました。是非ご参考にして頂ければと存じます。(週刊ダイヤモンド:2019年8月10・17号 家族を困らせない相続・完全保存版)

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マンションのリセールバリューについて

最終更新日:2019年10月4日
公開日:2019年8月4日

 

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤 聡です。

 

「リセールバリュー」という言葉をお聞きになったことはございますか?

 

一度購入したものを再販売する際の再販価格を言い、主に中古車販売などの際に使われることが多いですが、近年は不動産の中古物件の需要の高まりと、リフォーム・リノベーション技術の向上やその他法的支援等から、資産としての再評価がなされ、不動産(特に中古マンション)においても使われています。

 

ご存じの通り、首都圏の新築分譲マンションの価格が高値継続傾向で、それに連動する形で同エリアの中古マンション価格、成約件数共に上昇している状況です。

 

そうした中、東京カンテイが築10年を経過した分譲マンションのリセールバリューのランキングをまとめておりましたので、上位10位を上げさせて頂きます。

 

1位 JR山手線:原宿駅

2位 横浜高速鉄道みなとみらい線:みなとみらい駅

3位 東京メトロ南北線:溜池山王駅

4位 東京メトロ半蔵門:半蔵門駅

5位 東京メトロ丸ノ内線:淡路町駅

6位 JR山手線:大崎駅

7位 東京メトロ南北線:麻布十番駅

8位 東京メトロ日比谷線:神谷駅

9位 東京メトロ東西線:九段下駅

10位 東京メトロ千代田線:明治神宮前駅

 

さすがに上位駅は、山手線の人気駅や山手線内側・都心の地下鉄沿線の駅で順当な感じがいたしました。

1位の原宿駅は価格維持率が173.4%、10位の明治神宮前駅(原宿とほぼ同じですが…。)が131.3%と依然として高いリセールバリューを誇っております。

 

本データは180位までございますので、ご興味のある方は進藤までお問合せ下さい!

 

※個人的には、豊洲駅が19位:124.2%と依然として高いバリューがあることと、大江戸線:勝どき駅(21位) 田園都市線:二子新地(26位)、都営新宿線:森下駅(36位)、京急本線:青物横丁駅(38位)、都営三田線:板橋区役所前駅(53位)等の知る人ぞ知る、実際は利便性も立地・住環境も良い駅がランク入りしていて納得出来る指標だと思いました。

 

ちなみに弊社REDSのあるJR山手線秋葉原駅は、第98位:104.5%と堂々のトップ100入りを果たしておりました!

 

 

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話題のAIが予測する不動産市場の動向

最終更新日:2019年10月4日
公開日:2019年8月2日

 

はじめまして、8月から不動産流通システム(REDS)のメンバーになりました、進藤 聡と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

本日よりブログも開始させて頂きます。気楽にお読み頂ければ幸いです。

 

ブログ初回は、最近何かと話題のAIについて書かせて頂ければと思います。

ここ半年から1年の間で、AIがビッグデータを元に様々な不動産の予測をした雑誌の特集記事が多く出てくるようになりました。

 

週刊現代が特集した、10年後に土地の価格が上がる駅・下がる駅ランキングや、プレジデントの物件価格が上がる町、下がる町(マンション)はとても面白く、意外な駅が上位に入っていたり、日々自身が取引する中で感覚的に人気度が上がっていると感じるエリアと合致していたり、不動産に従事する者としても軽視できないデータであると感じました。

 

土地についてのデータでは、東京都内の上がる土地ランキング1位が、東武東上線のときわ台駅で少し意外な感じがしたのですが、その注目をしていたおかげで、その後私自身、同東上線の延長線上の成増駅や志木駅、また活性化駅で同じく取り上げられていた周辺エリアの板橋区役所前駅でも実際取引でき、実際のトレンドに沿う(もしくはトレンドを作り出す)指標になっている実感をいたしました。

 

その他にもマンションにおいては、神田・門前仲町・上野・大塚・白金高輪・蒲田・中央林間・横浜・川越・我孫子等の駅が上昇率が高いと予測をされていて、資産価値や今後の賃貸需要を見るよい指標であると感じました。(収益不動産のトレンドを掴む指標としても役立ちました。)

 

基本的に、ご購入の居住用マンションや一戸建てをお探しの際は、地縁のあるエリアや通勤・お子様の住環境・学校の状況でエリアをお選びの方が多いと思います。

 

ただ、お探しの視点の1つに、検討されている物件が売却する際、どのくらい価値が下がらずに売ることができるかという、資産価値の視点も持っていただく方がよいのではないかと思います。

 

ご購入される方は、長期にわたってお住まいの方が多いと思いますので、売ることは考えうる限り遠い未来の話なため、軽視しがちですが、実際売却に携わらせて頂いたケースで、購入当初の予定より早く売却をすることになり、人気度の高い資産価値の保たれたエリアで売却した場合と、新築時に相場より高く購入し、かつ価値が下がってしまった場合の売却は明暗がはっきりわかれ、売却も想定しておいた方がよかったのかを考えさせられてしまう場面に多く遭遇いたしました。

 

ずっと住むつもりでも5年、10年で仕事や学校の状況がかわることもありますし、活性化しているエリアでは、人気度が高いため競争が生まれお客様が想定しているより高く成約できるケースもありました。また人気のあるエリアは賃貸需要もあり、貸すという選択肢が出た際にもお客様を助ける要素になってくると思われます。

 

そうした総合的な観点からよい物件を選ぶ指標の一つとしてこうした予測記事も参考になるかと思います。私進藤はこうした記事・資料をたくさん手元に持っておりますので、ご興味のある方はぜひお問い合わせ下さい!

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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