上場グループがお届けする仲介手数料最大無料のサービス

進藤 聡

本当に住みやすい街とは?(神田駅がシニア編で健闘!)

公開日:2019年8月19日

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

以前のブログで、住みたい街ランキングに入っている活性化エリア・駅についてご紹介させて頂いたことがございました。色々なサイトが独自の視点でランキングを発表していて、とても面白いのですが、そうした憧れの街ではなく、本当に住んでよかった、実際に住みやすい街のランキングってないのかなと、ふと思い探してみましたら、ちゃんとあるんですね…。不勉強ですみません。

 

ご購入を検討されていて、住宅ローンについてお調べの方はよく目にされるかと思います、住宅ローン専門の金融機関さんのARUHI(アルヒ)さんが発表されている「本当に住みやすい街大賞」というランキングがあります。このランキングは、住みたい街ランキングとかなり異なり、かなり渋いラインアップになっているのですが、私自身が不動産業に従事している中で、評判の良さや人気度の上昇を肌で感じたことのある駅が数多くみられ、とても面白いランキングになっておりました。

 

ご参考に2019年度のTOP10を列記させて頂きますと、

1位 赤羽駅

2位 南阿佐ヶ谷駅

3位 日暮里駅

4位 川口駅

5位 柏の葉キャンパス駅

6位 勝どき駅

7位 南千住駅

8位 千葉ニュータウン駅

9位 小岩駅

10位 矢向駅

 

総じて、開発エリアもしくは人気ターミナル駅付近でありながら、下町情緒や住環境の良さがあるという、利便性と住環境のバランスの良い駅が多くランキングしていると感じました。

 

赤羽・日暮里・勝どき・川口・南阿佐ヶ谷駅は、よい評判や人気度のアップを感じることが多い活性化駅で、ランキングはなるほどと感じさせるものでしたが、南千住・小岩・矢向駅や、柏の葉キャンパスや千葉ニュータウン駅は改めて、その人気の理由を自身でも調べてみたいと思いました。住みたい街ランキングにはあまり登場してこない駅かと思いますが、だからこそ、住んでいる方は知っているその独自の魅力が知りたくなります。

 

また、本ランキングのさらに面白いところは、番外編で、本当に住みやすい街のシニア編ランキングも作っているところです。(本年から新設) そのベスト2に、弊社REDSのある秋葉原隣駅の神田駅がランキングしておりました!

 

神田駅は言わずと知れた、都心の利便性の良いターミナル駅ですが、近年スーパーや日常の買い物スポットも増え、かつクリニック・大学病院等の大きな病院も周辺に多く、趣味のスポットも多彩な人形町や神保町エリアに近いことも、シニアの方に支持されるランキング入りの理由になっているようです。

 

また、シニアの方だけでなくファミリーの方にも、物件エリアを選ぶ視点として重要と思われるのは、防災に関する視点かと思われます。神田駅のある千代田区は、耐火建築物が多く、災害時にも防災拠点となりうる大型ビルもあり、地震を含めた地域危険度が総じて低い好エリアとなっています。※緊急車両も通りやすい道路の整備が整っていることもその助けになっているかと思われます。近年自然災害の痛ましい被害のニュースを目にするたび、長期的に住むエリアを選定するに当たって、外せない指標・視点であると感じます。

 

ちなみに本シニア編ランキングの1位は大泉学園駅、3位は印西牧の原駅(千葉県内・北総鉄道北総線沿線)とこちらも意外性のあるランキングになっておりました。物件選定のご参考資料の一つにして頂ければ幸いです。

カテゴリー :

路線価高騰がもたらす相続税増税クライシス

公開日:2019年8月16日

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

弊社REDSは、昨日まで夏季休暇頂き、本日より、営業開始いたしましたので、どうぞよろしくお願いいたします。※他社不動産会社さんに本日複数連絡を入れましたが、まだお休みの所が多く、やはり今週末18日まではお休みの会社さん多いようですね。

 

以前のブログで、地価が10年後に上がる駅ランキングを取り上げさせて頂き、ご購入をお考えの際に、資産価値やトレンドを見る指標として有効である旨をご紹介させて頂きました。

 

今回は、地価の高騰がもたらす相続税や贈与税の課税額の上昇についてクローズアップしたいと思います。

 

土地の相続や贈与する際の税金の算定基準になるのが、全国の道路ごとにひもづけられた地価、路線価になります。令和最初の路線価が7月1日に発表され、1都3県においては、6年連続で上昇との結果になりました。(路線価は、国税庁の路線価図でどなたでも閲覧することが出来ます。)

 

先週発売の週刊ダイヤモンドで、この4年間で(2015年と2019年の対比で)敷地が150㎡で築25年の床面積90㎡の木造戸建を基準にした相続税の課税額の上昇幅を試算しているデータがありましたので、その都内ベスト10駅と上昇価格をご紹介いたします。(調査していない駅もある指標かと思われます。周辺エリアでご参考にして頂ければと存じます。)

 

1位 六本木駅    +1523万円

2位 渋谷駅     +1080万円

3位 品川駅     +1020万円

4位 自由が丘駅     +900万円

5位 本郷三丁目駅    +805万円

6位 吉祥寺駅      +685万円

7位 豊洲駅       +630万円

8位 天王洲アイル駅+625万円

9位 二子玉川駅  +495万円

10位 下北沢駅    +450万円  

 

都心を中心とする同心円状に税金が高いエリアが形成され、特に山手線内の城南エリア中心に4年前と比べ500万円以上も上昇したエリアが集中する形になっておりました。※神奈川エリアでは、たまプラーザ駅が上昇金額+210万円で1位、千葉エリアでは船橋駅が+90万円で1位、埼玉エリアではさいたま新都心駅が+126万円で1位となっておりました。

 

優良資産を持っていることは、すなわちこうした税金上昇危機をはらんでいるとのことで…本雑誌では、そうした現状を踏まえた上で、その対策をいかに有効に行うかの特集を組んでおりました。是非ご参考にして頂ければと存じます。(週刊ダイヤモンド:2019年8月10・17号 家族を困らせない相続・完全保存版)

カテゴリー :

大大吉と神社応援(エール)

最終更新日:2019年8月17日
公開日:2019年8月12日

 

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

皆様、夏休みはいかがお過ごしでしょうか?私は先日、弊社REDSの最寄りの歴史ある、神田明神に参拝してまいりました。

 

今までの勤め先が渋谷区、世田谷区、新宿区等のエリアだったため、その周辺の神社に親しんで参りまして、(渋谷区:金王八幡宮 世田谷区:等々力不動尊 新宿区:花園神社等)恥ずかしながら神田明神は初めての参拝になりました。

 

海外の方の参拝場所として人気NO.1の、京都の伏見稲荷大社は、全国約3万社あるといわれる稲荷神社の総本社で、商売繁盛にご利益がある神社として高名であり、私自身も毎年1度は参拝させて頂き、1年間の商売の安全を祈念するようにしております。

 

伏見稲荷神社はご存じの方もいらっしゃるかと思いますが、境内で売られているおみくじに大吉の上の、大大吉という位があり(全体の6パーセントの確率とのことですが)一度引いたことがあります。出た年は最高の年だったような、そうでもなかったような…。でも思い出に残るうれしい体験でした。

 

神田明神は、これから仕事をさせて頂く場所である、秋葉原エリアを含む、江戸総の鎮守様で1300年の歴史を誇る高名な神社であり、勝負事から商売繁盛、縁結びにご利益のある神社としても知られています。

 

関ヶ原の戦いで徳川家康が合戦に臨む際に、本神社で戦勝祈祷を行い、9月15日の神田祭の日に見事勝利して天下統一を果たしたという、まさに勝負事のご利益が最高にありそうな歴史を持っている、これからこの地で勝負をしていきたい私にとって、最高の神社に出会えました。

 

私が訪れた日には、納涼祭りがちょうど行われており、屋台や境内中央部にやぐらが組まれ、アイドルらしき方々が歌を歌って盛り上がりを見せておりました。そのせいか若い人が溢れていて秋葉原という場所柄も感じました。境内もとてもきれいで、くつろぐスペースも充実した、格式にとらわれない、開かれた神社であるとの印象を持ちました。

 

美しい御社殿に始まり、大きな大黒様の像や、えびす様に参拝出来、とてもよい時間を過ごすことが出来ました。※堂々たるよい面構えの狛犬も素晴らしいです!

 

皆様に是非おすすめしたいと思ったのが、境内のカフェで売っている、神社応援と書いてジンジャエールです。そのまんまのダジャレのネーミングなのですが、生姜が瓶の底にたっぷり入っていて風味良く、実にうまく、行かれたら是非飲んで頂きたいです!

まだまだ、夏休みをたっぷり楽しんで下さい!

カテゴリー :

住みたい自治体ランキング(躍進した街・王道を行く街)

公開日:2019年8月6日

 

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

色々な不動産関連サイトで、「住みたい街」ランキングを目にする機会って多いかと思います。

 

毎年ランキングが色々なサイトから出てきますが、私は、ランクを上げた駅・人気度を上げ躍進した街を、特に注意して見ております。

それぞれのランキングで不動の地位を築いている駅・区もあれば、順位や顔ぶれが全く違うこともあり、その点も面白いと思います。

 

そんな中で、2019年のランキングで順位を上げてきた自治体(市・区)をご紹介させて頂きたいと思います。

 

複数のサイトで順位を上げてきた駅で、目をひく躍進を見せているのが、東京都心エリアが上位を占める中、埼玉県内の自治体で唯一気を吐く、さいたま市(大宮区、浦和区)です。

2001年に浦和市、大宮市、与野市の3市が合併、その後岩槻市を編入した100万都市で、政令指定都市の中で唯一の内陸県として知られています。

 

生活ガイド.comでは、2019年度で昨年41位→6位のランクアップを果たしています。SUUMOの住みたい自治体ランキングでも17位(大宮区)18位(浦和区)と強豪がひしめく中で上位にランキングしています。※住みたい駅ランキングでも大宮駅が堂々第4位です。

人気の要因は、まず都心へのアクセスの良さが挙げられます。JR・私鉄・新幹線と多くの路線が乗り入れている通勤便の良さがあり、かつ住民の方の多くが(アンケート調査で約8割の方が)住みやすいと答える、住環境の良さを兼ね備えている所が評価に繋がっていると思われます。

 

また、神奈川県勢では、鎌倉市がSUUMOのランキングでは9位で、上位陣の中でも、最も上昇率の高いエリアになっています。東洋経済の「住みよさランキング」でも、神奈川勢で唯一TOP10入り(10位)しておりました。

 

こうしたランキングで面白いのは、あくまで住みたい街ランキングであって、住んでよかったランキングではない所です。住みたい駅ランキングで、恵比寿駅、新宿駅、横浜駅等の個性のある人気巨大ターミナル駅が多く登場するのは、その象徴かと思われます。

 

また、アンケートをとっている年齢層や独身の方・ファミリーとターゲットにする層の構成率が変わると、内容も大きく変わってくると思われ、そのため多様なランキングが登場するに至っています。

 

それでも、住みたい街に思いを馳せるのは、自由な妄想を限りなく広げることが出来、楽しいですよね。SUUMOランキングの上位、1位:港区、2位:世田谷区 3位:目黒区…。

是非とも住みたいです…。

カテゴリー :

怖いけど、ためになる本

最終更新日:2019年8月6日
公開日:2019年8月5日

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

弊社REDSは、営業部が8月7日から15日まで夏季休暇に入ります。(交代で2名ずつ出社しておりますので、お問い合わせのご対応をすることは可能です。)

 

ここ5年間程、我が家は、毎年夏にはハワイ旅行に行っていたのですが、本年は私の会社移籍や、その他家族の予定等もあり、延期する形になってしまいました…。

 

ハワイ旅行に毎年行くことを家族の公約にしてきた私にとって、今年は肩身の狭い夏であり、そんな背景がそうさせたのか、普段あまり手に取らない講談社新書を店頭で見つけ、購入するに至りました。

 

その本こそ話題のベストセラー「妻のトリセツ」です。

まず、表紙の副題の「理不尽な妻との上手な付き合い方」、書き出しの「妻が怖いという夫が増えている…」とのっけから目が離せなくなり、飛ばし読みをしていく中で「話し合いはビジネスプレゼンのメソッドで」「何十年分もの類似記憶を一気に展開する女性脳」「名もなき家事がふたりをわかつ」とキャッチーかつ、男性ならあるあると、思わず大きくうなずいてしまうようなタイトルがならび、これは今の自分に必要な本であると、即買いするにいたりました。

 

今は食生活や、健康関連の本しかり、ストレスフルな今の時代を生き抜くための本しかり、科学的な調査や根拠に基づく知識を提供してくれる本が多く出ており、それをうまく取り込むことで、人生をよりよく展開していきたいと願う今日この頃です。

 

この「妻のトリセツ」も著者はAI研究者の方(黒川伊保子さん)とのことで、科学的な知識に裏付けされたとても戦略的な本で、実生活に生かせる男性必見の本であると感じました。

※直視するのは怖いけど、ためになる本です。

 

ただこの本を読んでいることは妻には内緒にしようかな…とも思っております。

隠れてせっせと勉強し、さらりと本書で得た知識を行動に移す…、これがベストではないでしょうか?(そうに違いありません。)

 

それでは皆様、良い夏休みをお過ごし頂ければと存じます。

カテゴリー :

この夏公開の楽しみな映画達!

公開日:2019年8月4日

 

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤です。

 

猛暑が続きますが、皆様いかがお過ごしでしょうか?

夏休み真っ盛りで、ご家族と外出される方も多いと思います。海やアウトドアも良いですが、涼しい室内で、映画を見るのも最高ですよね。(私は、映画館にいる時間が大好きです!)

 

この夏公開される作品は、人気シリーズの続編やスピンオフ、人気監督の最新作など、必見の作品が目白押しです。

 

私は、シリーズものは律義に全て見ていく真面目な性格で(自分で言いますが)、代表的なものですと、先日シリーズ集大成の完結編が世界歴代最高の興行収入をたたき出した、アベンジャーズ/エンドゲームが属するMCU(マーベル・シネマティック・ユニバース)映画は、いまのところ大方見ております。

※シリーズ中「キャプテンマーベル」だけまだ見ていません。それでも20作以上は見ていることになると思います。

MCUのフェイズ3(興味のない方には意味不明なワード…。)の最後を飾る、スパイダーマン最新作ファーフロムホームも、エンドゲームからつながるストーリーで、このシリーズを見てきた方であれば充分楽しめる作品になっていて、おすすめいたしたいです。(個人的にはトビー・マグアイア演じる最初のスパイダーマンが好きです。)

 

8月2日から公開の「ワイルドスピード」シリーズのスピンオフであるスーパーコンボも、ヒット間違いなしの外れのない痛快アクション大作で、私自身も早々に見たい作品です。(ちなみにシリーズ8作全て見ております。)

 

また既に大ヒットしている「アラジン」は吹替版を先日見ましたが、実写版は思った以上に良い出来で(ウィル・スミスのCGのジーニーを心配しておりましたが、ぴったりはまっていました!)実際のキャストの歌声が聞ける字幕版も、是非見たいと考えています。大人でもお子様方とでも楽しめる、是非見ていただきたい作品です。

 

その他にも同じディズニーの実写化「ライオンキング」や人気シリーズの「トイストーリー4」、人気の新海誠監督の最新作「天気の子」、タランティーノ監督の最新作「ワンス・アポン・ア・タイム・イン・ハリウッド」を楽しみに見ていきたいと思っております。

 

面白かった映画がありましたら、是非教えてください!(私はおすすめ頂いた映画も、やはりきっちり見るタイプです。)

 

カテゴリー :

マンションのリセールバリューについて

最終更新日:2019年8月5日
公開日:2019年8月4日

 

仲介手数料無料または割引の不動産流通システムREDSの進藤 聡です。

 

「リセールバリュー」という言葉をお聞きになったことはございますか?

 

一度購入したものを再販売する際の再販価格を言い、主に中古車販売などの際に使われることが多いですが、近年は不動産の中古物件の需要の高まりと、リフォーム・リノベーション技術の向上やその他法的支援等から、資産としての再評価がなされ、不動産(特に中古マンション)においても使われています。

 

ご存じの通り、首都圏の新築分譲マンションの価格が高値継続傾向で、それに連動する形で同エリアの中古マンション価格、成約件数共に上昇している状況です。

 

そうした中、東京カンテイが築10年を経過した分譲マンションのリセールバリューのランキングをまとめておりましたので、上位10位を上げさせて頂きます。

 

1位 JR山手線:原宿駅

2位 横浜高速鉄道みなとみらい線:みなとみらい駅

3位 東京メトロ南北線:溜池山王駅

4位 東京メトロ半蔵門:半蔵門駅

5位 東京メトロ丸ノ内線:淡路町駅

6位 JR山手線:大崎駅

7位 東京メトロ南北線:麻布十番駅

8位 東京メトロ日比谷線:神谷駅

9位 東京メトロ東西線:九段下駅

10位 東京メトロ千代田線:明治神宮前駅

 

さすがに上位駅は、山手線の人気駅や山手線内側・都心の地下鉄沿線の駅で順当な感じがいたしました。

1位の原宿駅は価格維持率が173.4%、10位の明治神宮前駅(原宿とほぼ同じですが…。)が131.3%と依然として高いリセールバリューを誇っております。

 

本データは180位までございますので、ご興味のある方は進藤までお問合せ下さい!

 

※個人的には、豊洲駅が19位:124.2%と依然として高いバリューがあることと、大江戸線:勝どき駅(21位) 田園都市線:二子新地(26位)、都営新宿線:森下駅(36位)、京急本線:青物横丁駅(38位)、都営三田線:板橋区役所前駅(53位)等の知る人ぞ知る、実際は利便性も立地・住環境も良い駅がランク入りしていて納得出来る指標だと思いました。

 

ちなみに弊社REDSのあるJR山手線秋葉原駅は、第98位:104.5%と堂々のトップ100入りを果たしておりました!

 

 

カテゴリー :

話題のAIが予測する不動産市場の動向

最終更新日:2019年8月6日
公開日:2019年8月2日

 

はじめまして、8月から不動産流通システム(REDS)のメンバーになりました、進藤 聡と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

本日よりブログも開始させて頂きます。気楽にお読み頂ければ幸いです。

 

ブログ初回は、最近何かと話題のAIについて書かせて頂ければと思います。

ここ半年から1年の間で、AIがビッグデータを元に様々な不動産の予測をした雑誌の特集記事が多く出てくるようになりました。

 

週刊現代が特集した、10年後に土地の価格が上がる駅・下がる駅ランキングや、プレジデントの物件価格が上がる町、下がる町(マンション)はとても面白く、意外な駅が上位に入っていたり、日々自身が取引する中で感覚的に人気度が上がっていると感じるエリアと合致していたり、不動産に従事する者としても軽視できないデータであると感じました。

 

土地についてのデータでは、東京都内の上がる土地ランキング1位が、東武東上線のときわ台駅で少し意外な感じがしたのですが、その注目をしていたおかげで、その後私自身、同東上線の延長線上の成増駅や志木駅、また活性化駅で同じく取り上げられていた周辺エリアの板橋区役所前駅でも実際取引でき、実際のトレンドに沿う(もしくはトレンドを作り出す)指標になっている実感をいたしました。

 

その他にもマンションにおいては、神田・門前仲町・上野・大塚・白金高輪・蒲田・中央林間・横浜・川越・我孫子等の駅が上昇率が高いと予測をされていて、資産価値や今後の賃貸需要を見るよい指標であると感じました。(収益不動産のトレンドを掴む指標としても役立ちました。)

 

基本的に、ご購入の居住用マンションや一戸建てをお探しの際は、地縁のあるエリアや通勤・お子様の住環境・学校の状況でエリアをお選びの方が多いと思います。

 

ただ、お探しの視点の1つに、検討されている物件が売却する際、どのくらい価値が下がらずに売ることができるかという、資産価値の視点も持っていただく方がよいのではないかと思います。

 

ご購入される方は、長期にわたってお住まいの方が多いと思いますので、売ることは考えうる限り遠い未来の話なため、軽視しがちですが、実際売却に携わらせて頂いたケースで、購入当初の予定より早く売却をすることになり、人気度の高い資産価値の保たれたエリアで売却した場合と、新築時に相場より高く購入し、かつ価値が下がってしまった場合の売却は明暗がはっきりわかれ、売却も想定しておいた方がよかったのかを考えさせられてしまう場面に多く遭遇いたしました。

 

ずっと住むつもりでも5年、10年で仕事や学校の状況がかわることもありますし、活性化しているエリアでは、人気度が高いため競争が生まれお客様が想定しているより高く成約できるケースもありました。また人気のあるエリアは賃貸需要もあり、貸すという選択肢が出た際にもお客様を助ける要素になってくると思われます。

 

そうした総合的な観点からよい物件を選ぶ指標の一つとしてこうした予測記事も参考になるかと思います。私進藤はこうした記事・資料をたくさん手元に持っておりますので、ご興味のある方はぜひお問い合わせ下さい!

カテゴリー :

不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

  • プロが解説、家売るドラマのウソ・ホント
  • Rマンション 新しいマンションの選択肢として私もお勧めします
  • 不動産のリアル
  • REDSには宅建マイスターが在籍しています
  • いつも、新しい答えを。桧家グループ
  • 実録 家売るオトコたちの素顔

フリーコールで
REDSに電話発信する