志水 恵吾（宅建士・リフォームスタイリスト）
お客様の味方になってお手伝いいたします。
エージェントブログAGENT BLOG
070-1475-4269
最終更新日：2021年7月26日
公開日：2021年7月15日
ご購入もご売却も全て仲介手数料最大「無料」必ず「割引」のREDS【宅建士】 志水です。
※おかげさまで販売終了いたしました。
先日、当ブログでもご紹介しましたが
【 パラスト板橋 7階 】新規リノベーション工事が完成いたしました。
スケルトンからのフルリノベーションです!!
※前回のブログリンク
https://www.reds.co.jp/p75241previewtrue/
※SUUMO掲載中
〇フルリノベーションの写真はこちら
本マンションは売主様が不動産業者のため
REDSでご購入の場合、仲介手数料が「無料」となります。
※通常は約万円かかります。
◆概要
〇物件名：パラスト板橋
〇価格：
〇所在：東京都板橋区板橋4-12-1（住居表示）
〇築年月：昭和49年（1974年）11月完成
〇交通：都営三田線「新板橋」駅徒歩5分 埼京線「板橋」駅11分・東上線「下板橋」駅10分
〇構造所在階：鉄筋コンクリート造11階建7階部分
〇専有面積：36.48㎡（１LDK）
〇土地権利：所有権（一部賃借権）
その他詳細は、下記販売図面をご参照下さい
〇フラット３５S利用可能
お支払い等はお気軽にお問い合わせください。
ご内見は、事前予約いただければ原則いつでも可能です。
（※私が対応できる限りとなります。）
売主様ご自慢の「リノベーション」を是非直接ご覧ください。
また、私「志水」が以前お取引したことのあるマンションです。
その他の物件でも【REDS】がお取り扱いできる物件なら
必ず「割引」、そして最大「無料」となります。
※「無料」は「リノベーションマンション」や「新築戸建」が多いです
不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水」をご指名ください。
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。
よろしくお願いいたします。
電話 070-1475-4269
公開日：2021年7月8日
ご購入もご売却も全て仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】 志水です。
投資用区分マンションの物件価格は過去・表面利回りは過去最低を記録しました。
○区分マンション
・表面利回りは6.76％（同0.18％下落）
・物件価格は1,771万円（同48万円増）
※2012年の集計開始以来の過去最高価格と過去最低利回りを記録しました。
○1棟マンション
・表面利回りは7.99％（前期比0.09％下落）
・物件価格は1億8,889万円（同1,776万円増）
※利回りは８％を割り込み・価格は1億9000万円に近づいています
○1棟アパート
・表面利回りは9.09％（同0.25％下落）
・物件価格は6,956万円（同758万円増）
※18年4～6月期以来となる7,000万円近くまで上昇しました。
※上記はファーストロジックの同社サイト「楽待」における投資用不動産市場調査（2021年4～6月期）の結果より
現在不動産の投資物件の需要は比較的少額で購入しやすい区分マンションに人気が集まっているようです。
売り時なのか？ or 買い時なのか？
の判断は難しいですが、
弊社REDSでは「投資用物件」のご購入・ご売却どちらも
仲介手数料が必ず「割引」、そして最大「無料」となります。
※当然「居住用物件」も「無料・割引」です。
不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水 恵吾」をご指名ください。
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。
よろしくお願いいたします。
電話 070-1475-4269
最終更新日：2021年7月26日
公開日：2021年6月24日
ご購入もご売却も全て仲介手数料最大「無料」必ず「割引」のREDS【宅建士】 志水です。
※おかげさまで販売終了いたしました。
弊社がSUUMOにて掲載中の【 パラスト板橋 】のご紹介をいたします。
本マンションは売主様が不動産業者のため
REDSでご購入の場合、仲介手数料が「無料」となります。
※通常は かかります。
現在フルリノベーション中で7月の初旬には完成予定です。
また、私「志水」が以前お取引したことのあるマンションです。
皆さま、是非ご検討下さい。
◆概要
〇物件名：パラスト板橋
〇価格：
〇所在：東京都板橋区板橋4-12-1（住居表示）
〇築年月：昭和49年（1974年）11月完成
〇交通：都営三田線「新板橋」駅徒歩5分 埼京線「板橋」駅11分・東上線「下板橋」駅10分
〇構造所在階：鉄筋コンクリート造11階建7階部分
〇専有面積：36.48㎡（１LDK）
〇土地権利：所有権（一部賃借権）
その他詳細は、下記販売図面をご参照下さい
〇フラット３５S利用可能
お支払い等はお気軽にお問い合わせください。
ご内見は、事前予約いただければいつでも可能です。
その他の物件でも【REDS】がお取り扱いできる物件なら
必ず「割引」、そして最大「無料」となります。
※「無料」は「リノベーションマンション」や「新築戸建」てが多いです
不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水」をご指名ください。
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。
よろしくお願いいたします。
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公開日：2021年5月27日
ご購入もご売却も全て仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】 志水です。
今月、川口市元郷 新築一戸建
仲介手数料「無料」にてご契約頂きました。
最近話題になっているウッドショックの影響もあり、完成・お引渡し予定が少し先ですが
その分、室内のカラーをご希望に合わせてセレクトいただくこと可能で、お客様にお喜びいただいております。
該当のお客様、ご購入おめでとうございます。
また、この場をお借りしてお礼申し上げます。
お引渡しまでサポートさせていただきますので、よろしくお願いいたします。
今回のように新築一戸建の場合
仲介手数料が「無料」となる場合がほとんどです。
（一部「割引」になる場合もあります）
新築一戸建に関わらず
REDSがお取り扱いできる物件なら
必ず「割引」、そして最大「無料」となります。
不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水」をご指名ください。
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。
よろしくお願いいたします。
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最終更新日：2021年5月27日
公開日：2021年5月20日
ご購入もご売却も全て仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】 志水です。
気象庁は先日、統計期間1991年〜2020年の新しい「平年値」を公表し、5月19日(水)より使用が開始されました。
平年値は10年ごとに更新されていて、今回は2011年の更新以来10年ぶりに値が変更となります。
5月18日（火）までの平年並みは1981年～2010年の期間の平年値だったため、
新平年値では現平年値と比べ、年平均気温は全国的に0.1〜0.5℃程度高くなります。
降水量は季節によって多くの地点で10％程度多くなります。
要するに昨日からの平年並みは、一昨日の平年並みよりも気温が高くなるため、暑いということになります。
これから梅雨の季節となりますが、梅雨入り・梅雨明けの時期について、
新平年値は現平年値から大きな変化はありません。とのことでした。
わたしたち不動産の仕事においても天気は重要です。
ご内見の日に雨だと、陽当りなどがわかりません。
その他、台風や大雪などになるとご案内自体がキャンセルになることもございます。
また、洪水ハザードマップなどの説明も必要なため、最近の台風・ゲリラ豪雨などによる浸水等の情報も関係してきます。
昔から「自然には逆らえない」といいますが、地球温暖化対策など私たち全員が常に意識し、行動することで少しでもより良い未来にできればと思います。
自然のこと、未来のことはわかりませんが
REDSがお取り扱いできる物件なら
必ず「割引」、そして最大「無料」はお約束できます。
不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水」をご指名ください。
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。
よろしくお願いいたします。
電話 070-1475-4269
最終更新日：2021年4月16日
公開日：2021年4月1日
ご購入もご売却も全て仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】 志水です。
本日は、4月1日 皆さまご存じのエイプリルフールです。
エイプリルフール (April Fools’ Day) とは、毎年4月1日には嘘をついても良いという風習のことである[1]。
エイプリルフールは、日本語では直訳で「四月馬鹿」[1]、漢語的表現では「万愚節」、中国語では「愚人節」、フランス語では「プワソン・ダヴリル」（Poisson d’avril, 四月の魚）と呼ばれる。
エープリールフールと表記されることがある。「ウィキペディア（Wikipedia）より」
子供のころ、エイプリルフールに父親にうそをついたら、本気で怒られたことがあったのを思い出しました。（内容は割愛いたします。笑）
嘘をつかない人間はいないといわれています。
しかし、ついてはいけない嘘はあると思います。
私たちにとってついてはいけない嘘は、お客様の「不利益」になることだと思います。
「REDS」のエージェントが、嘘なくお約束できること
それは「お客様のために全力をつくすこと」です。
また、このことにも嘘はございません。
REDSがお取り扱いできる物件なら
必ず「割引」、そして最大「無料」となります。
不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水」をご指名ください。
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。
よろしくお願いいたします。
最終更新日：2021年4月17日
公開日：2021年3月25日
ご購入もご売却も「仲介手数料無料もしくは割引」のREDS【宅建士】 志水です。
今回は最近経験した「囲い込み」についてお話したいと思います。
某大手仲介会社（以下「A社」とします）専任媒介の物件があり、私のお客様が当該物件の
ご内見を希望されたため、A社へ内見依頼をいたしましたが、ちょうど売主様のお引越しのタイミングなどで2週間ほど待たされました。（A社担当者のご対応はよく、レスポンスも悪くはありませんでした）
あわせて私のお客様は価格交渉（お値引き）を希望されていたため、Ａ社の担当に確認したところ
「金額は全く下がらない。10万円単位でも難しい。」と言われていました。
お客様へ価格が下がらない件をお伝えしましたが、それでもご内見のうえ、ご検討されたいとのことでした。
その後、A社担当よりご指定いただいた日時で、私のお客様もお仕事を調整していただき、内見可能かとも思われましたが
「売主様のご都合で、その日内見ができなくなりました。」とのご連絡をいただきました。
お客様がお仕事などご調整していただいての何とか内見できるようにお願いいたしましたが、
「他にも３件ほど内見希望をもらっていますが、全てキャンセルになります。こちらも困っています」
また、この時点でも価格の件は難しいとの回答を得ています。
とのご回答でした。
再度調整のうえ、5日後にようやく調整がつき、内見をセットできました。
しかし、レインズで確認すると、キャンセルとなった上記、内見予定日翌日に価格が500万円も下がっておりました（売り出し価格自体が変更）。また、合わせて「申込あり」となっておりました。
普通はA社担当よりご連絡があって当然かと思いますが、特に連絡がなかったため、私からＡ社担当に確認したところ、
「以前内見したお客様より申込みがあり、金額も売主さんへ交渉したら下がったため、契約予定になりました」とのお話でした。
私は、Ａ社担当に「まだ前価格（下げる前）でご内見予定のお客様いることは売主様へお伝えしているのでしょうか？」と確認しましたが、「しています。たまたまのタイミングで、売主さんの了承も得ています」との回答でした。
本当にこのようなことがあるのでしょうか？
価格が下がる前の金額（しかも500万円の差）で、ご内見をご希望のお客様が存在するのに売主様が契約することは、普通に考えて理解できません。（当然、ケースバイケースなので絶対とはいえませんが）
ここからは、想像の域を出ないのですが、他社の内見のセッティングを先延ばしにしながら、A社直接のお客様を交渉し、また売主様へも価格交渉を行って「両手取引」をしたのだと考えられます。
結果的にこちらの売主様はＡ社の利益（「両手取引」）のために、数百万円安くご売却したことになった（かもしれない）のです。
私は、今回の件をお客様へご報告する際、特に「金額が下がらない」とお伝えしていたのにいきなり500万円も下がっていることで（SUUMOなども新価格で掲載されていました）、信用を失うかもしれないと思いました。
しかし、お客様は少し驚かれていて残念に思っていられましたが、ご理解頂き、一緒に新しい物件を探すことになりました。
このような結果になり申し訳ございません。また、ご理解頂きまして誠にありがとうございます。
しっかりお手伝いいたしますのでよろしくお願いいたします。
（この場をお借りして、再度お詫びとお礼申し上げます。）
不動産仲介業界における「囲い込み」は依然として、数多くみられます。
このことは、はっきり申し上げて業界の恥だと思っています。
また、少しでもこのようなことがなくなり、公正公平な取引が実現できればと考えています。
弊社 不動産流通システム【REDS】では、売主様よりご売却の依頼を受けた物件がSUUMOなどから直接弊社へお問い合わせがあった場合、ご応対するのは、売主様担当者以外の他の担当者が行います。
これは、一人の担当者の「両手取引」が可能だと、成績等にこだわって「囲い込み」が起こる可能性があるため、弊社ルールにおいて、原則「両手取引」ができないようにしているからです。
（※一部例外はございます。詳細はお気軽にお尋ねください。）
このような考え方、さらに実践している会社は、ほとんどありません。
しかも【REDS】なら全てのお取引で仲介手数料が「最大無料・全て割引」になります。
また、私を含め全員宅建士・経験豊富な営業（エージェント）がご対応させていただきます。
少し長くなりましたが、多くのお客様にこの事実を知っていただき、一人でも多くの方が「囲い込み」による不利益を受けることがないようにと願っております。
これだけは、お約束できます。
弊社は「囲い込み」いたしません。
お力になれるよう、全力でサポートいたします!!
ご購入・ご売却はＲＥＤＳの「志水」をご指名ください!!
よろしくお願いいたします。
直通 070-1476-4269 ke.shimizu@red-sys.jp
最終更新日：2021年4月16日
公開日：2021年3月11日
ご購入もご売却も「仲介手数料無料もしくは割引」のREDS【宅建士】 志水です。
「練馬サマリヤマンシヨン」 フルリノベーション物件
所在：練馬区練馬３丁目
1月にご契約いただきました上記物件のお引渡しが無事完了いたしました。
大変ありがとうございました。
お客様のこだわりポイント ペット飼育可
物件のご条件からなかなかペット可少なかったですが、よい物件に出会えました。
価格交渉につきましては、正直申し上げましてそれほど強いご要望ではありませんでした。
しかし、できる限り頑張ろうと私から売主様へ価格交渉をしました。
当初10万円ほどしか下がりませんでしたが、再度精一杯交渉させていただき、
最終的に約30万円下げていただくことができました。
（売主様、ご無理申し上げまして申し訳ございません）
買主様へご報告したところ大変喜んでいただきました。
（やはりお客様からの感謝のお言葉が一番うれしく、今後のやりがいになります）
さらに、仲介手数料を「無料」でご購入いただきましたので
◆◆仲介手数料「無料」分＋約30万円のお値引き分◆◆
お得にご購入いただきました!!
お引渡し以降もしっかりサポートいたしますので、新居でより良い生活をお送りください。
ご購入頂きましたお客様、本当にありがとうございました。
わたしの不動産お取り引きのページにまた1件追加されました。
この経験を活かして、あたらしいお客様に更にご満足いただけるお取引きを目指したいと思います。
これだけは、お約束できます。
お力になれるよう、全力でサポートいたします!!
ご購入はＲＥＤＳの「志水」をご指名ください!!
ご売却も当然ご指名ください!!
携帯 070-1475-4269 ke.shimizu@red-sys.jp
最終更新日：2021年4月16日
公開日：2021年2月4日
ご購入もご売却も全て仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】 志水です。
本日は不動産をご購入の際に気になる頭金・自己資金についてご説明したいと思います。
「頭金」と「自己資金」の違いをご存じですか？
まず、不動産をご購入する場合
「売買価格（物件の価格）」と「諸費用」が必要になります。
例）物件A 売買価格 7,000万円 諸費用 550万円とします。
●頭金について・・・
上記物件Aの場合 売買価格 7,000万円のうち
ローン6,300万円を利用する場合は、頭金700万円
逆に説明すると頭金700万円の場合、ローン6,300万円となります。
つまり「頭金」とは、不動産の売買価格のうち、現金でお支払いする部分（ローン以外の金額）のことをいいます。「頭金」に諸費用部分は加味されません。
●自己資金について・・
上記物件Aの場合 売買価格 7,000万円＋諸費用 550万円 総額7,550万円
ローン6,300万円を利用する場合は、自己資金1,250万円（頭金700万円+諸費用550万円）
逆に説明すると自己資金1,250万円の場合、ローン6,300万円となります。
また自己資金550万円の場合すべて諸費用の支払いとなるため、ローン7,000万円（頭金は0円）となります。
つまり「自己資金」とは、不動産売買価格＋諸費用を合わせた総額のうち、現金でお支払いする部分（ローン以外の金額）のことをいいます。
また、現金部分（ローン以外の部分）について、諸費用分に初めは充当し、残った部分を頭金に充当となるため
上記物件Aで、お手持ちの現金部分が550万円の場合
諸費用550万円－現金部分550万円→０円
諸費用分に充当で使いきっているため、頭金に回すことができずに頭金は0円となります。
つまり広告などによくある
「頭金０円から購入可能」とは、自己資金0円ではなく、あくまで売買価格が全額ローンで購入することで、諸費用は現金で必要になります。
「自己資金０円での購入」とは、「売買価格全額ローン＋諸費用もローン」で本当の意味での現金部分なし全額ローンでのご購入ということになります。
ローンも多種多様で、諸費用部分もローンとのご要望の方も多く、すべてローンというパターンもご利用可能な場合もありますが、
諸費用部分を自己資金（＋頭金でさらに）でご用意いただいた方が、審査・金利優遇において有利になる場合があります。
お客様のご内容・ご購入物件次第のところもございますので、お気軽にご相談ください。
また、上記でご説明にあった「諸費用」ですが、
REDSなら、諸費用の一つ「仲介手数料」が、節約可能です。
なぜなら、REDSがお取り扱いできる物件は
必ず「割引」、そして最大「無料」となるからです!!
上記物件A 7,000万円の物件の場合・・・
・・・仲介手数料が「半額」で約118.8万円
・・・仲介手数料が「無料」で約237.6万円 の節約が可能です。
不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水」をご指名ください。
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。
よろしくお願いいたします。
最終更新日：2021年4月16日
公開日：2021年1月21日
ご購入もご売却も仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】 志水です。
（公財）東日本不動産流通機構は15日、2020年12月の首都圏不動産流通市場動向を発表した。
同月の首都圏中古（既存）マンション成約件数は2,533件（前年同月比9.9％減）と、3ヵ月ぶりに前年を下回った。都県別では、東京都1,280件（同14.3％減）、埼玉県318件（同4.2％減）、千葉県291件（同13.1％減）、神奈川県644件（同0.8％減）と各エリアで減少した。
1平方メートル当たりの成約単価は57万5,300円（同4.8％上昇）、平均成約価格は3,739万円（同5.3％上昇）。成約単価は8ヵ月連続、成約価格は7ヵ月連続の上昇となった。新規登録件数は1万2,125件（同18.5％減）と16ヵ月連続で前年同月を下回った。在庫件数は3万8,173件（同18.9％減）と13ヵ月連続の減少。
また、既存戸建ての成約件数は1,092件（同9.3％増）となり、6ヵ月連続の増加。平均成約価格は3,448万円（同10.7％上昇）と、2ケタ上昇を記録した。
不動産ニュース
マンションの成約件数は3か月ぶりの減少
しかし、成約単価・成約価格は更に上昇
戸建ておきましては成約件数6か月連続増加、成約価格は二けたの上昇と
今も不動産の相場・取引においては活発のようです。
また、弊社不動産流通システム【REDS】でも
おかげさまで、12月の売り上げ同月前年比なんと２倍以上でした。
ご契約いただきましたお客様、誠にありがとうございます。
上記にもありますが、現在、新規登録件数・在庫件数が減っていますので、ご売却をご検討の方はこの機会に是非ご相談されてみてはいかがでしょうか？
競合物件が減っているので、ご売却のチャンス！！
また、ご購入をご検討の方も、急がれる必要はございませんが、ご自身のタイミングや必要に応じ、良い物件との出会いは今かもしれません。
そのチャンスにはREDSの仲介をご利用下さい。
仲介手数料が「最大無料」もしくは「必ず割引」になります。
不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水」をご指名ください。
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。
よろしくお願いいたします。
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