当社は、不動産売買のみを取扱う仲介会社ですが、私も過去には賃貸を取り扱った事

もあります。

売買・賃貸、どちらの営業をしていても、お客様から聞かれるのは・・・

買うのが良いのか？

借りるのが良いのか？

色々なサイトで等で比較されていますが、キャッシュフローだけを見れば、良い勝負

と言えるようです。

営業マン目線で不動産の売買、賃貸両方を見た場合に思う事として

「不動産の売買・賃貸ともに年齢が重要」

と言う事です。

具体的にお話すると、

【売買の場合】

多くの方がご購入に際して、住宅ローンを利用されますが、住宅ローンの返済は

一般的な商品で最長35年、完済時の年齢は80歳～81歳となっています。

概ね45歳までであれば、35年のローンが組める訳ですが、その年齢を超えると

借入期間が短くなる⇒月々の返済額がUP、となる訳です。

更に、仮に45歳で35年ローンを組んだ場合、もちろん頑張って期限前返済して

行くのでしょうが、ローンが80歳まで・・・は結構ヘビーです。

【賃貸の場合】

大家さんや保証会社としては、「安定した収入」の有る方に貸したいのが一番

の希望条件となります。

安定した収入⇒会社員・公務員等で現役の方。

定年退職して、年金暮らし・・・となると別途保証人等を要求される場合も

あります。

また、賃貸の大家さんが一番嫌がるのが「孤独死」等の事故。

全くどこの物件も貸して貰えない、と言う事は無いですが、希望するような物件に

入居できない場合も出てくるでしょう。

実際に、ご高齢の方の賃貸物件探しで、年齢などを伝えただけで、大家さんから

やんわりお断り頂く事もあり、気分が暗くなった思い出があります。

私が、営業マンとして出した結論は

「買える時に買った方が良い」

となります。

現金をお持ちで、いつでも住む場所を確保できる状況の方は、その時が来るま

で、自由に賃貸住まいも良いと思います。

また、ご実家等、困ったら戻れる場所が有る方、も賃貸でOKでしょう。

結論に至った最大の理由は。

年齢を重ねて来たときに、買った物件を売ったり貸したりして自分は小さな家に

住替える事は可能ですが、賃貸住まいで貯蓄の無い高齢者が、一念発起しても

家は買えないという事です。

更に、月々のローンのは自分の資産への支払いですが、家賃は大家さんの

お財布への支払いと言う点も大きなポイントです。

例年6月～7月は、三浦半島では陸っぱりからのアオリイカが最盛期を迎えます。

数か月ぶりにゆっくりとした釣りの時間を取る事が出来ましたので、三崎漁港方面

へと釣行です。

16時頃に釣り場に到着、平日なのに釣り人で賑わっています。

数か月前に来た時とは打って変わって、少し濁りのある夏の海の色となっていました。

すいている場所を探して、のんびりとイカ釣り開始です。

ワイン色の夕焼けを見ながら、そろろそ時合が到来です。

潮がヨレて、何となく潮目が出来始めた場所を狙ってキャスティング。

来ました！！

暫くは時間が取れそうも無いので、今シーズン最後のアオリイカになりそうです

が、狙い通り気持ちよくヒットしました。

一緒に写っている、ピンク色の物が、イカ釣り用のルアー「餌木・エギ」です。

これを投げて、釣竿を上下しながら巻いていると、「ドンッ」とイカがかかります。

我が家、6人で食べても、一食で食べきれない、肉厚のアオリイカでした。

そろそろ、夏アジの季節ですので、次はアジですね、でも熱いので夜釣りです。

購入・売却を問わず、私たち仲介営業マンが気を使うのが、物件の「心理的瑕疵」

代表的なものとしては、「物件で人が亡くなった」「事件・事故が有った」と言う様な

ものですが、「物件で人が亡くなった」「事件が有った」と言う様な場合には、売主様

仲介会社は、買主様にその内容を告知する義務が生じます。

この様な物件を「告知物件」と言いますが、実務の現場では、買主様に告知すべきか

悩むような事案も御座います。

良くあるのが、マンションで、上の階がうるさい！！、隣の部屋がうるさい！！

と言った内容、またその逆で、隣接住戸から頻繁にクレームが来る！！と言う

パターンもあります。

近隣の暴力団事務所や、嫌悪施設、ゴミ屋敷等も心理的瑕疵に該当しますし、

昨今では、昨今では保育園や幼稚園の騒音も場合によっては事前に買主様に

伝えた方が良い事もあります。

更には、お隣の方が、各種市民団体等でかなりアクティブに、種々の啓蒙活動

をされていて、お会いすると面倒くさい・・・・。

なんてのも有ったりします。

この様な心理的瑕疵は、買主様としては内容次第では購入を見送るでしょうし

売主様としては、客観性が無ければ伝えたく無いと思われる事でしょう。

売主様としては、後からトラブルになるのであれば、知っている事実を全て

伝えて、その上で納得いただける買主様に巡り合う様にすることが最善ですし

買主様は、中古物件で売主様が居住中であれば、近隣の状況等の確認をして

頂く事が大切です。

新築物件や、非居住の物件についても、タイミングが有れば、近隣の方に

お話を聞いてみるのも良いと思います。

鎌倉の由比ガ浜海岸、材木座海岸で海の家の建築がはじまっています。

確か、毎年７月の海の日位にオープンしていたと思いますが、今年も夏が来ます。。

昨年？一昨年あらりから、海の家で大音量での音楽「クラブの様な営業形態」

に規制がかかったりして、お子様やご家族連れにも利用しやすい雰囲気になっています。

個人的には、夕涼みがてら、海の家でゆったり過ごすのがお勧めですね。

由比ガ浜、材木座海岸は、JR鎌倉駅から徒歩圏ですし、江ノ電を利用すれば、

海岸まで徒歩10分程度のきょりです。

鎌倉の山の方は・・・

紫陽花が満開で

蓮の花もさきました

皆様も、夏の鎌倉にお越しください。

今回は、家を買おう！！と思ってから、実際にご入居するまでの

必要な手続きについての投稿です。

①住宅ローンの仮審査等の資金計画

　　　　　↓

②物件選び、ご見学

　　　　　↓

③購入申し込み、価格交渉・条件交渉

　　　　　↓この間、短ければ1日、概ね1週間程度

④売買契約締結・手付金授受

　　　　　↓この間、短ければ1日、概ね1週間程度

⑤住宅ローン本審査申込み

　　　　　↓この間、短ければ5日、概ね2週間程度

⑥本審査の結果OK

　　　　　↓

※売主様の転居までに日が空いたり、リフォーム待ち

　建築待ちの場合は、ここまで手続きを進めてから

　待ちます。

⑦金融機関との金銭消費貸借契約

　　　　　↓この間、短ければ1週間、概ね10日間程度

⑧残金・諸費用の支払い、カギの受け取り

　　　　　↓

⑨お引っ越し・ご入居

以上の日程を合計すると、希望の物件が見つかって、購入申込

をしてから、実際にご入居できるまでは、最短でも1ヶ月程度、

実務上は1ヶ月半～2ヶ月程度でお引渡しとなります。

住宅ローンの支払が実際に始まるのは、残代金を支払って、カギ

を受け取った該当月からとなりますので、現在賃貸住まいで

家賃とローンの重複をなるべくさけたい。と言う場合、先を見越

して、解約の手続きを進めて頂く必要が御座います。

利用する金融機関や、売主様側の事情によっても、引渡までの

期間が変わってきますので、仲介担当者と良く打合せをして

手続きを進めることをお勧めいたします。

お客様に物件をご案内しいると、良く聞かれる事の第一位は

「幾らぐらい価格交渉出来ますか？」

一都三県の不動産価格は、数百万円～数億円、人生最大の買い物

とも言われますので、価格交渉の金額もまた大きくなります。

多くの場合、売主様も価格交渉される事は織り込み済みで販売価格

を決めていますので、価格交渉自体は可能ですが、交渉金額次第で

は、売主様を不愉快にさせてしまいますので、要注意です。

では、実際に幾らまで値引き可能なのか・・・答えは

「タイミングと、売主様の懐具合次第」

が答えとなります。

不動産の売主様は大きく分けて2種類存在します。

①不動産・建築会社（法人）

②個人

この2種類の売主様ごとに、其々の事情が存在して、値引きの

幅が決まってきます。以下例を挙げてみますと・・・

【売主様が法人の場合】かつ【比較的値引きが大きくなる場合】

①沢山の分譲地の中の残り1棟で、早く売ってしまいたい。

②年度末・決算期等で、営業成績を上げておきたい。

③物件の仕入れ資金の金利等から、早く売却して返済したい。

④在庫物件が増えてきて、早々に売りたい。

等々・・・

知り合いの業者さんのお話では、当初販売価格よりも1000万円

以上値引きした物件もあったとか・・・。

【売主様が法人の場合】かつ【比較的値引きが難しい場合】

①建築やリフォームが未完成で、いずれにしても引渡しは、

　まだ先になってしまう。（現金化までにまだ時間がかかる）

②物件の仕入れの際の事業計画を大きく下回ってしまう為、

　これ以上は値引きできない。

③競合する物件も少なく、相場から勘案して、売れる価格

　設定の為、強気！！

④ブランド物件の為、大幅値引きはブランドに傷がつく。

⑤会社の方針で、一切値引きはしない。

【売主様が個人の場合】かつ【比較的値引きが大きくなる場合】

①当初の販売価格が、「お試し価格」で、そもそも値引きを想定

　して販売していた。

②お住み替え等で、特定期限までに売れないと困る。

　※この場合は、値引きが難しい場合も有りますので要注意

③相続・離婚等に伴い、とにかく物件を現金化できれば良い場合。

【売主様が個人の場合】かつ【比較的値引きが難しい場合】

①前述②のお住み替えの資金計画で、売却後の自己資金が織り

　込み済みの為、大幅な値引きできない場合。

②ローンが残っていて、値引きしてしまうと、ローンが完済

　出来ない場合。

③物件に思い入れが有って、値引きしたくない場合。

④「この金額なら売りたい」けど、値引きしてまで売る必要が

　ない場合。

⑤そもそも、売主様が相場を勘違いされていて強気。

後は、個人・法人ともに、物件へのお問合せや、ご見学希望が

入っている状況では、値引きは渋めになるのが一般的ですし、

価格調整をして、値下げをしたばかりなのに、更に大きな金額

の価格交渉は難しいでしょう。

お客様から「●●会社の営業マンに、▲▲▲万円は値引きでき

と言われた！」なんてお話を聞く事もありますが、最初から

値引しても良いのなら、その金額で売り出せば良い訳で

・・・・眉唾ものです。

私は、売主様側も、買主様側も担当させて頂くわけですが、

「相場の範囲内の価格」でご成約となって売主様・買主様、

お互いに気持ちよく取引頂けた場合には、私も良かった！！

と思います。

わが街、鎌倉が紫陽花の季節を迎えています。

自宅近くの緑地帯ですが、地域の有志の方が手入れして頂ける

おかげで、毎年綺麗な紫陽花の花が咲きます。

先日、某TV番組で、紫陽花の花の色は、土壌の酸性・アルカリ性

によって決まるとの話でしたが・・・。

近所の紫陽花は、同じところに植樹されていますが、色は

青・紫・赤・白、と様々です。

この数メートルの違いで、土壌の性質が違うのか、種類が違うのか

管理して頂いている方が、各株ごとに色が変わる様に工夫して頂い

ているのかは不明ですが、色とりどりの紫陽花が咲いています。

蒸し暑くなってきましたが、あと少ししますと、この界隈に

ホタルが飛び交います。

以上、自然一杯の鎌倉でした。