昨日1月6日から多くの仲介・建築会社が業務を開始している中、

1月4日から、バリバリと仕事頑張っております、REDSの坂爪です。

我が家には中学三年生を筆頭に４人の子供がいますが、そうです！！

今年は長男の受験Year。

私が育った諏訪地域、私の中学生時代は成績割でほぼ自動的に公立

高校に進学できましたので、受験の厳しさなど無縁の環境で育ち

ました（私がのほほ～んと育っただけかも・・・）が、鎌倉で所帯

をもち、子供が生まれて15年・・都会の教育レベルに驚くばかりです。

鎌倉が都会か否か？はまぁ・・・私から見れば神奈川＝都会です。

私も妻も、親歴15年ですし、自分たちの頃とは状況も違います、

私も妻も、地元は神奈川では有りませんので、最初は高校の名前

を聞いても？？？？

あれこれ調べて、諸先輩方に話を聞いて・・・

当の本人は、友達を呼んで年越しする等、お気楽な感じですが、

年末年始も休まず一日中塾で勉強勉強。

父親としては、当然将来は赤門を目指してくれるものと考えて

おります。

そんな訳で、ガッツリお金も掛かります。

父親歴15年のお父さんは、しっかり教育費を稼がねばなりません。

年末から色々と考え・・考え・・

教育費を稼ぐためには・・・お客様一人一人に今まで以上に

手厚く、丁寧にお付き合いしていく事！！

REDSの基本理念に立ち返る事。

また営業マンとしても基本中の基本。

●お客様第一主義

●お客様の信頼に応える為の日々の研鑽

そして

●明るく、元気に！！（これは得意）

REDSは、仲介手数料割引～無料で、不動産取引のプロ、宅建士が

しっかりと取引をお手伝い致します。

東京都心部・市部の取引は勿論、神奈川、千葉、埼玉、どこでも

お伺い致します、REDSの坂爪をご指名ください。

長らく釣りに行けず、横須賀の「海辺つり公園」が台風で被害を

受けた事も知らなかった・・・REDSの坂爪です。

子供と安全に釣りができる貴重な施設・・・残念です。

さてさて、消費税増税から１カ月以上が経ちましたが、不動産

売買の現場は？と言うと。

正直現場の営業マンベースでは「明らかに増税の影響」と思わ

れる様な顕著な影響は感じておりません。

但し・・・先日中古戸建をご案内したお客様。

かれこれ１年以上一緒に物件を探しているお客様ですが

「坂爪さんに最初にお会いした頃には

　　　　　この価格帯で新築物件見てましたよね・・・・」

そうなんです、エリアは東京でも人気の住宅街ですので、良い

お値段がしますが、確かに１年前には中古戸建に混ざって、

新築物件もご案内しておりました。

中古物件の相場観としてはそれ程上がった印象はありません

ので、明らかに「新築」のお値段が上がっています。

１年前からの比較ですので「消費税増税」の影響には限定

出来ませんが、世の中的には景気が良くなって物価が上がって

いるのでしょうか？？あまり実感はありませんが・・・。

上がった物件価格は私の力ではどうしようもありませんが

ご購入に係る総額は「仲介手数料割引～無料」で吸収できます。

不動産ご購入時に「買主様の選択」で節約できるのは仲介手数料

だけなんです。

REDSでは専任の宅建士が皆様の不動産取引をサポート致します。

昨日、朝は曇りだった為、傘を持たずに出勤して、横浜市内で１時間

雨宿りしたものの、諦めてびしょ濡れで駅まで歩いたREDSの坂爪です。

物件の囲い込み・・・・

余り聴きなれない方も多いかと思いますが、不動産仲介業で未だに

連綿と続いている悪習・・

●囲い込みとは？

●売主様体験談

先日とある物件につき、私のお客様より問い合わせを頂きました。

都内の人気エリアの物件で、金額的に魅力的な物件！！

早速私は、売主様側の仲介業者「A社」に電話をして、物件の販売

情況の確認と、ご見学希望のお客様がいらっしゃる旨をお伝えしま

した。

【A社担当者Xさん】

「この物件は、今週末に売主様がお引越し予定されている為

ご見学できるのは来週以降になります」

私は上記の内容をお問合せ頂いたお客様にそのままお伝えしました。

・・・・ところが・・・私にお問合せ頂いたお客様がインターネット

から上記の「A社」に直接問い合わせたところ・・・

【A社担当者Yさん】から週末ご見学可能との連絡がきたとの事？？

？？？？？？

私とお客様は長いお付き合いですので、A社とお客様のやり取りは

私の耳に入りまして・・・

私から【A社担当者Yさん】に連絡を入れて、事の次第をお話したと

ころ、お客様への連絡は間違いで、やはり今週末はご見学出来ない

との回答？？？・・・。

それでは！！

お引越しが終わってA社がカギをお預かり出来た段階で私に連絡を

頂くお約束をして、お客様にもその旨を連絡。

【A社担当者Yさん】のお話では、2～３日で鍵をお預かりする約束

になっているとの事。

３日、４日経ちA社から連絡は有りません。

５日、6日・・・こちらから【A社担当者Yさん】に連絡を入れると

【A社担当者Yさん】

「物件のカギは弁護士が管理しているため、まだ内見出来ません」

ハイ！弁護士まで出てきました。

確かに、エリアから見ますと割安感のある物件、恐らく引き合い

が多いのでしょう。

それにしても、悪質と言うか、手が込んでいると言うか・・・

真実の程は解りませんが、このA社は誰もが知っている有名な

会社・・・

有名どころがこれでは・・不動産業界のイメージ・・・

いつまで経っても良くならない訳です。

REDSはご売却依頼を頂いた物件情報は全ての不動産会社に

分け隔てなく公開し、市場原理を働かせて「より条件の良い

購入希望者」を探す・・・当たり前の事をしている不動産会社

です。

街路樹は、赤や黄色に色づいていきましたが、何となく天気が悪く

釣になかなか行けないREDSの坂爪です。

今回は、勘違いが多い「瑕疵保険の加入」と「インスペクション

（住宅診断）」特に需要の多い中古戸建についてです。

不動産売買の重要事項説明書にも「住宅診断」の結果の有無の記載

が義務付けられ、お客様からも質問を頂く事が多くなりましたが、

意外と勘違いが多いのが

ホームインスペクション実施＝瑕疵保険への加入可

と言う認識。

間違いでは無いのですが、受託診断士の資格を持つ私からもう少

し説明いたしますと。

【既存住宅瑕疵保険】

①瑕疵保険に加入するための物件調査・・・費用発生

②調査結果に基づく補修・・・費用発生

③補修が適切になされたかの検査・・・費用発生

④保険への加入・・・費用発生

【ホームインスペクション】

①単純に、建物の調査（設備の劣化なども含む）・・・費用発生

そうなんです「ホームインスペクション」は単純に、建物の不具合

や劣化状況を調べて、売主様・買主様の間で事実関係を共有する為

また、買主様に於いては将来の維持費用やリフォーム内容を検討する

資料としての検査であり、結果につき保証や保険が付くものではあり

ません。

以上の様に説明しますと、「瑕疵保険」の方が良いのでは無いか？

と思われると思いますが・・・

実は、検査項目自体は

「ホームインスペクション」>「瑕疵保険の検査」

で瑕疵保険加入の為の検査は、主要構造部分や雨水等の侵入を防ぐ

部分等に限られ、設備の劣化状況の調査などは含まれません。

あくまでも、保険の対象となる部分の調査と言う訳です。

そこで私がお勧めするのが、

「ホームインスペクション（瑕疵保険対象か所の調査付き）」です。

設備などの劣化状況も調査してもらえて、尚且つ検査結果次第では

瑕疵保険の加入も検討可能。

保険の加入の為には、調査の結果是正や補修条件が付いた部分に

ついて、是正・補修の費用が別途発生しますし、補修後の再検査

保険加入費用も別途発生いたしますが・・・・

先ずは

①ホームインスペクション（瑕疵保険対象か所の調査付き）

ここから先は、買主様と実施や費用負担について相談して決定

②調査結果に基づく補修・・・費用発生

③補修が適切になされたかの検査・・・費用発生

④保険への加入・・・費用発生

●③④は金額が予め解りますが、②の是正補修は場合により膨大

な費用が発生する場合もあります。

と言うのが私のお勧めの利用方法。

既存住宅の瑕疵保険加入は、買主様に於いては税制上のメリット

買主様のメリットは付加価値として売主様に於いてもメリットに

なりますし、後から瑕疵担保責任の負担を軽減できる等、お互い

にとってメリットが多い制度です。

制度の利用は、取り合う会社により個人では依頼が出来ない場合

も御座います。

売主様・買主様、どちらの立場でも、「既存住宅瑕疵保険」や

「ホームインスペクション」をご検討中の方、REDS坂爪まで

ご相談ください。

先週は、社員旅行で鹿児島にお邪魔してまいりました、REDSの坂爪

です。

先週、簡単なブログ更新となりましたが、12日～13日に鹿児島へと

行ってまいりました。

幕末から明治維新にかけての、西郷隆盛や島津家の盛衰に関しての

史跡などを見て回りまして・・・何故幕末の多くの偉人が薩摩から

誕生したのか・・・考えさせられました。

その中で私は、地位や出自に関係なく、能力のあるものを登用し、

西洋の優れたモノは積極的に取り入れていく島津斉彬の功績が大き

いのでは無いかと考えました。

斉彬本人は勿論、彼に見出された偉人達も同じような「優れたモノ

は積極的に取り入れていく」と言う感性・感覚を持ち合わせており、

幕末の日本に大きな影響を与え、維新の日本をリードしました。

臆することなく新しい人、モノ、制度を取り入れていく・・・

この感覚、大切です。

優れた人・優れたモノ、を見抜く目、積極的に抜擢、採用する勇気。

今の時代では会社の経営や運営にも似ているのかもしれません。

高額な仲介手数料、何とか安く出来ないだろうか？

・・・仲介手数料割引～無料

本当にお客様の事を考えたら、広く購入希望者を募るべきでは？

・・・物件の囲い込みをせず、全ての不動産会社に情報提供

そして

・・・REDSのエージェントは全員が経験豊富な宅建士です。

不動産業界・・・江戸幕府の様に旧態依然とし、お客様の意向

は二の次、三の次。

そな不動産仲介業に新たな風を吹かせたい、REDSの坂爪ですが

ルックス的には西郷隆盛ではなく、土方歳三に憧れます。

天文館の夜のお話は、また改めて・・・

めっきりと涼しくなり、健康の為、経費削減の為、物件のご案内

や調査には、なるべく歩いている、REDSの坂爪です。

真夏の物件見学、売主様が転居済みの空家や新築物件等、まるで

蒸し風呂の様で、窓を開けても焼け石に水、ゆっくりと物件を吟味

頂く状況では無い事も多々ありました。

11月を迎え朝晩は寒いくらい、物件のご見学にも最適な季節が

巡って参りました。

仲介手数料割引～最大無料の当社にもたくさんのお問合せを頂い

ております。

年内にご入居をご希望されるお客様にとっては、11月中旬位までに

ご契約頂くと、余り焦ることなく年内ご入居が可能なタイミング。

不動産は、売買契約締結→即入居とは行きません。

住宅ローンの審査、売主様のお引越し・・・

ローンが残っている売主様は、ローンの完済手続き・・・

等々、意外と時間が掛かります。

これから先、年内引渡し条件で思わぬ値引き等も有るかもしれません。

マイホームのご購入、まずは仲介手数料割引～無料のREDSへ

お気軽にお問合せ下さい。

物件のご案内、資金計画やローンのお手伝い、物件のお引き渡し

まで、熟練の宅建士がお客様専任のエージェントとしてしっかり

サポート。

ご見学、ご契約、お引き渡し・・・其々担当者が違って、ご希望

が伝わっていない・・・なんて事は有りませんのでご安心ください。

先ずはお気軽にお問い合わせください。

千葉の茂原で、友達のサーフショップが被災、長野でバイク仲間

の実家が被災、心を痛めているREDSの坂爪です。

最近、業務上色々と御座いまして、ふと考えたお話です。

2000年頃のライブドアの事件の際に「会社は誰のモノか？」なん

てことが話題になりました。

「会社所有者＝株主」で有る事は既に結論が出ている問題かと

思います。

更に、「会社の意思は誰が決める？」これは、取締役会であり

代表取締役でしょう。

では「会社（法人）の人格・性格は？」

これについては、組織全体の雰囲気であり、商品自体であり

当社の様にモノではなく、サービスを提供する会社にとっては、

その会社の人間として接した「社員」の態度や人柄、やり取り

が会社の人格・性格、になるのだと思います。

当社にも、営業エージェント他、経理担当・業務担当等があ

りますが、お客様が持つ、会社の印象（人格・性格）を決めて

しまうのは、お客様と接する私たち営業エージェントなわけです。

社会人になると「会社の看板を背負ってる事を忘れるな！！」

なんて言われますが、看板どころか、会社の人格・性格を決め

てしまう存在なのです。

人間関係の於いても、外面だけは良い人もいますが、厳しい

社会の中では、外面だけ良い会社なんてのは直ぐに淘汰されて

しまうでしょう。

お客様に信頼を頂く事は当然ですが、表裏なく他の仲介会社

や販売会社との関係に於いても、会社の印象（人格・性格）

を良好に保つ事は、最終的に当社のお客様の利益に繋がる訳です。

経験は人を育てます。

今後も、精進して行こうと決意した10月の月末でした。