水曜日には20度を超えるポカポカ日和、土曜日には雪・・・・

急激な気温変化で体調管理に余念のない、REDSの坂爪です。

年度末の繁忙期で、例年ですと非常に忙しくしている時期なの

ですが、今年は。。。まだまだ体力に余裕が有ります。

言わずと知れたコロナウィルスの影響です。

ご売却を一時中断される売主様。

ご購入予定を延期される買主様。

徐々に不動産市場にも影響が出始めております。

しかしながら、暖かかった11日の水曜日、我が街鎌倉は

意外と観光客いらっしゃっていました。

密閉された通気性の悪い環境が感染を拡大させるとの情報

もあり、屋外レジャーの代表格キャンプ場も盛況だとか！

スカッと気持ちの良い空気の中、屋外で楽しめるレジャー

に人気が集まっている様です。

コロナウィルス確かに怖いのですが、それにつられて景気

まで必要以上に減速してしまうのは、もっと怖い。

景気・・・漢字の意味としては

「景」眺め・ありさま・様子・おもむき

「気」意識・心の動き・心の持ち方

何て意味が出てきます。

例年なら、卒業や入学、桜の開花等、ソワソワ春が待ち遠

しくなり、何かと消費も増える時期。

世界中に広がったコロナウィルスとグローバル経済の影響

で景気減速が予測されていますが、必要以上の自粛はNG、

「病は気から」等と言う無責任な事は言えませんが、気の持

ちようで少しでも経済への影響を減らして行きましょう。

公立小中学校の休校で、我が家の四人の子供たちの食費がズシリと

肩に圧し掛かってきて、腰が痛いREDSの坂爪です。

食費では無く、体重の問題との指摘もありますが、食費のせいです。

さて、コロナで大騒ぎですが、まもなく受付が終了となります。

次世代住宅ポイントについてです。

私も、昨年秋ごろのお引き渡しから、次世代住宅ポイント対応

物件が何件か御座いまして、手続きをお願いしたのですが・・・

とにかく、提出書類が多く、また内容が難解です。

私たちが見ても記載が合っているのか間違っているのか？？？

基本的に買主様が個人でお手続き頂くので、見慣れない書類

が沢山手元に届いたお客様は、書類を見ただけでは？？？

電話やメールでご相談を受けてもお互いに？？？？

私のお客様では、郵送で申請して2回も書類が戻って来てしま

って、その都度、売主様・建築会社・住宅機器メーカー等に

確認・照会・・・結局当初から1カ月半遅れでの受付となった

例もございます。

コロナの影響でどの様になるのか未確定ですが、現状では

受付期日は2020.3.31まで。

更に、期日前でも予算が終了してしまえば、ポイントは発行

されません。

では、予算状況は？と言うと、本日現在でのリアルタイムの

予算状況はハッキリとは解りません。

ハウスメーカーによっては、次世代住宅ポイント用の書類の

発行が有料と言うケースも有りますので、折角費用をかけて

書類を発行してもらったのに、結局ポイントの交付を受けられ

無かった！と言うケースも出てくる事と思います。

最後になりますが、これから次世代住宅ポイントの申請を

される予定の方。

郵送では無く、窓口でのお手続きをお勧め致します。

次世代住宅ポイント　窓口検索

郵送で書類が戻ってきたりしている間に、予算や期日が

終わってしまいますのでお気を付けください。

我が街、鎌倉でもコロナウイルス感染者が出まして、市役所も

一部職員の休暇などの対策を取っているとか・・・。

年末年始からのご契約のお客様の物件引き渡しに忙しくして

おります、REDSの坂爪です。

さて、表題の「コロナウイルスの不動産への影響」ですが

●影響１

中古物件等で、売主様が居住中の物件のご見学につきまして

一部仲介会社では、ご見学希望のお客様の渡航歴の確認等

を行う等、影響が出ております。

当社でも、お預かりしております物件の売主様のご意向を確認

しながらの調整となっております。

売主様としましては、ご見学頂けなければ具体的なお話に

なりませんので、沢山の方に見て頂きたい反面、不安も。。。。

非常に難しい選択を強いられております。

●影響２

新築物件、リノベーション物件を中心に、住宅設備の納期に

遅れが出始めております。

先日お引き渡しをした際に、売主様の建築業者さんが、洗面

やウォシュレットが遅れており、IH等も今後遅れが予想される。

１棟物のアパート等は、未完成で既に４月からの借り手が

決まっている物件もあり、３月末の引渡に間に合わない場合

どの様に対応しようか（汗）

なんてお話をしていました。

年度を跨いでのお引き渡しは、各種税制等の問題もあり、

これからジワジワと具体的な問題が出てくる事が予想されます。

確定申告の期間も一カ月伸長されたとの事ですので、これから

各種救済措置が取られる事を期待しつつ、REDSでは常態の

テレワークにて、しっかりとお客様をフォローして参ります。

何週間か前、寒い日が続くなぁ～、と思っていましたが、今年は

記録的な暖冬との事、今年も既に１カ月半が過ぎ去ってしまった

事にフト気が付いてしまったREDS坂爪です。

暖冬の話題ですが、朝の駅までの道すがら「梅が咲いてるなぁ」

と思っておりましたが。。。

夕方の為、色が良くないのですが間違いなく「さくら」です。

鎌倉駅前の若木の桜が開花、ほぼ満開です。

ご覧のとおり若木の小さな桜の木ですが、陽当たりの良い場所

も相まって、２月の中旬に満開です。

さくらの名所、段葛は？？？と言うと

こんな感じ。

まだまだまだまだです。

ローカル情報によりますと、駅前の桜はソメイヨシノでは無い

早咲きの品種だとか・・・それに暖冬と陽当たりの良さが手伝

って、バレンタインデーに満開になった様です。

年度末後1カ月半、新築物件等中心に思わぬ値引きが有る時期

新築戸建てのご購入は、REDSの坂爪までご用命ください。

ここ数日、東京は寒い日が続き、コロナウィルスの話題もあり、

周りはマスクの人だらけです。

そんな中、分厚い脂肪を武器に、日々営業に勤しんでおります

REDSの坂爪です。

今回は、「ハウスクリーニング」のお話です。

新築物件やリノベーション物件では施工後にハウスクリーニング

をしてあるのが一般的ですが、問題は中古物件の場合。

お引き渡し後に大々的にリフォームを予定している場合などは良

いのですが、売主様退去・お引き渡し後にそのまま買主様がご入居

される場合。

・・・トラブルが潜んでいます。

私も経験が御座いますが、ご契約時など売主様から

「退去後にクリーニングする予定です」

買主様は、さぞかしピカピカになっているだろうと期待して

現地に行ってみると・・・

換気扇の中はベトベト・・・

お風呂にはカビがチラホラ・・・

エアコンからは匂いが・・・

●売主様の言う「退去後にクリーニングする予定です」

これは「お掃除して出ます」程度

●買主様の期待する「退去後にクリーニングする予定です」

プロに依頼して隅から隅までピカピカに！！

この感覚、認識の違いがトラブルを生みます。

ご案内中にお客様にご質問を頂く事もありますが、基本的

に売主様側に「お金を掛けてハウスクリーニング」する

義務は御座いません。

私のお客様の売主様には、高額なハウスクリーニング費用を

出してピカピカにしてお引き渡しして頂いたお客様もいらしゃ

いましたが、これはあくまでも売主様の善意。

中古戸建のご購入をご検討中のお客様に於かれましては、

入居前に、ご自身の納得の行く「ハウスクリーニング」

をご自身で依頼される事をお勧め致します。

不動産ご購入の所謂「諸費用」にはハウスクリーニング費用

は見積もっておりませんが、中古物件ご検討中のお客様、

ご購入時の諸経費に、ハウスクリーニング費用も見込んで

おくことをお勧め致します。

そして・・・

仲介手数料割引～無料のREDSでは、リフォーム事業の開始

に伴い、物件の状況・お客様のご希望に合わせた

「ハウスクリーニング」もワンストップで手配が可能です。

是非ご利用下さい。

コロナウイルスの影響か、電車の車内はマスクの人だらけですが

今日も元気に、営業活動に勤しんでおります、REDSの坂爪です。

今回は、主として売地の場合の瑕疵についての考察です。

「瑕疵」＝一般的には備わっているべき機能・品質・性能・状態

が備わっていないこと。

ですが、売地の場合はどの様なケースが考えられるか？です。

これは土地を購入する目的にもよるのですが、最も多いのは

「建物を建てる」だと思います。

つまり建物を建てる為に、障害になる様なものが事後に発見

された場合には、売主様側の瑕疵担保責任の問題となる訳です。

例を挙げますと

●隣接地の配管の越境

・・・隣地の給排水管が、対象地を通って引き込まれている。

→移設が必要（勝手に撤去は出来ません）

●地中埋設物

・・・昔の建物の地下室や浄化槽・基礎等が残っている。

・・・解体のガラやゴミが埋まっている。

・・・地盤改良に伴う、柱状コンクリートや鋼管が残っている。

→いずれも撤去が必要

●土壌汚染

・・・工場跡地等で土壌が汚染されている。

→調査・対策が必要

移設や撤去、対策に多大な費用が掛かるケースも御座います。

「古家付き」の売地などでは、解体してみなければ解らない

ケースも有りますし、解体している間に売主様側の瑕疵担保

の期間が過ぎてしまう場合も考えられます。

ローンを使う場合には、善後策を協議している間にも利息は

発生していきますし、入居時期もどんどん遅れてしまいます。

私も「売地」の取引の場合には、売主様へのヒアリングや

役所の調査、土地の経緯等気を使って調査しますが、これは

経験や直感（感覚）がモノを言う部分でもあります。

土地を購入して、注文住宅を建てる・・・夢ですが

土地のご購入には、エージェント全員が経験豊かな宅建士

の当社をご利用下さい。

昨晩、鎌倉では雪が舞っており、本日のご契約がどうなるか

ドキドキで目が覚めました、REDSの坂爪です。

積雪無く、滞りなくご契約を済ませる事が出来ました。

ご成約おめでとうございます！

私たち不動産営業マン、普段どのような仕事をしているのか

少しご紹介します。

REDSは基本的にインターネット専業ですので、朝起きて

先ずは手持ちのノートPC・携帯でメールチェック！！

必要に応じてメールを返信します。

それから、決まっているご契約や、お引渡しの日程を確認して、

書類の準備や計算、打ち合わせ、日程調整。

そして、お問合せ頂ているお客様の物件のご見学の手配。

これが結構大変です。

買主様のご希望は勿論、私たち営業マンの予定。

更に、中古物件で売主様が居住中の物件では、

売主様のご都合の確認。

更に更に、売主様側の担当者の都合を調整。

週末には、午前1組、午後2組程度のご案内に、ご契約

等も絡んで来て・・・売却の査定に伺ったりもします。

ご案内から帰ってきたら、お客様から頂いた「宿題」

の調査やご報告。資金計画のご提案等々。

色々なエリアで、色々な街を見て、様々なお客様と

出会い不動産取引のお手伝いをする・・・。

同じことの繰り返しの様で、内容は個々全く違います

ので、とにかく毎日、毎回が新鮮。

飽きないですね！！

REDSには個性豊かな営業マンが沢山在籍しています。

お好みのエージェントを選んでご指名頂く事も可能です。

不動産取引は「仲介手数料割引～無料」のREDSに

お問合せ下さい。

年始から、お正月で増えた体重を減らすべく、徒歩通勤しております。

朝、夕の街を歩いて通勤すると思わぬ発見が有ったりして、「今のと

ところ」楽しく歩いているREDSの坂爪です。

約120年ぶりに大幅な見直しがなされ、今年の4月から施行される事が

決まっております「改正民法」、これが不動産の取引にどの様な影響

を与えるのかを、簡単にご説明いたします。

改正で変わるのは、「売主様の売った後の責任」になります。

不動産取引をされた事が有る方は、重要事項説明等で聞いた覚えが

有るかもしれませんが「瑕疵担保責任」と言われている部分です。

【変わる部分①名称】

「瑕疵担保責任」→「契約不適合責任」

【変わる部分②問題の内容】

2020年3月末まで

●買主様が事前に知っていた問題については、売主様は責任を

負わない。

●売買契約締結までに発生した問題について

●雨漏り・傾き等、大きな問題が有った場合。

2020年4月以降

●売主様・買主様双方につき、知っている・知らなかったに

関係なく責任が発生する。

●物件引き渡しまでに発生した問題について

●傷や破損についても責任が発生

【変わる部分③責任の負い方】

2020年3月末まで

①損害賠償請求

②契約解除（問題が大きすぎて住めない様な場合）

2020年4月以降

①損害賠償請求

②契約解除（選択的に解除できる）

③追完請求

④代金減額請求

以上が大きな改正点。

これだけ見ると、売主様は怖くて不動産を売る事は出来ません。

買主様がご見学時に知っていた問題も、後から責任追及され

売買代金の減額や、補修、損害賠償、契約の解除までされて

しまう訳です。

しかしながら・・・

この規定、「任意規定（当事者の合意で変更可能）」です。

つまり、実務上は売主様の責任を限定して、長期間不安定な

情況を作らない様な契約の内容に変更する事が出来ます。

今までも、築年数の古い物件を中心に売主様の「瑕疵担保免責」

での取引がなされて来ましたし、これからも「契約不適合責任」

を制限、免責とする事が可能な訳です。

最後に、今回の改正を踏まえて思う事は・・・

私たち宅建業者は、特に個人間の売買で中古物件を取扱う場合

●物件の状況をしっかりと調査して、購入希望者様に伝える事

●事前に売主様の責任の範囲をはっきりと当事者に伝える事

今までも求められてきた内容ではありますが、更に一層明確に

行う事が求められて来る事と思います。

私は「住宅診断士」の資格を取得しておりますので、専門家と

しての知識を生かし、インスペクションや瑕疵保険の利用等

的確にアドバイスさせて頂きます。

不動産のご売却をご検討中の方、「REDSの坂爪」をご指名

下さい。