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リチャード M.ナッシュRichard M. Nash

グローバル不動産市場において表れ始めている4つの不動産トレンド

公開日:2021年5月1日

  NAR(全米リラルター協会)が4月9日の記事で報告した内容によると、コロナ禍は人々の生活と仕事の仕方を破壊的に変えただけではなく、世界中において幅広い経済的な後遺症をもたらしました。現在、不動産業界のトップ陣はその長期的インパクトに直面しています。

  デジタル化、リモートワークやオンラインショッピング等の既存傾向に拍車をかけたのがコロナ禍でした。これらの潮流が消費者購買を促進し、景気回復に繋がり2021年後半の不動産市場を後押することが期待されています。ただし、実現にはワクチン接種の順調な展開とロックダウン制限の解除に頼ることになります。

調査によると、グローバル不動産市場のレーダーが捉え始めているトレンドは以下の4つになります:

  • 不動産は資本を引続き惹きつける: 歴史的に例のない現在の低金利環境は世界的に不動産投資に興味を向かせている。今ではコロナ禍以前よりも収益不動産物件が注目されている。特に、投資家は今の好需給関係を見て住宅物件への投資比率を高めている。コロナ禍がこのトレンドを更に加速させている。
  • 事務所セクターは依然不確実性が高い: オフィス市場の不透明感は続くと思われる。リモートワークの普及、従業員への健康配慮、通勤時間短縮志向等により賃貸需要は今年と来年は弱まると予測されている。しかし、専門家の中には、事務所に戻りたい従業員もいてハイブリッド型の働き方も増えると考えている。そういう意味ではブレッキシブルスペースが事務所市場の成長分野になると思われる。ただし、興味を引くのは近代的で柔軟性を持つビルであり、古くて使い勝手が悪いビルは低迷するだろう。
  • ESGが更に重要視される:構築環境が吐き出す炭素排出量の自然環境への影響はより多くの企業にとって大きな課題になってきている。その為、Environment (環境)、Social (社会)、そしてGovernance (ガバナンス)にさらなる重きを置き始めている。約1年半の間にこの課題は企業の考えの全面に来ている。今までは金融提供者や大型テナントが圧力をかけていましたが、今後は政府が規制を強化していくことが期待される。その為、ビルのオーナー達はもっと積極的にこの問題に取組んでいくと期待される。
  • 小売り分野の再構築:ブリック&モルタル、即ち実店舗小売業界はオンライン小売業界の脅威に以前から晒されてきたが、コロナ禍はこれに追討ちをかけた。だが、投資家達はこのセクターの価格下落を見て積極的に新しいチャンスを探し始めている。小売向け物件を購入しもっと使いやすいフォーマットに変更する、或いは完全に違う物に、例えば住宅や都心型物流物件に、再構築する動きが出てきている。

  これらのトレンドは日本でも同じように表れているような気がします。ある意味では、コロナ禍は世界の不動産市場のグローバル化に拍車をかける一番大きな要素になったのではないでしょうか?

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Four Real Estate Trends that are Emerging in Global Real Estate Markets

公開日:2021年5月1日

     According to a recent report by the NAR, the coronavirus pandemic has disrupted the way we live and work in a major way and caused a massive economic fallout that affected the entire world.  Global industry leaders are still trying to understand the long-term impact to the real estate industry.

     The coronavirus has accelerated many existing trends, including digitalization, remote working, and online shopping.  It is hoped that this will lead to an economic recovery based on increased consumer spending that will feed into an uptick in real estate business in the second half of 2021.  This, however, will depend on how well the vaccination proceeds and how soon the lockdown restrictions are eased.

The report states that the 4 major real estate trends that are emerging around the globe are, as follows:

  • Real estate is still attracting investment: Around the world, the low interest rate environment is fueling interest in real estate investment.  Income-producing real estate is drawing greater attraction this year than in pre-pandemic times.  Given the beneficial supply-demand dynamics, allocation to residential assets have increased.  This is a trend that has been speeded up by the pandemic.
  • Future of office sector is still uncertain: The outlook for the office sector will continue to be unclear.  Remote working, rising concern for employee health, and undesirability of long commutes are expected to negatively affect office leasing this year and next.  Quite a few real estate market observers believe employees will want to return to the office, leading to a hybrid working style.  In that regard, “flexible space” is one area of this sector that might show strong growth.  Even then, only the modern and adaptable high-quality buildings will draw the most interest, while demand for outdated and inflexible buildings are expected to suffer a noticeable decline.
  • ESG becoming top issues: Carbon emissions from the built environment is becoming a graver issue for a growing number of companies.  Thus, companies are placing a greater emphasis on understanding the impact on environmental, social, and governance issues.  Within the past 18 months these issues have migrated to the front and center of corporate thinking.  Up to now, it was the financiers and the major tenants that were exerting pressure on building owners.  Now, it is expected that governments will begin to pass regulation in near future.  For this reason, building owners would most likely start addressing these concerns more actively.
  • Retail sector is re-envisioned: The physical brick-and-mortar retail sector has been under increasing threat from online competitors for some time, but the coronavirus has worsened this situation.  Despite this, given the softening prices in this sector, real estate investors have begun to look for new opportunities.  In that regard, investors are acquiring retail assets to reconfigure them into more usable retail formats or re-create them into something completely different, such as for residential or in-city warehouse uses.

     I believe that the same 4 trends are manifesting themselves in Japan’s real estate market as well.  In a sense, can it not be said that the coronavirus pandemic has been the biggest single factor that has truly globalized the world’s real estate industry.

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2月のアメリカ不動産市場スナップショット

公開日:2021年3月29日

     アメリカにおける2021年2月の既存(⇒一軒家、マンション等を含む中古)住宅販売関連データが全米リアルター協会(NAR)により発表されました。それによりますと、2月の販売戸数は季節調整済年率換算値ベースで6百22万戸となり、前月比6.6%落ち込んだそうです。しかし、昨年の同時期の販売戸数と比較すると9.1%上昇しているとのことです。需要は依然堅調であることを物語っているみたいです。

     既存住宅の中央値価格は、アメリカの各地域で二桁の価格上昇を達成し、昨年2月の$270,000に比べて15.8%も高い$313,000だったそうです。これは108ヵ月連続の対前年比増額になります。9年連続とは凄いですね!

     この勢いの理由は住宅の在庫が引き続き低い水準にあるからだそうです。2月末の在庫戸数は1月末と変わらず103万戸でしたが、これは前年同時期の146万戸と比べて歴史的に例を見ない29.5%も下落しました。この為、売物件が市場に出ると僅か20日という記録的な短期間で売れてしまうそうです。一年前は36日間だったのですから需要が如何に強いかが分かりますね。

     しかし、3月に入り住宅ローン金利が上昇し始めていますので売れ行きも今の状況と同じペースで続くは難しくなる可能性が高いとの結論でした。

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February 2021 Snapshot of US Real Estate Market

公開日:2021年3月29日

     The National Association of Realtors (NAR) recently announced the Existing Home Sales statistics for the month of February 2021.  According to them, in February’s seasonally adjusted home sales were 6.22 million units.  This was a decline of 6.6% month-over-month, but was still ahead by 9.1% year-over-year, indicating a continuing strong demand for existing homes.

     As for existing home median price, it climbed a robust 15.8% to $313,000 from last February’s $270,000.  This represented an uninterrupted 108 months of year-over-year rise.  Wow, that is 9 straight years!

     The reason for this amazing trend is none other than tight housing inventory, it said.  February housing inventory at 1.03 million units remained stable compared to January, but year-over-year this inventory level represented a precipitous drop of 29.5% from 1.46 million units, a historic percentage drop.  For this reason, the average number of days on the market was a record short time of 20 days.  Compared to 36 days a year ago, it goes to show the still healthy demand for housing.

     Mortgage interest rates have started to rise in March.  So, it is possible that this will put a damper on the frothy pace of existing home sales going into the future, the report concluded.

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What is the Best Way to Arrive at a Reasonable and Fair Price of a Home? Part 3

公開日:2021年3月22日

        In Part 2 last week, I wrote about what is meant by risk-premium-adjusted Net Return.  This week, in Part 3, I would like to elaborate a little bit more on the concept of risk premium and its effect on the net return. 

        There are several types of risk premiums.  One would represent the property’s risks towards natural disasters, such as flooding and earthquakes.  Another might relate to the risks associated with the quality of property management of a condominium complex, including timely maintenance and repairs.  And, there are risks of changes in government’s tax policies, especially in property taxes.  Whether natural disaster-related or economic-based, risk premium refers to the extra percentage return that you, if buying, will require to accept the property-specific risks.  Because the amount of risk premium required will depend on an individual’s personality and tolerance towards risk, one cannot say that the risk premium for this or that property is X%. 

        Having said this, however, what I often utilize is the return of a JREIT, that is well-diversified in terms of both geographical area and property type.  JREITS are highly-liquid financial securities whose transaction costs are low.  If, for example, a JREIT’s return is 5%, then you would want the risk premium to be at a minimum of 2% so that the after-leverage return of physical real estate will be at least 7%, given its lower liquidity and much higher transaction and maintenance costs.  I would disregard from consideration any property offering less than 7%.  Again, this is strictly my way of looking at things. 

        Of course, by the same token, even if the property is yielding 10% after tacking on 5% as risk premium, I may not be interested in that property if its risk profile is relatively much higher.  As I mentioned earlier, the amount of risk premium that justifies taking on the risks is subjective and, therefore, depends on an individual’s risk tolerance and experience.  This naturally means that the reasonable and fair price of a home is in the eyes of the beholder.  Therefore, even if I might come to the conclusion that the reasonable and fair price of a certain home should be around 3.5 times the average household income, there might be another who would value it at 4.5 times the average household income. 

        In any event, most Japanese people might purchase a home only once or twice in their lifetime, so when making a final purchase decision, it would be very important not to overstrain, overstretch, and overdream, by calmly looking at the reality of the times.  Please do not forget that taking a step back and taking a wait-and-see approach is also a viable option.

 

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住宅物件の“適正価格”はどの様に計るのがベストか? Part 3

公開日:2021年3月22日

        前回のPart2ではネットリターンについてお話ししました。今回のPart 3ではリスクプリミアムについて、そしてそれのネットリターンに与える影響について書かせていただきたいと思います。

        リスクプリミアムも各種あります。その物件の所在地の水害や地震を含む天災リスク等、マンションであれば修繕記録も含む管理体制等、固定資産税を含む税制の動向等の経済面及び自然環境面の両方から見たその物件独自のリスクを呑む代わりにリターンに付加するべき「上乗せパーセント」の事を言います。どのぐらいのパーセントを付加するかは個人個人のリスクに対する性格や許容度によって異なりますので、この物件のリスクプリミアムは何パーセントですということは言えません。

        ただ、私が尺度によく使っているのは保有資産が地域及び種類で分散されたJREITの利回りです。取引コストが低く、流動性の高いこの有価証券のリターンが例えば5%であるのならば、流動性リスクも含めて考えた場合、実物不動産物件だったら、往復の売買手数料、維持費用等の諸経費も考えたら相対リスクが少なくても最低2%のリスクプレミアムを上乗せして、レバレッジを利用しても7%を満たさない物件は購入対象から外します。これは悪までも私個人の考え方です。

        勿論、上記に述べた各種リスクが相対的に高ければ、例えば5%のリスクプレミアムを上乗せして10%のリターンになったとしても、その物件に興味は湧かないと思います。先にも述べたように、上乗せするリスクプリミアムは悪までも自分のリスクに対する許容度や経験値に基づいて主観的に考えるものなので、適正価格も人によって異なってきます。従って、最終的に私がある物件の適正価格を平均世帯年収の3.5倍と考えても、別の人は平均世帯年収の4.5倍と決める人もいることになります。

        何れにしましても、多くの人にとってマイホームの購入は人生において1度か2度しかないと思いますので、購入する時は無理、背伸び、そして夢をあまり膨らませたりしないで現実を見つめて冷静に最終判断していただければと思います。もう少し様子見をするというのも選択肢の一つであることをお忘れにならないでください。

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住宅物件の“適正価格”はどの様に計るのがベストか? Part 2

公開日:2021年3月15日

   先週のPart 1の続きとして、今回の記事では適正価格はどの様な考え方で計るのがベストなのかについて書きたいと思います。これに付いても色々な意見や視点があると思いますが、私の見解を説明いたします。私は年齢が年齢なので、今までに幾つかのバブル崩壊を見てきました。そこからの教訓に基づく見解になります。

   私は、適正価格を基本的に二つの要素で判断します。一つは、その地域の平均住宅価格とその地域の平均世帯所得の兼合いです。私が適正だと思うのは、平均住宅価格が平均世帯所得の3~5倍以内であることです。幅を持たせたのは、やはり治安、築年数、交通へのアクセス、名門学校の存在、スーパーや医療機関等の生活インフラの整備等ライフスタイルを豊に、そして安全にしてくれる要素は考慮する必要があるからです。

   もう一つの尺度は、物件価格とその物件を賃借した時の賃料の兼合い、つまりネットリターンになります。良く表面利回りという言葉を聞きますが、これはナンセンスなので無視することがベストです。注目するべきはネットリターンです。ネットリターンとは、大まかに言うと、実際の年間家賃収入からメンテナンスコストを差し引いた額(これを通常NOI【Net Operating Income】と呼びます)を売出価格で割って得たパーセントになります。

   現在、住宅価格が高騰しているのでネットリターンが1%とか2%というとても低い水準にある物件も、特に評判の高い地域では、出てきています。確かに、住宅ローン(特に現在の低金利)を利用してレバレッジを利かせえれば、表向きはもっと良いリターンに見えるかもしれませんが、各種リスクプリミアムを乗せたら実際はそれほど良いリターンにならないはずです。

   次回のPart 3ではこのリスクプリミアムについて、そしてそれのネットリターンに与える影響について書かせていただきたいと思います。

 

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What is the Best Way to Arrive at a Reasonable and Fair Price of a Home? Part 2

公開日:2021年3月15日

        Following Part 1 from last week, this time I would like to discuss the best way of thinking about the approach to figuring the reasonable and fair price of a home.  I am sure there will be different opinions and views on this matter, but I would like to comment on this from my point of view.  Being the age I am now, I have experienced and lived through quite a few bubble bursts.  My point of view is based on such trying experiences.

 

        Basically, I look at the reasonable and fair price using two factors.  The first one is the ratio of the average price of a home in a particular area to the average household income in that area.  What I find to be reasonable and fair price would be where the Average Home Price is within a multiple of 3 ~ 5 times the Average Household Income.  I have a range because you still need to consider the various elements of the subject home, such as level of security of that area, the age of the home, access to transportation, existence of good schools, and availability of daily life infrastructure, including supermarkets, medical facilities, etc., all of which make our lifestyle comfortable and safe.

 

        The second factor that I look at is the relationship between the selling price of the home and the amount of rent that it will command if rented out; in other words, the property’s net return.  In Japan, gross returns are oftentimes indicated for a property but please disregard it as it is nonsense.  What one should focus on is the Net Return.  Broadly-speaking, Net Return is arrived at by subtracting the property’s maintenance costs from the annual rental income actually received.  This is called the NOI (Net Operating Income).  You then divide this number by the listing price of the property to obtain the percentage return.

 

        These days, because home prices have skyrocketed, it is not surprising to see net returns in the 1% ~ 2% range, especially in the more popular neighborhoods.  Certainly, if you apply leverage by using home loans, particularly at the current low interest rate environment, one can attain an outwardly higher net return.  I said “outwardly” because, after you consider the various risk premiums, the net return may not be that high.

 

        In Part 3 next week, I would like to explain what risk premium is and discuss what kind of impact it might have on the net return.

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住宅物件の“適正価格”はどの様に計るのがベストか? Part 1

公開日:2021年3月8日

          家を売る時も買う時も気になるのは適正価格だと思います。ここで言う適正価格は査定価格とは違います。査定価格は、勿論直近の取引価格も参考にしますが、不動産業者がその時の「相場」を個人的な所見も含めて、この値段だったら買う人がいるだろうなと推測して設定する価格です。AIを使っているとか何とかと言っていますが、結局“その時”の金利環境、需給関係、や財政政策等を反映した相場の価格になります。逆に、私が言う適正価格とはもっと中長期的観点からの現在の「健全な価値」を意味します。

 

          以前のブログ記事でも書きましたが、中央銀行による金融緩和政策(マイナス金利や金融資産の買支えも含め)がもたらした金融市場の歪みによる異常な状況下での各種資産の取引価格は適正価格を超過していると私は思います。だからこそ、バブルという言葉を囁く声が段々大きくなってきていると思います。しかし、この異常な環境下においてもエンドユーザーはFOMO(3月1日のブログを参照)により、割高であっても“市場は常に正しい”を信じて株式でも住宅でも購入してしまいます。

 

          もし、適正価格がどのへんにあるのかを知っていればもう少し様子見をしたと思います。確かに、金融資産の場合は流動性が高いので、価格が大幅下落する前に売り抜けることもできるかもしれませんが、流動性の低い不動産の場合は違います。買手が見つかる前に相場価格が大きく落ち込む可能性は十分にあります。従って、できる限りこの損失を少なくするためには、できるだけ適正価格に近い相場価格で購入しておくことが大事になります。その場合、もし個人的な事情が許すのであれば購入を「待つ」というのも一つの選択肢になると思います。

 

          次回のブログではこの適正価格をどの様に計るのがベストかについて私の考えを書かせていただきたいと思います。

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What is the Best Way to Arrive at a Reasonable and Fair Price of a Home? Part 1

公開日:2021年3月8日

          Whether buying or selling a house, what is probably foremost in everyone’s mind is the matter of reasonable and fair price of a home.  By reasonable and fair price here, I do not mean the estimated home value prepared by a real estate agent.  Of course, past sales prices are considered but estimated home value tends to be somewhat subjective since it depends on the agent’s opinion of the market as to the likely price that the house will sell at that moment in time.  Whether or not AI is involved in the estimation process, it relies a lot on the interest rate levels, supply and demand dynamics, and fiscal policies prevalent at that point in time.  The reasonable and fair price of a home that I refer to is the “rational value” of a home from a medium to long term timeframe under normal circumstances.

          As I have written in one of my earlier blog articles, the easy money policies of the central bank, including negative interest rates and price-supporting purchases of securities, have distorted the markets and, under these abnormal conditions, transaction prices of various assets have overshot the realm of rational value.  This is why the word “bubble” is increasingly being heard and the voice is getting louder by the day.  Despite this abnormal environment, end-users, being possessed by FOMO (please refer to my blog dated March 1st ), take the plunge in the stock market and the real estate market, even at inflated prices, believing that the “market is always right.”

          If they had a better idea as to the asset’s rational value, they might have chosen to take a wait-and-see approach.  True, financial assets are relatively liquid so one could theoretically unload before the markets fall too deep.  On the other hand, real estate is an illiquid asset and market prices could fall a lot before a buyer could be found.  Therefore, it becomes crucial to make your purchase when the market price is as close as possible to the property’s rational value.  In that case, if the personal situation allows, “to wait” could be a wise option.

          Next week, in Part 2 of this blog, I would like to write about my way of thinking as to how best to arrive at a reasonable and fair price, which I call rational value.

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